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禁限目录发布,对北京未来发展格局意味着什么?

2018-10-01 10:21:58 90度地产微信号  猫王

  最新禁限目录公布,对北京城意味深远!

禁限目录发布,对北京未来发展格局意味着什么?

  9月26日,北京市政府发布了2018版《北京市新增产业的禁止和限制目录》,这个目录自从2014年发布以来,已历经三版。此次新目录相较于旧版共进行了73处修改,其中对于“哪些新增产业能落户北京、哪些将被严格限制”,都做了详尽说明。

  根据新政,东西城禁止新建住宅类项目,全市禁止新建容积率小于1.0的项目(一般指独栋别墅),城六区普通高等教育不在原校址基础上向周边扩展,不再新增占地面积,禁止新建和扩建健身休闲活动中的高尔夫球场,等等。

  新政透露出的信息是:第一,整个北京以后独栋别墅会变成稀缺奢侈品,优质别墅项目会越来越少,对在售的别墅项目或是利好;第二,除了目前已有的住宅、教育、医疗、生活配套,城六区原则上不再新增更多配套建设,这意味现有拥有优质配套资源的项目价值将瞬间提升。

  供应紧缺下

  低密别墅物以稀为贵?

  新版目录规定,全市范围内禁止新建容积率1.0以下住宅项目(一般指独栋别墅),对于土地资源有限的北京,容积率1.0的建筑规划本身就是一种对土地资源的浪费。

  其实,如此限制此前早有规定,2006年国土部就要求在全国范围内一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。2012年国土部和发改委联合印发的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》里,也写明了禁止住宅项目容积率低于1.0(含)及别墅类房地产开发项目。

  此次新版禁限目录,再次重申,说明北京城整体精细化管理更进了一步,在新增产业和功能底线方面对非首都功能增量将进行严格禁限。

  这样一来,物以稀为贵,北京城存量别墅类住宅将更加稀缺。而根据各大机构的统计,别墅类产品已处于供应收紧状态。

  据中原地产研究中心统计,目前,独栋别墅目前市场库存只有2000套左右,可以说卖一套少一套,在新政策后,预计别墅供应量将继续减少,别墅市场有限的库存也将越来越少。

  根据丽兹行豪宅研究研究数据监测,截至9月14日,全市一手豪宅别墅供应环比下降53.39%。供应端下降表明市场可售产品量减少,2018被称为“限竞房”元年,大量限竞房入市,豪宅产品将更为稀缺。

  在此背景下,那些具备优质生态环境、便捷交通,和高端生活配套的别墅项目,更是走向了“藏品时代”。在北京,哪些别墅才能成为“藏品别墅”呢?

  目前,北京已形成了中央别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区等十余个规模化的别墅集中区。这其中,发展最早也最为成熟的中央别墅区,由于兼备温榆河优质生态自然资源,且有占北京超70%的国际学校资源等优势,成为其中的佼佼者。

  据丽兹行豪宅研究院统计,中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区、亚运村小营商圈从2011年至今一直位列商圈成交量前五名。其中,排名前10的楼盘中有5个楼盘位于中央别墅区。

  近十年,中央别墅区凭借独一无二的价值,区域内的高端项目在集聚程度、保有价值上,都远优于其他别墅区。

  产业疏解下

  城六区外迎来更多契机?

  新版目录对全市相关产业也进行了严格限定。比如,城六区【东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区】普通高等教育不在原校址基础上向周边扩展,不再新增占地面积,禁止新建和扩建健身休闲活动中的高尔夫球场,城市副中心禁止使用地下空间从事餐饮业经营、禁止新建和扩建民用运输机场,等等。

  这正是信号所在。

  城六区相关产业的禁限实际上利好了城六区外的发展,尤其具有政策性导向的“新区”将成为重点发展对象,这些新区往往在核心产业、自然资源、高端生活配套等方面也会“高其他区一等”。

  根据最新版的《北京城市总体规划(2016年—2035年)》,中关村(000931,股吧)科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区(三城一区),将是北京转型发展的重要支撑,是全国科技创新中心的主阵地。

  不过,在这三城中,由于中关村科学城位于城六区内,市场饱和度较高,未来发展缺少足够想象空间;而对于怀柔科学城来说,由于离城区较远等客观因素,导致企业入驻进展相对较慢,在一段时间之内仍然很难为区域增长赋能。

图为未来科学城实景图
图为未来科学城实景图

  而定位科创中心“三城”之一的未来科学城,拥有最大体量的规划—整体规划307万平方米公共服务配套设施,涵盖了文化中心、体育中心、购物中心、星级酒店等醇熟配套设施,最优质的生态华景——倚靠44平方公里温榆河滨水公园、拥有大片绿化面积。因此,三城一区中,相较于城六区内的中关村科学城,偏远的怀柔科学城,未来科学城将依托“926新限令”和“三城一区”双政策优势,成为新科技引擎。

  而从发展态势来看,未来科学城从规划之初就被寄予“引领我国应用科技发展、代表我国最高水平人才创新创业基地”厚望,且已然成为新兴产业和科技产业的“主战场”,截至2017年底,未来科学城区域引入近万名高端科研人才,并汇集了36家大型央企和光启、华为等研发型民营的研发人才,以及北京航空航天大学、华北电力大学等39所高校。

  在城市运营上,已有华润、保利、万科、融创等众多知名项目,开发了办公、商业、住宅等项目,未来科学城已然成为集产业、生态、配套、居住为一体的“新硅谷”。

  事实上,中央别墅区以西,恰好与未来科学城紧密相连,此交界区域已成为最有潜力的“政策红利区域”。

  除了中央别墅区和未来科学城的政策红利,此交界区域还拥有京承高速和地铁17号线(在建)两大城市级交通动脉,且处于温榆河和方氏渠的水系交汇核心区域,可谓是个享天时、地利、人和的优质区域。早在2013年,万科联合住总金第、新世界,已在此布局开发了观承别墅,2017年万科再携首开、龙湖、华美恒升联合拿地开发观承别墅·大家。正是看中无限区域潜力,万科联合其他开发商在此深耕,两次累计土地投资过百亿,打造中央别墅区投资额最高的项目之一。

  五年深耕,十年成区

  传世高端住区的诞生

  从叠加效应理论出发,那些在几股力量交汇处的区域将是一个极大的价值洼地,这便是“观承别墅区”。从整体来看,观承别墅区不仅是产业集聚、生态一流、品牌开发三股力量的交汇地,还因便捷的高速路网和轨道交通,快速连接望京商务区,更为高净值人士所亲睐。

图为观承别墅区
图为观承别墅区

  北京万科深耕五载,斥资超百亿,运筹首个高端城市增长型墅区——观承别墅区。集萃万科30年的造墅修为,开创高端作品时代,从庄园别墅到精工合院,领势中央别墅区。

  2013-2017年,北京万科著墅“一五计划”初见成效,五墅连珠之势已成,业绩持续领跑中央别墅区;2018年,是北京万科在观承别墅区“二五计划”的起始年,根植于“美好生活场景师”的角色分解,万科围绕着一切以业主生活需求为核心,进一步升级服务和配套的品质——旗下高端资源圈层体验平台“观承会”迭代2.0版,以及打造区域商业中心的“观承汇”。

图为观承会配套会所
图为观承会配套会所

  服务方面,观承会从健康、成长、社交、人文四大维度出发,强势聚合各项品质资源,以丰富多彩的体验活动,让人与人、人与社区、人与城市之间发生更多链接,成为更加亲密的社区共同体。

  配套方面,作为观承会的物理承载,于今年重磅推出的“观承汇“商业,将通过与高端品牌商家的资源结合,从儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大维度出发,融入国际化规划理念,以此为业主提供多方位的特色体验,增强服务价值,从而呈现出最朴实却也最打动人心的“美好生活”。

  此外,项目倾心打造、为全体居民共享的3万㎡鹿鸣公园,也已实景开放,成为该区域的生态地标

  除了服务和配套,产品方面是否有足够打动力?2018年作为观承别墅三期新品——观承别墅·大家项目的入市元年,自接受参观以来,就成为业内外的高端住宅风向标。作为万科、首开、龙湖、华美恒升共同打造的观承别墅·大家的产品,本期推出了主力产品—300-400㎡的“东方水晶独院”。

图为观承别墅大家样板间实景图
图为观承别墅大家样板间实景图

  所谓东方水晶独院,顾名思义产品融合了“东方”、“水晶”、“独院”三大特点,在室内外空间的打造上打通融合, 在庭院的设计上丰富多重,300㎡的合院就配置了近100㎡的六重院落,真正回归自然生活。在城市喧嚣的今天,这种产品稀缺性和差异性,外加限价后大约1600万总价的高性价比,已成为高净值人群改善居住的不二之选,是2018年最受瞩目的新房项目之一。

  这几天,大家都在焦虑万科“活下去”,90度倒觉得万科活得很扎实。

(责任编辑:徐帅 )
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