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六折抛售仍赚钱?万科的“活下去”与房企或存在的“隧道挖掘”

2018-10-05 14:02:14 和讯名家 
  万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话一石激起千层浪,其中,“活下去”三个字更是成为热点。

  郁亮称:“集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到我们具体的业务操作是‘收敛’和‘聚焦’,以‘活下去’为最终目标。”

  可是,房企真的如此艰难吗?这似乎与大众印象不符。那么问题来了:人们认为“暴利”的地产企业“活不下去”的原因是什么?其毛利率常年在35%左右徘徊又是否正常?限价政策之后,购房者又该思考哪些问题?接下来,本文将试图从三方面予以解答。

  本文约1800字,阅读时间约为5分钟

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  万科的“活下去”与房企低毛利率

  9月26日有房产销售在微信中发出了万科别墅5折大甩卖的文字:原价500万别墅,现一口价特价278万!

  据中国基金报,“实际情况如何?后来有内部人士核实,说原来500万是精装修,现在278万是毛坯房,所以算上装修,优惠没那么多,大概只有35%左右,没有所谓的5折。”

  但即使优惠幅度仅有35%,这也相当可观了。那么房地产企业的毛利率如何呢?我们先不着急看近几年的毛利率,而是先查看几家较有代表性的上市公司在2000年至2007年的毛利率情况:

“在房地产业,一种传统做法是房地产项目到了收成的时候,将该项目公司控制权转出上市公司,这种做法虽然损害了上市公司中小股东利益,但更恶劣的是像央视新闻调查报道陆家嘴联合开发公司,直接虚构成本虚减利润,并将开发的房子低价销售给内部人。”
  “在房地产业,一种传统做法是房地产项目到了收成的时候,将该项目公司控制权转出上市公司,这种做法虽然损害了上市公司中小股东利益,但更恶劣的是像央视新闻调查报道陆家嘴联合开发公司,直接虚构成本虚减利润,并将开发的房子低价销售给内部人。”

  以上引用来自于《远离财务骗术:夏草教你规避财报风险》一书(该书出版于2010年,所用数据也大多是2007年以前)。作者郑朝晖先生在书中认为,“当前房地产业存在暴利行为,房地产业毛利率如果低于50%,那是相当不正常的。”

以上数据为我国地产代表性极强的15家房地产上市公司2008年至2017年的毛利率数据,2009年毛利率大幅下滑之后,2010年至2011年有所反弹,而后2012年至2016年毛利率普遍持续走低。
  以上数据为我国地产代表性极强的15家房地产上市公司2008年至2017年的毛利率数据,2009年毛利率大幅下滑之后,2010年至2011年有所反弹,而后2012年至2016年毛利率普遍持续走低。

  直到2017年,15家代表企业的毛利率才大幅反弹,融创中国等房产上市公司股价也是这一年突飞猛进。但即使如此,仍无一家房地产上市公司的毛利率超过50%。

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  地产企业与“隧道挖掘”

  通过夏草书中的普及,我们了解到:“国外流行一个词叫“tunneling”(隧道挖掘),也就是说,上市公司的大股东总是会通过种种手段挖掘见不得阳光的地下隧道,挖走中小股东手中的财富。”

  固然,大股东可以采用种种手段挖走中小股东手中的财富,管理层亦可以采用多重手段攫取股东财富。虽然宝万之战最终以险资被定性为“野蛮人”而结案,但地产企业利润释放以及股价上涨却未必没有姚老板的功劳。

  根据主笔过往查看房企上市公司的经验来看,房地产企业是有可能存在高管从中获利的情况的。我们也愿意分享高管从中获利的一种可能的手段,以供读者参考。此次我们以商业地产为例。

  第一步,商业地产必须是亏损的,这样房企才有足够的理由以较低的价格转让出去。或营业成本较高,或销售费用、管理费用较高;实在不行的话,也可以增加其财务费用。笔者曾遇到的案例即是某商业地产在转让当年的财务费用支出占当期营业收入的三分之一以上。

  第二步,该商业地产需要在高管名下的公司过一遍手,这样高管才可以从中获利。当然,高管公司决不可以是唯一对手方,甚至为了不引人注目,高管公司得是数家交易方中持股比例较小的一个,且股权结构得尽量复杂。

  第三步,过个一年半载之后,上述几家交易方再联合将该商业地产转让予其他公司,也就是将标的物卖与真正的需求方,甚至在价格方面可以较公允价格低上一筹,但一定是比前次转让价格更高的。如此一来,双方可谓皆大欢喜。

  这里面甚至还有一个小细节。因两次转让间隔可能仅有一两年时间,过手的中间方可能并不需要在股权转让过程中实际支付款项,而是由最后的接手方将款项分别给予二者。

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  房价“限价”与房屋质量危机

  针对房价不断上涨的势头,多地出台了限价令。在部分人看来,限价令是遏制房价上涨的政策,但实际上,“限价+限购”可能反倒是保护房价不至于大幅下跌的一种手段。

  以当前经济形势来看,限价可能是各方阻力最小的一种政策;而为了使房价回归公允价值,限价这一政策可能不是“临时政策”,或许比大众意想的持续时间还要长得多。

  但是限价带来的问题也就接踵而至了,房企为继续获得足够的利润,在单位收入无法大幅提升的情况下,只能大幅削减单位成本。而成本削减导致的后果之一,就是新建楼房的质量下滑。

  因此,文尾给各位即将买房的人的忠告是:购买限价后的新建房需谨慎。房企的“活下去”只是“资金”问题,楼房质量问题的“活下去”可就是实打实的“生命”问题了。

    本文首发于微信公众号:资本名侦探。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:程璐 HA010)
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