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为何棚改货币化安置短期内难退出历史舞台?

2018-10-10 07:17:56 和讯房产  常丹丹
为何棚改货币化安置短期内难退出历史舞台?

  10月8日,国务院常务会议对棚户区改造进行了重点部署。

  会上着重提出:将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区,林区,垦区棚户区作为改造重点;调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足,房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策;保持中央财政补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行;对新开工项目研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

  作为支撑房地产行业发展,尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策,棚户区改造对推动三四线房价地价的影响不容小觑。

  但随着三四线城市去库存任务的基本完成,棚改货币化政策也几经调整。对于国务院常务会议对棚改的最新部署,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,这次会议在很大程度上为棚改后续工作定调,是棚改政策大转变的一个体现,对于未来很多城市的棚改工作和住房交易等,都会形成较为实质的影响。

  此次会议是否意味着货币化安置退出历史舞台?政策调整释放出哪些信号?我们从部署的核心内容中一探究竟。

  棚改几经调整的逻辑

  棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负三四线去库存的历史重任。业内人士表示,当前,三四线去库存基本完成、房价上涨压力增大,棚改货币化继续大力度广泛推行已不合时宜。

  根据明源地产研究院测算,2016年-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平,占销售面积的14.8%和17%。从去化周期来看,三四线的商品住宅和商品房去化周期目前分别仅为8.2个月和17.4个月,去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%,创近年新低。

  根据住建部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,住宅去化周期在6-12个月的,房价具有上涨压力,应增加供地。

  去库存任务基本结束,意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式,曾是促进三四线城市去库存的最大功臣,如今也将“功成身退”。

  实际上,这也并不是棚改货币化政策首次显示出退隐身姿。2017年8月,住建部等多部委联合发布的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》中指出:要因地制宜推进货币化安置。商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制货币化安置比例,更多采用新建棚改安置房的方式。11月,《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  不过,此次对棚改的调整上一个耐人寻味的表述是,对商品房库存不足,房价上涨压力大的市县货币化安置优惠政策要求尽快取消,措辞之坚决,态度之迫切,不难看出政府层面对于棚改政策调整的决心和思路的清晰。

  实际上,此前已经有省份对棚改货币化安置进行了调整。如山东省2018年取消了货币化安置额外奖励,河南省也调低了本省2018年的货币化安置比例。

  尽管如此,从地方层面来看,不少省份棚改货币化安置比例仍处于高位。克尔瑞研究数据显示,河南、浙江、湖南、甘肃和陕西等五省已明确公布了2018年棚户区改造计划和其中的货币化安置数量,五省棚改任务总和占全国棚改目标的30%,棚改货币化安置比例为44.1%。

  因此,虽然受到政策变化和货币化安置比例调整的影响,棚改将不能再对全国房地产市场起到普遍的拉动作用,但是在局部地区和某些城市中,棚改依旧是促进当地房地产销售的核心要素和不可忽视的关键力量。

  此外,中美贸易战下笼罩的复杂外部经济环境也对国内经济提出了新要求,需要我们大力发展实体经济,促进产业升级转型,同时提振内需,还要避免金融风险出现,房价持续上涨,对居民消费形成严重挤压,因此保证房价不大幅大涨,成为决策者调控的重要考量。与此同时,房地产行业作为拉动中国经济的重要引擎,也是保障经济运行的关键一环,因此政府这只无形的手在棚改货币化安置上自然也会讲求分寸,酌情处理。

  正如此次政策明确了棚改“重大民生工程”和“发展工程”的性质,体现了棚改背后的保障属性和经济拉动属性。严跃进分析认为,这也说明棚改的工作不会停止,依然会在改善居住条件、扩大内需等方面发挥重大作用,所以棚改的工作力度其实是不会降低的,短期内货币化安置不会退出历史舞台。

  棚改的未来何去何从

  明源地产研究院在2017年其深度报告《新房地产周期:开启产销平稳新时代》中曾提出,2018年棚改货币化安置比率将回落至40%,促使其做出改判断的核心原因之一即随着房价上涨,货币化安置成本大幅高于实物安置,继续大力度货币化安置不利于控制成本。

  数据显示,2015-2017年,货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%,在新开工数量没有增加的情况下,棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加,三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。据明源地产研究院估算,2015年货币化安置单套成本,是实物安置的107%,而随着房价(特别是三四线城市)快速上涨,这一比例在2016和2017年分别上升至135%和160%。

  在此背景下,财政压力随之而来。7月12日,住建部在棚改工作吹风会上指出,控制棚改成本,不盲目扩张棚改规模,缓解财政压力,明确“加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出”,“各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区”。

  国务院会议上更加旗帜鲜明的提出“要有序加大地方政府棚改专项债券发行”,“对新开工项目研究出台金融支持政策”,反映出政府正积极寻求破解财政压力的对策。

  根据此前规划,2018-2020年,国家仍有1500万套棚改计划,棚改及货币化安置将何去何从?对此,严跃进称,棚改未来的融资渠道更加拓宽,包括中央财政资金补助、专项债券发行、各类金融支持等都会开展。所以棚改未来的融资机会依然是比较大的,相关开发商也还是可以获取较好的融资支持的。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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