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滨江集团:规模扩张背后的得失

2018-10-11 13:12:52 中国建设报 

  “我为什么如此看重湘湖,而不是西湖周边?因为西湖的水太平静了,让人难免心生安逸,而湘湖在钱塘江畔,钱塘江水总是让人心潮澎湃。”在半年前的股东大会上,杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)董事长戚金兴在回答投资者的提问时笑言,“我现在还年轻,要保持弄潮儿的心态”。

  “弄潮儿”不居安逸,追求心潮澎湃,这正是滨江集团当前行走的道路。2017年,滨江集团曾定下在2019年实现千亿元的目标,但随后将计划拨快一年,要在今年实现这一目标。今年上半年,公司的销售额和营业收入均实现较快增长,但归属于上市公司股东的净利润却同比减少36.95%,规模扩张,有得有失。

  在得失背后,滨江集团的发展思维已经生变。在整个房地产业防风险、去杠杆的大潮中,向来保守的滨江集团却通过加大资金杠杆、合作开发等方式逆势开启了规模扩张之路。近日,滨江集团在接受《中国建设报•中国房地产》采访时表示,目前公司短期偿债压力小,故适度增加负债。

  但逆势扩张带来的潜在风险也值得注意。例如在资金杠杆方面,根据其公开披露生效的担保贷款事项,滨江集团对子公司担保金额已经达到90.49亿元,占最近一期经审计净资产的 63.37%。受访专家认为,担保额度的增长同时也增加了上市房企的潜在负债,背后可能隐藏一定的风险。

  千亿元目标驱动规模竞争

  “不能太保守,否则就会失去大好机会。”2017年,当滨江集团的货值达到2000亿元时,戚金兴就提出了要力争在2019年实现千亿元销售目标。以实现千亿元目标为主线,滨江集团一改过去相对保守的发展策略,加入行业的规模竞争。今年3月,滨江集团披露的2017年度报告显示,在实现合约销售615亿元后,滨江集团迫切需要在2018年提早实现这一目标。

  计划提前的同时,滨江集团在一线城市扩张失利,区域布局战略收缩回杭州(楼盘)大本营。近日在接受记者采访时,滨江集团表示当前其布局战略为“聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,关注珠三角、京津冀、中西部重点城市”。缺少一线城市市场的支撑,要实现千亿元目标就要另辟蹊径。

  滨江集团表示,公司关注具有发展潜力的城市,在获取项目时综合考虑区域房地产市场情况、项目本身情况等因素,通过招拍挂、合作开发、并购等方式新增土地储备。半年报信息显示,今年上半年,滨江集团在杭州、湖州(楼盘)等地陆续新增多个地块项目,累计新增土地储备建筑面积约296.70万平方米。而在2017年,滨江集团新增16宗土地储备,总建筑面积220.45万平方米。也就是说,滨江集团今年上半年的新增土地储备面积已经超过去年全年。

  “滨江集团拿地提速是因为有紧迫感,尤其是其作为大本营的杭州市场发展空间明显受到冲击。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,滨江集团快速增加土地储备不仅是实现千亿元目标的需要,也是市场形势需要。根据克而瑞此前发布的《2018上半年大浙江房企销售权益榜》,滨江集团排名第4,绿城中国、祥生房地产和万科分列前三。

  快速增加的土地储备使滨江集团的现金流和资产负债情况发生明显变动。截至2017年年底,滨江集团经营活动产生的现金流量净额为34.3亿元,较2016年下降73%。今年上半年,滨江集团经营活动产生的现金流量净额为-114.2亿元,同比下滑幅度达到386.5%,这与当前许多房企加速回款形成鲜明对比。

  此外,截至今年6月30日,滨江集团的资产负债率上升至77.2%,负债总额为591.76亿元,与去年年底相比增长了152.92亿元。但滨江集团近期专门发布相关说明解释称,其中预收款项为239.73亿元,公司扣除预收款项的资产负债率为45.92% ,且扣除货币资金的有息负债占公司净资产的比率处于行业较低水平。

  中国指数研究院发布的一份报告显示,从负债结构看,滨江集团有息负债在2018年上半年达到历年小高峰,较去年同期净增加108.2亿元,净负债率结束连续两年的低位水平,迅速由去年同期的-10.4%上升至60.7%。这意味着,对于坚守财务稳健的滨江集团而言,放开“资金杠杆”与加快扩张步伐,不失为一次对自身的挑战。

  半年报数据显示,今年上半年,滨江集团实现销售额405.5亿元,同比增长81%;营业收入95.54亿元,同比增长92.33%。但归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元,同比下降36.95%,即便在扣除非经常性损益后,净利润仍减少20.30%。而归属于少数股东的综合收益总额达到6.58亿元,少数股东损益在净利润中的占比由此前的24%大幅提升至53%,这也是放大合作杠杆带来的结果。

  值得一提的是,滨江集团在规模扩大的同时,其权益金额占比低也成为短板。年报数据显示,2017年滨江集团的销售和结算项目有14个,其中滨江集团权益占比达100%的仅有3个,其余11个项目的权益占比在26%至51%。而在今年上半年,滨江集团权益销售金额仅为179.4亿元,尚未达到同期销售金额的一半。

  融资方面动作频繁

  “公司积极推进多渠道融资,除继续保持获取银行贷款方面的优势外,公司也通过发行公司债券和中期票据等方式融资。”在接受记者采访时,滨江集团表示公司的短期偿债压力小,在房地产行业中相对偏保守,故公司采取了适度增加负债。但在千亿元目标和快速的规模扩张下,滨江集团正在加速融资和扩张,一改相对保守的发展思路。

  公开披露信息显示,今年7月,滨江集团推出了《“千亿腾飞幸福分享计划”管理办法》。根据计划,公司将按员工所在部门设立3个有限合伙制基金。基金投入到万家公司操盘的项目和海岸公司操盘的项目,投入金额按照集团公司在项目公司对应投资中的土地款的一定比例计算,不大于10%。单个参与员工持有项目公司权益比例不超过1%。3个基金以认缴对应股本和股东借款形式投入项目,按照股权比例参与项目利润分红,股东借款部分收取利息。

  最主要的是,滨江集团在融资方面动作频繁。9月28日,滨江集团发布关于股东股份质押及解除质押的公告,称控股股东杭州滨江投资控股有限公司(以下简称“滨江控股”)将其所持有的占所持公司股份比例的10.85%共14500万股进行质押,质权人为光大证券股份有限公司,于2019年12月23日到期。

  同时,将原质押给中信证券股份有限公司的无限售条件流通股进行了部分提前购回,本次购回数量为60000001股。截至当天,滨江控股共持有滨江集团股份1336441272股,占公司股份总数的42.95%,累计质押其持有的公司股份744999994股,占公司股份总数的 23.94%。有业内人士分析称,在上市房企的融资过程中,质押及解除质押往往是一个“借新还旧”的过程。

  滨江集团的融资成本也在逐年放开。滨江集团提供的一组数据显示,2016年公司发行的21亿元公司债利率为3.46%,2017年发行的6亿元公司债利率上升到5.8%。2017年,公司先后发行的数额为21亿元、8.2亿元的中期票据利率分别为4.99%、6.5%,而今年发行的数额为21.8亿元的中期票据利率达到了6.4%。

  值得注意的是,除了发行公司债券和中期票据等方式融资,滨江集团还频繁为子公司提供担保贷款。根据其公开披露生效的担保贷款事项,滨江集团对子公司担保贷款金额已经达到90.49亿元,占最近一期经审计净资产的 63.37% 。

  “很多房地产公司的子公司在融资的时候,因为项目土地或者相关抵押品不足以覆盖贷款金额,债权人往往希望其母公司来做担保或者是进行股权质押。这一般是在市场对房地产公司的还款能力有疑虑的时候会出现的情形,是比较普遍的一个情况。但潜在的风险在于,如果出现了子公司的债务违约,那么母公司也被‘一锅端’,严重的情况甚至有散崩的风险。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说道。

  通过快速融资和扩张,千亿元目标对于滨江集团来说似乎并非难事,但如何平衡好扩大规模与提升权益金额、保证稳定利润、维持财务稳健等方面的得与失,是这个“弄潮儿”需要思考的问题。

滨江集团:规模扩张背后的得失

(责任编辑:杨雪纯 )
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