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前三季度446宗土地流拍,“碧恒融”拿地猛降……

2018-10-12 07:24:17 和讯房产  冀鹏茜

  作者:冀鹏茜 本文转载自微信公众号:地产深度报道

  一半海水,一半火焰。

  在三四线市场热度延续之下,多数房企业绩仍较去年有大幅增长,前9月销售百强房企中近五成已经超过去年业绩。

  然而,靓丽的业绩却无法折射到地产股股价之上。

  今日开盘,港股内房股集体暴跌,A股地产股也备受影响。

  在业内人士看来,纵然有外部市场波动因素的影响,地产股股价与公司业绩背离背后的深层原因,仍在市场预期。

  近日,在地产金融形势发布会上,包括旭辉集团总裁林峰、福晟国际行政总裁童文涛在内的诸多资深地产人士均认为,行业“寒冬”即将到来。

  流拍增多, 溢价率下降

  土储对于房企来说,无异于面粉之于面包,粮草之于行军,地位重要程度不言而喻。

  然而,今年进入三季度之后,整个土地市场的变化情况既微妙也明显。

  据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

  从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值。

  对此,易居企业集团执行总裁张燕分析称,从二季度开始,三四线城市的土地流拍率开始上升,且到四季度,流拍会更集中地出现在三四线城市,而此前因限购限贷政策的严格执行,流拍土地多集中在一二线城市。

  易居企业集团CEO丁祖昱则观点鲜明地指出,未来土地流拍或成常态化。

  在流拍数量增多的同时,土地成交价格及溢价率也在持续下行。

  据统计,2018年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价为2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价为3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

  一叶落而知天下秋。

  今年以来,各大房企拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落。据统计,2018年1月-9月,受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。

  大地主拿地节奏放缓

  克而瑞最新发布的《中国房企总土储货值TOP100》榜单显示,截至2018年上半年,总土储货值TOP100中已有7家企业货值超过万亿。

  其中,碧桂园、恒大、融创的总土储货值已超2万亿元,这意味着其它房企短期内想要在土储上挑战三家规模房企难度较大。

  然而,碧桂园、恒大和融创拿地节奏已明显放缓,态度颇显谨慎。

  碧桂园公告显示,今年8月公司新增土储建筑面积370万平方米,新增土地权益地价为66亿元,同比下跌72.9%。2018 年1月-8月公司共计拿地8335万平方米,总代价约1878亿元,新增土地累计楼面价为2253元/平方米,同比下降34%。

  恒大今年上半年新增68个项目,土地储备面积为3086万平方米,较去年同期的6763.6万平方米下降54%。

  而近两年对土地表现出极度渴望的融创,从去年下半年开始也提高了拿地标准,还执行严格的拿地纪律,大幅降低拿地支出。

  在今年3月举行的年度业绩发布会上,融创董事会主席孙宏斌再次表态,融创不再追求绝对规模。“今年就定了一个目标,就是控制风险降杠杆,让自己绝对安全,未来会控制买地节奏。”孙宏斌如是说。

图片来源:克而瑞
图片来源:克而瑞

  慎补仓还是弯道超车?

  而有意思的是,声称要“活下去”的万科,近日拟通过收购华夏幸福(600340,股吧)全资子公司部分股权的方式,获取华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市10宗、约34万平方米的纯住宅用地,交易价款暂定约为32.34亿元。

  这让部分市场人士大呼,万科此举是佯装命苦哭诉,以便日后抄底。

  而与万科战略不谋而合的房企不在少数。

  克而瑞数据显示,排名均在销售百强之列的美的置业、和昌集团上半年总土储较去年末增幅超过90%;中南置地上半年拿地非常积极,在销售规模稳定在前20的同时,积极扩充土地储备,2018年上半年总土储较2017年末增幅达到82%。

图片来源:克而瑞
图片来源:克而瑞

  张燕认为,四季度的土地供应还会有一波大行情,一二线城市的土地供应应该还会维持在低位,仅有小幅增长,三四线城市的土地供应还是相对来说充足。

  “但从成交角度出发,四季度土地成交应该会进一步降温。但除了公开招拍挂之外,资产包或者收并购应该存在更多的机会。”张燕表示。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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