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上海师大教授崔光灿:未来房价上涨将基本得到控制

2018-10-12 11:47:01 腾讯财经 

  腾讯财经《灼见》特约作者 崔光灿(上海(楼盘)师范大学房地产经济研究中心主任)

近期,在房地产市场“金九银十”时期,个别城市个别企业出现了“降价”、“打折”甚至“退款”的现象,说明了房地产市场预期发生了阶段性变化。

  近期,在房地产市场“金九银十”时期,个别城市个别企业出现了“降价”、“打折”甚至“退款”的现象,说明了房地产市场预期发生了阶段性变化。

  一是改变了原来全面持续上涨的预期,说明近年不断加强的房地产市场调控政策效果开始显现,大家不再单向看涨。房地产市场具有类似其他资本市场的特征,就是“买涨不买跌”,一旦下跌的预期出现,市场就有可能不断强化这一预期,部分购房需求会推迟,“观望”气氛开始产生。

  这在过去历次调控中都出现过,如2006年、2011年左右的调控,市场交易变淡。2015年后新一轮房价快速上涨过程中,一些房价上涨较快的地方“因城施策”加强了调控,进一步实施了各类限购、限售、限贷等政策。调控政策的出台到实施效果的显现也是有一个过程的,其中一些大城市如上海、深圳(楼盘)等地由于调控政策本来比较就紧,在2016年底房价上涨就得到了抑制,而2017年后主要是一些二、三线城市的不断加强调控政策,一些三、四线城市并没有实施非常严格的调控政策,所以房价上涨的周期较长。

  二是不同城市预期开始分化。从2016年加强调控以来,一些一线大城市的房价早已变稳并有所向下调整,但由于三四线城市没有实施严厉的调控政策,房价仍在持续上涨。大城市房价不再上涨,甚至出现向下调整的信号,会逐步影响到周边及中小城市。所以从总体上看,目前房地产市场已经进入一个房价稳定的阶段,阶段性大幅上涨的概率已经很小。

  如何看待当前市场的发展,要放到我国建立房地产市场长效机制的大背景下思考。地方政府需要放弃对房地产的依赖,宏观调控中去房地产工具化已成为趋势,单纯通过房地产投资来拉动经济的可能性已经不大。房地产市场将逐步进入由实际居住需求决定的市场,住房将更加回归居住属性。

  一般而言,房地产市场不会因个别城市、个别楼盘的降价、打折而全面大幅降价。房地产市场的阶段性调整是正常的,不同的开发商由于资金安排问题、业绩要求,以及经营策略调整等,出现较大幅度的调价也是有可能的,往往也有一定的“风向标”效应,但不能过度解读,不能将局部的、阶段性现象看作全面的、长期性趋势。

  从全国房地产市场整体看,多数开发企业会根据市场的变化情况决定后期的开发节奏,而且社会上的多数存量住房的流动性不强,不可能出现像股票市场上的大面积抛售现象。一些城市前期房价上涨过快,房价过高,出现部分调整现象也是正常的。在这一过程中,市场交易量会有所下降,但基本的刚性需求还是存在的,市场会进入理性的阶段,购房者的选择余地在增加。

灼见 | 上海师大教授崔光灿:未来房价上涨将基本得到控制

  房地产市场平稳健康发展的长效机制的建设需要一个过程。从2013年前后提出建立长效机制,至今已有5年左右的时间。期间虽然经历了“去库存”的影响,但在建立长效机制的认识上不断深化。到2017年党的十九大在报告更加明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”住房发展的模式和目标。对房地产市场和产业的定位越来越符合经济社会持续发展的需要。

  今年以来,国家进一步要求加大房地产市场调控,如5月19日,住建部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,强调调控目标不动摇、力度不放松,一些热点城市也开始加大的调控力度。7月31日,中央政治局会议又强调“坚决遏制房价上涨”;8月28日,国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告中也强调要“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。

  总体看,本轮房价上涨的趋势逐步得到抑制,是前期建立房地产市场长效机制及实施因城施策的调控政策效果的不断显现,未来房价上涨将基本得到控制。但调控房价仅是长效机制建设中的局部问题,更需要从完善住房供应体系、深化与房地产市场相关的土地、金融、税收、立法等方面深化改革。

(责任编辑:马金露 HF120)
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