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新经济都“出清”了,传统的房地产还有地位吗?

2018-10-24 14:38:05 90度地产微信号  李敏
  当所有的关注都聚拢到船的一边,这时,泡沫与风险就已经开始滋生。

  在过去的几年时间里,随着传统领域投资空间天花板低垂,在全球低利率环境下,逐利的资本开始大举流入新经济的代表性科技股。

  然而,就在两周前,科技股的暴富神话在这轮股市调整中变得不堪一击:美东时间10月10日的“黑色星期三”中,一度被追捧的科技股成为股票抛售重灾区;在港股罕见的破发潮中,平安好医生、小米、美团点评等新经济科技股全部破发。

  事实是,在全球经济调整期,一些打着新经济概念的科技股,曾经虚高的估值正一步步挤出水分、理性回调。而这一幕,在房地产行业,早已不陌生。未来楼市怎么走,似乎也不难判断。

新经济“挤泡沫”
新经济“挤泡沫”

  在全球科技公司中,或许个个都想成为亚马逊。这一巨头的市值,从去年10月的不足5000亿美金,到今年九月初飙高突破万亿美元,用了不到一年时间。

  然而,当黑风暴来临,在从万亿缩水至约8600亿美元,亚马逊也只用了一个多月时间。仅在“黑色星期三”一天,亚马逊市值缩水就高达500亿美元。当天,在美国市场上最受欢迎的五大科技股FAANG中,除了亚马逊与苹果均蒸发近500亿美元市值外,谷歌母公司Alphabet及Facebook的股价也都下滑超过4%,流媒体视频服务商Netflix当日股价则下跌超过8%。

  不止是美国科技公司,包括阿里、京东等在内的中国科技股也未能幸免,在此次美股大跌中,中概股市值最大的阿里巴巴收跌5.89%,京东跌4.50%,百度跌3.28%,新浪跌5.52%……除了美股,包括小米、美团等在内的港股科技股也在随后几日内大幅调整,10月19日,美团点评、小米集团均创下股价新低,分别为52.8港元和12港元,较发行价下跌23.4%和29.4%。以此为视角,一众被认为代表“新经济产业”的科技股在这次全球股市震荡中随风摇摆。

  新经济这一概念并不新,在1996年底美国《商业周刊》的一篇文章中首次被提出。该文认为当时美国出现的二次大战后罕见持续性高速度增长,主要动力是信息技术革命和经济全球化浪潮。2014年,中国加快发展新经济的声音开始被着重提及。

  在此轮波及全球的股市回调中,为何“新经济”类科技股跌幅最为明显?原因与其前期的迅猛涨势、估值虚高有不可分割的关系。只不过,待解的问题在于,此次全球市场科技股调整,只是暂时性股价波动,还是对于此前跑赢市场后的理性回吐?

  其实,早在此轮波动之前,近年来关于互联网泡沫2.0的悲观论断就已经层出不穷。历史上第一次大规模的互联网泡沫出现于1995年至2001年间,互联网公司股价在被热炒后引发投机泡沫。2000年3月10日,NASDAQ指数登顶5048.62的历史高点后出现暴跌,当年的10月9日纳斯达克指数报收于1114点,相比高点跌幅将近80%,创互联网泡沫破灭下最低点位。

  而2018年秋天这波调整,有声音认为这是美股暴涨十年后的必然。摩根士丹利更是分析认为,投资者大多持有同一类投资,尤其是大型科技股。“如果每个人都站在船的某一边,并突然意识到这点,所有人都会争先恐后地想要离开。”

被房地产挤满的“船的另一边”
被房地产挤满的“船的另一边”

  在我国经济新旧动能转换的关键阶段,新经济也要经历逆水行舟、优胜劣汰的过程。

  据德勤统计,截至2018年9月30日,全球融资额前五大新股多来自信息、媒体与电信行业,其中4个来自中国,分别是中国铁塔、小米集团、美团点评和工业富联,其中中国铁塔以588亿港元融资额居第一。

  一个颇为熟悉的场景是,当所有人都涌向船的另一边,除了成色各异的“科技股”,还有此前的房地产市场:在此前的十余年间,房地产不光是资本蜂拥想要进入的产业,房子更是数以亿计中国人追求的刚需品、甚至是投资品。即便是在楼价高企的2018年,买房投资仍然是众多中国家庭选择的资产保值增值“捷径”。

  西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在今年5月发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》数据显示,2018年一季度城镇新购房中,30.8%为首套房,43.8%为第二套房,第三套房及以上占比25.4%。过去十年间,新购房中首套房占比持续下降,而第二套或第三套及以上房占比持续上升。

  在船的某一边,泡沫与风险也就此滋生。

  对于炒作新经济概念的部分科技股来说,虚高的估值在上市时早已“透支”了未来的成长性,一旦未来预期调整,在市场回归理性的大环境下,如果没有真正盈利造血能力、没有创新与成长价值就会被首先调整、挤压此前虚高的泡沫。

  以今年港交所允许“同股不同权”后扎堆上市的新经济股票为例,与发行时火爆的认购场景形成鲜明对比的是,截至10月18日,今年以来171家赴港上市企业中有132家破发,破发率高达77.19%,其中上市首日就惨遭破发的企业有53家,占比高达30.99%(Wind数据)。而新经济企业被认为是这次破发潮中的重灾区。

  对于奔腾多年的楼市也更是如此。当房地产高速增长时代拉下帷幕,虚高的房价回归理性区间也只是时间问题。

新经济都“出清”了,传统的房地产还有地位吗?
  楼市回调已成大势?

  那么,当打着新经济概念的科技股开始理性回调,楼市又会如何?

  一方面,当前,中国经济由粗放式扩张转向高质量发展,已经不再需要房地产做为拉动的车头或引擎。从位于社会金字塔塔尖的富豪群体的更迭可以一窥这一变化。

  2009年的胡润百富榜中,前10位富豪中地产富豪占据8席,地产业当之无愧是“造富”主力。而十年之后,在2018胡润百富榜前10位富豪中,地产业富豪已经只剩3席。尽管房地产仍是富豪的聚集区,但造富领域从传统经济向新经济转移的势头已经明显。比如以新上市的拼多多创始人、38岁的黄峥以950亿财富首次上榜便一举进入前15,胡润就评论称,拼多多黄峥是历史上最快达到近千亿财富的企业家,有可能是全球最快达到近千亿财富的企业家。

  另一方面,对于当前中国来说,除了发展新经济产生新动能外,也正试图通过扩大内需促进经济高质量发展。2018年上半年,中国社会消费品零售总额达18万亿元人民币,最终消费支出对经济增长贡献率为78.5%,在2017年这一数据为58.8%,而在2007年,这一贡献率数据仅为39.2%。消费已经成为经济稳定增长的“顶梁柱”。

  所以,未来房地产行业的发展,既不能继续吸取新经济产业、实体经济中的“造血量”,也不能让高房价继续挤压居民的消费力。工行董事长易会满就曾指出,2010-2017年,家庭债务占GDP的比重由33%升至49%,其中一个原因就是在城镇化进程推进、房价持续升温背景下,家庭收入中投向房产的比例大大超过存款配置。

  楼市触顶回调已成大势。

  值得关注的一组最新数据是,按照国家统计局日前公布的2018年1-9月份全国房地产开发投资和销售数据,前三季度,中国房地产开发投资同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。同期,商品房销售面积同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点;商品房销售额增长13.3%,增速回落1.2个百分点。
(责任编辑:徐帅 )
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