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40年;大咖说丨王军的笑傲江湖

2018-10-25 07:02:42 和讯房产  苗雪艳
  王军,管理学博士,实力派、专家级房地产开发商老总,从业20余年。

  他,有理想、有抱负、有能力、有责任感、有使命感,更拥有历经岁月积淀下来的睿智与淡定。

  从地产开发到文旅产业,王军的每一步都踏踏实实,一步一脚印。

中经联盟第6任轮值主席伟光汇通文化旅游投资有限公司总裁王军
中经联盟第6任轮值主席伟光汇通文化旅游投资有限公司总裁王军

  10月13日这天,王军朋友圈晒了两组照片。

王军主席和联盟老友打高尔夫
王军主席和联盟老友打高尔夫
联盟家人为王军主席庆生
联盟家人为王军主席庆生

  一组是与中经联盟的兄弟一起打高尔夫的场景,并配文“十年来一起打球,一起成长的兄弟为中经联盟成立十周年拍贺岁片”,合影中的他们并排而站,挥起球杆,同时指向天空;另一组是庆生的照片,配文为“联盟的兄弟姐妹们给我补过生日,感觉特别温暖,特别开心”,照片里的王军露出了标志性的微笑,脸上的蛋糕衬得他甚是可爱。

  王军是伟光汇通文旅总裁,同时也是中经联盟第六任轮值主席。中经联盟是王军的“地产小江湖”,从照片里的状态也可以看出,在这里的王军更多的是,通过平台的嫁接,与兄弟姐妹们互相学习、共同成长的可亲模样。

  但在波诡云谲的房地产大江湖时代,王军绝对算是当年的一个风云人物。从1993年涉足房地产,2002年起任职中海地产集团、地区公司、区域公司各层级高管,2007年携手中国首富国美电器董事长黄光裕任鹏润地产总裁……王军一路北上,厦门(楼盘)海沧大桥桥头、苏州(楼盘)金鸡湖、上海(楼盘)顾村等区域都有王军的故事,甚至因为王军的到来还带动了这些区域的发展乃至整个城市的升级换代。

  由于王军在房地产行业的专业独特视角,一度吸引了万科、黄光裕等企业以及企业家的目光,纷纷想方设法挖走他。这段万科从中海挖墙脚的历史,在万科的“海盗计划”中也有记录。

  回忆起当初的叱咤风云,王军的回应霸气十足,“每一个过程都很有成就感,很多城市因为我们而改变。你们这个年纪可能不知道,那时在行业里还是很轰动的,可以用震动二字来形容。”世界因我而不同,让城市更中国,从来都是王军的思维境界。

  面对流金岁月,他淡然道出两个字——不悔!1

  1997年,在组织支持下,中建体系内成立了一家房地产公司,王军是唯一的管理者,也是唯一的决策者。俗话说,初生牛犊不怕虎,王军毫不犹豫地接下了第一个项目,也是他的头一部得意之作——中建大厦。

  如今,大厦所在位置已是车水马龙,可当初却是人烟稀少,王军成了第一个吃螃蟹的人。“大厦名字响,代表中建形象,不能做砸。”身兼重任的王军开始投入大量精力,每次行动的目的,只为求得极致。

  为实现外观的大方得体,中建大厦立面最终采用石材加以装饰。石材分为湿贴与干挂两种方式,后者成本高,前者虽经济,但易反浆、脱落。“有没有一种贴法既经济,又牢固且不反浆?”好动脑的王军开始思考,并向领域专家与工匠师傅不断请教。

  反复思索下,他竟研究出一套结合了湿贴与干挂二者优势,规避二者不足的“王式贴法”:把石材四角锯出凹槽,槽中埋钢丝,再用同样的石材废料加以固定。之后,对石材进行防腐处理,将所有毛细孔堵住、灌浆。一来,它解决了不同材料热膨胀系数不同从而导致脱落的问题;二来,“浆+钢丝”的组合实现了双层加固。当然,王军想出来的好点子远不止这些,用他的话说,“几天都讲不完。”

  落成后的中建大厦吸引着厦门“候鸟一族”纷纷在此安家,多家地产公司见此情景纷纷进驻,在周边地带兴建项目。如今,中建大厦依旧靓丽地矗立在那里,厦门自此留下了王军的印记。

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  十年的厦门沉淀,王军收获的不仅仅是对房地产行业相关知识的储备,更有那份深入血脉的地产情怀。2002年,中建系统最优企业中海海外集团将目光瞄准了内地市场,开始从中建总公司、中国海外集团抽调优秀人才,组建国内地产总部——中海地产集团。王军成为其中一员,参与中海地产的营销工作。

  成立之初,中海地产迅速扩张,仅用两年多时间,就成功进驻了十四五个城市。长春(楼盘)、南京(楼盘)、深圳(楼盘)、成都、宁波(楼盘)……每执行一个项目,从设计到实操,仅用半年,便得以初步呈现。王军带着队伍,浩浩荡荡,迈着大步,一路向前。

  在创建中海营销体系的过程中,一点要素始终被他铭记于心——房地产行业是一个创造价值体的过程。

  “每做一个项目,在拿地的时候,就要明确目标客户,了解他们的需求,并尝试满足他们的需求,如此一来,项目就多了一个客户愿意买单的价值点。价值设置妥了,再借助有效渠道传达给目标客户,这就是价值的传递,也就是一般意义上的营销策划。”在王军心中,房地产就是一个设定、传递、实现价值的过程。凭借这样的理念与实践,他将中海地产多个项目推向了行业潮头。

  2004年5月,中海在苏州高价拿地,准备大干一番。哪想两天后,上届政府突然开始进行首次房地产调控政策,苏州市场急剧冷缩。有人说,苏州将成为中海内地进军路上的滑铁卢。王军临危受命来到苏州,到了那里,同行们一脸遗憾:“有钱人的腰包已经掏净了,要想逆转市场,难。”王军默不作声,他在琢磨下一步的行动。

  面对困局,如何破题?思路清晰的王军决定从产品定位上找到突破口。在竞争异常激烈、常规需求已被满足的现状下,他选择另辟蹊径——将目标客群定位在了正处于事业上升期的主流新贵。

  “通过调研与分析,我做出一个判断,事业处于上升期的都市中、青年人群,内心深处有对于家、对于房子的深切渴望。他们面临工作压力,因此,最希望回家后得到身心的完全放松。我要用物质层面的房子,来满足他们精神层面的需求。”

  客群定位完毕后如何执行?经过大量调研与分析,王军决定将环境心理学与环境氛围学知识点注入项目。“首先,要进行场景营造,研究在什么样的居住环境下,人的心情比较舒适、放松。这让我想到了如梦似幻的地中海、一望无际的草原、平静湛蓝的海水……它们的共同特点是什么?视线不被遮挡。”

  于是,他提出:主人坐在沙发客厅向窗外望时,视线中不能出现遮挡,并要求房屋单位面积内拥有最充足的自然景观与阳光接触面积。最终,竣工后的房间实现了70%视线无遮挡,通过对房间高宽比的调整,保障了房间的通透性与敞亮性。

  为实现室内外自然切换,他还在卧室与餐、客厅之间的过渡区域设计了十几平方米的花园,并为社区设计了自然通风、采光良好的地库与电梯。“我要利用多种创新设计,让业主进入小区后,就可以感受到减压状态下的愉悦。”

  几项突破性设计可谓史无前例,每一项尝试,都足以钓起消费者的购买欲望。果然,在江苏地产冰冻时期,该项目实现大逆转,迅速售罄。它的完美竣工,打破了中海在苏州地区的僵局,并在苏州赢得了绝对第一的品牌形象。这个奇迹,就是苏州著名的“湖滨壹号”。

  成功的品牌营销背后是王军对于项目前期定位、项目设计、项目管理、营销理念的准确把握。王军坦言,从最初的摸索,到后来的规范化、流程化,每一步都凝聚着自己的心血。几经探索,中海苏州公司在苏州地产圈迅速壮大,遥遥领先。

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  军决定离开中海,是因为黄光裕的出现。那时,国美房产业务已走过十载。

  见王军之前,黄光裕亲自面试过上百名地产操盘者。当时,黄光裕希望集团旗下鹏润地产向全国范围拓展,他把希望寄托在了王军身上。“中海的工作经验告诉我,公司迅速扩大,必须要有符合自身特点的商业模式与开发模式。国美为我提供了一个施展平台,我选择它,毫不犹豫。”

  入职鹏润后,王军迅速提出集成地产商的概念,简单说来,就是借助国美强大的家电行业影响力做集成成品住宅。

  “住户不必再购置厨卫与家具产品,我们将统一配置,从空间、功能、色彩、风格上进行系统集成,为客户节约时间、成本与空间。通过集成,鹏润地产自身便可与家电、家居生产厂家直接对接,脱离中间方,实现更多利润。扩张战略与集成地产模式一旦运作,润鹏会迅速进入中国地产前十。”对于这点王军深信不疑。

  然而,就在他大刀阔斧,进行战略部署时,国美电器突遇重创,黄光裕被逮捕,资金链一夜断裂,他失去了汇报对象,时间戛然而止。

  “急火攻心,一夜之间上下嘴唇窜起整片大泡,团队的人说,从没见我急到那个程度。所有的人都看着你,指望着你把手里的摊子撑起来。”他的使命,是稳住鹏润地产,并向国美电器“输血”,把最难的关口挺过去。

  迈过那个关口,王军用了整整一年。2009年9月,公司逐步恢复元气,步入正轨。同月,他得知奥巴马即将访华一事,敏锐的直觉告诉他,迪士尼落户上海,有戏!他迅速在迪士尼周边买地。事实证明,他的判断是对的,几个月后,该地地价已涨出30%。

  旭日已在晨曦中冉冉升起,但陈晓事件的发生令国美再次受创,公司最终决定进行资金回笼,鹏润地产不再扩张。3年时间,王军经历了一段前所未有的跌宕起伏,突出重围的他感慨万千:“凡事利弊并存,有过那段经历,再复杂的环境,对我来说都成了小事一桩。”

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  在王军的履历中,我们不难看出他对房地产行业具有完美的把控能力,以及极高造诣的管理能力。但王军似乎不是个“安分守己”的人,在他的人生中充满了挑战,本可以顺风顺水地踏上人生巅峰,王军却“不甘寂寞”寻求新的征程。

  王军做了一个判断,传统房地产行业将越走越窄。他考虑到了个人的转型,包括对未来地产行业道路的探索。就这样,王军毅然投身于城镇化的创业中。王军认为城镇化与传统房地产最大的区别,是城镇化的商业模式是做地产,做地产的核心是带动区域的整体价值提升,进而创造土地价值。

  “做城镇化最核心的是区域,一定要有非常现实的资源,去支撑一座新城。同时要因地制宜的选对产业,支持后续的发展。”基于这样的理念,王军带领他的团队开始了城镇开发的探索和实践。

  北京(楼盘)青龙湖国际文化会都项目是王军团队探索城镇开发的第一个实践项目,这个项目承担着成为“中国城镇化发展示范样板”的史诗般任务,备受中国乃至世界相关产业机构关注。

  王军谈到:“我国在十多年前就开始着手城镇化发展,但很多同行甚至政府都犯了一个错误,就是缺少核心产业,导致出现了很多‘鬼城’。因此,在做城镇化时,首先找到一个磁极,以吸附就业人口、资本,形成一个良性循环。这就是我们为什么要做一个世界级的城镇化样板,就是要通过总结过去城镇化发展中出现的问题,找到一个全新的解决方案。”

  “青龙湖项目的第一要素是以人为本,就地城镇化,将农民的资源变为资产,再转换为资本,同时解决就业问题,有效将农村人口城镇化,做到城乡一体化。”

  在此基础上,通过践行“生态凝合、智慧聚合、产城融合”理念,确立以文化创意、医健康养、休闲旅游、科技创新四大产业进行重点打造,形成一个新型的产城一体化的世界级城镇化样板。

  如今,在3年耗资100亿元的建设中,青龙湖项目已然有条不紊地完成了新型城镇化的基础建设。可喜的是,在整体硬件提升的同时,也吸引了众多国际组织及高端养老等相关产业的入驻。

  其中,最有影响力与意义的当属联合国青年创新奖评奖基地和颁奖基地的永久性“落户”,这与王军对商机的敏锐嗅觉与出众的谈判能力不无关系,“在2013年,联合国讨论下一个千年计划,就是解决青年问题,通过鼓励创新,然后创业进而拉动就业,与我国的战略不谋而合。”

  在此判断下,王军带领团队与联合国商榷,“中国的创新能力确实与欧美地区差距甚大,但我们的制造业是世界各国无法比拟的,同时,中国的天使基金等资本优势明显,我们完全可以配合及扶持获奖者将创新落实到产品。这个理念打动了联合国,可以说是一个双赢的局面。”

  国内首个乐高主题乐园也被王军团队签约引入了北京青龙湖。

  就目前的形势而言,青龙湖项目的发展进入了良性循环是显而易见的。据王军判断,在未来五到十年内,青龙湖项目将阶段性走向成熟,成为真正意义上的世界级城镇化发展示范样板。

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  难能可贵的是,王军还在不断向人生发出挑战。如今,他的聚焦点在文旅地产。

  不过,不管哪个领域,王军一直在做城市发展的推动者。如今,在伟光汇通官网上,“让城市更中国”这几个便是一种传承写照 。

  在王军看来,改革开放40年,前期阶段整个行业和市场的需求都是在空间上,而现在关注点是空间所赋予的内容上,即如何满足人们的精神需求以及对美好生活的追求。“我希望做这个行业的推动者和引领者。如今每个城市空间就像一个大的资管平台,如何解决消费者的需求,是房地产从业者需要思考的下一个问题。”

  其实,转型文旅地产前,王军在做调研时还发现了一个规律:世界经济发展不好的时候,唯独旅游度假产品不受影响,其他行业基本都不景气时,只有旅游度假产品方兴未艾。

  基于此,王军对中国经济的发展也做了一个基本判断,那就是中国经济的发展速度也到了从高速到中速阶段了,消费也在向休闲度假旅游方面靠拢。这更坚定了王军做文旅地产的信心和决心,而他正在服务的公司也一直在这条道路上深耕。

  王军介绍,早在20年前,伟光汇通已经开始尝试文旅特色小镇的开发,已探索出一条以文旅产业驱动新型城镇化的可持续发展之路,在国内的文旅领域企业中走在前列。

  伟光汇通每做一个项目之前,都要深入了解当地的人文、历史、习俗、生活方式,每个文旅小镇的建筑也都汲取当地建筑的精髓,在这个研究过程中提炼升华,找到现代人群最感兴趣的文化特质,为游客营造富于独特人文价值的魅力空间,为城市嵌入更多历史文化记忆,为历史呈现更多独具特色的城市,传承当地历史文脉,让城市更本土,更具中国特色。

  对于文旅的未来,王军认为,这片新蓝海刚刚出现,这个领域也才刚刚起步,“至少还可以做20年,可以干到我退休喽!”

 
(责任编辑:杨雪纯 )
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