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2018旅游地产研究报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

2018-10-30 11:20:03 和讯房产  诸葛找房

  一、旅游行业发展分析

  国内旅游总收入连续10年同比涨幅超12%,2018上半年旅游总收入占GDP11.15%。近十年旅游业发展迅猛,国内旅游总收入逐年快速增长,2009年国内旅游收入突破一万亿,2018上半年旅游收入2.45万亿,预计2018年全年旅游收入会逼近5万亿大关。旅游收入同比涨幅一直保持12%以上的高速增长状态,2011年国内旅游收入同比大涨53.5%,2016年以来,旅游收入保持加速增长,连续两年超过15%。

  同时旅游业在国民经济中的比重越来越高,2018年上半年旅游业贡献占GDP比重高达11.15%。旅游业已经成为国民经济的重要组成部分。

  图1-1:我国国内旅游收入与增幅

2018旅游地产研究发展报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

  图1-2:中国旅游业综合贡献占GDP比重

2018旅游地产研究发展报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

  数据来源:国家统计局、国家旅游局;整理:诸葛找房

  1.1旅游业发达城市集中在中部及东部地区,聚集效应极为明显

  从2018年黄金周全国接待游客人数来看,旅游市场呈现出局部火热局面,中部及东部大部分省份旅游业较发达,接待游客数量较多。

  其中居首位的是四川(楼盘)省,黄金周期间共接待游客1.38亿人次,相邻的重庆(楼盘)市也延续火热状态,黄金周期间共接待游客7775.9万人次。川渝文化在近两年发展势头迅猛。

  其次是陕西省,黄金周期间共接待游客1.1亿人次;广东省紧随其后,黄金周期间共接待游客数1.06亿人次,时尚的都市文化以及丰富的自然资源给广东省带来了的大量的游客。

  分区域来看,除了西部四川、陕西以及东部的广州(楼盘)旅游业发展领先之外;中部大部分省份依靠历史文化积淀为基础,旅游业发展较好;东部的大部分地区依靠沿海优势以及经济发展优势,旅游业发展强劲。

  图1-3:2018年黄金周全国接待游客人数(万人次)

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  数据来源:国家统计局、国家旅游局;整理:诸葛找房

  1.2 重点城市旅游收入领衔,昆明(楼盘)、三亚(楼盘)等旅游城市人均消费表现抢眼

  从2017年重点城市旅游业收入及人均消费情况来看,热点城市依靠发达的经济环境,有着极强的旅游吸引力,旅游收入领衔,且远大于其他城市。北京(楼盘)、上海(楼盘)收入均超4000亿,成都近3000亿,远超其他城市,三亚、北海(楼盘)由于城市体量较小,收入不足500亿元。

  从人均消费情况来看,上海、西安(楼盘)等重点城市游客以观光游览目的较多,整体旅游消费不高;昆明、三亚等旅游城市表现抢眼,三亚人均消费超2000元,遥遥领先于其他城市,青岛(楼盘)、大连(楼盘)等旅游城市人均消费也均超1500元,大理(楼盘)、厦门(楼盘)等城市人均消费约1500元。

  随着生活水平的提高,人们更愿意去享受生活,把钱消费在度假休闲方面。随着未来旅游人口数量的不断增加,旅游城市经济发展潜力巨大。

  图1-4:重点城市2017年旅游业收入及人均消费情况

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  图1-5:重点城市2017年接待游客量(万人次)

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  数据来源:各城市旅游局;整理:诸葛找房

  1.3 预计2018年人均年出游4次,频次10年翻一倍多,人均花费同比稳步增长

  随着人们生活水平的提高,旅游度假逐渐成为人们重要的休闲度假选择,国内出游人均频次逐年增加。过去10年,人均出游频次从2008年1.29次增长到2017年3.62次,2018年预计增长到4次,预计增幅高达210%。

   图1-6:国内旅游出游人均频次及增幅

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  图1-7:国内旅游人均花费

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  数据来源:国家统计局、国家旅游局;整理:诸葛找房

  1.4 度假休闲旅游逐步成主流模式,观光旅游人均销售涨幅收窄

  从2009-2016年旅游消费情况来看,观光旅游消费最高,但过去7年人均消费一直较为稳定,维持在1200元左右,同时探亲访友的人均消费也几乎保持稳定。

  度假休闲的人均消费不断提高,2009年,用于度假休闲的人均消费仅为683元,2016年度假休闲人均消费1025元,涨幅50.07%。

  随着人们对于健康生活关注的不断加大,健康疗养人均消费也逐年增长,2010年用于健康疗养的人均消费高达1959元。表明人们对于健康疗养愈发重视,现在旅游方式已经逐渐由单纯的观光旅游向更有目的性的疗养及度假发展。

  图1-8:不同出游方式人均消费情况(元)

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  二、旅游地产发展研究

  新时代、新背景下,旅游地产的发展进入了新的阶段,成为房地产业下一时代重点挖掘的价值点。房地产行业目前发展背景发生了较大的变化,随着城镇化率的不断提升以及人们对于住房需求的不断升级,整个城市格局与产品在发生变化。过往的跑马圈地便能盈利时代已经结束,旧有模式不再灵验。

  2.1  旅游地产进入发展新阶段

  旅游地产受地理环境、自然资源等因素影响,呈现分布不均衡状态。随着旅游地产过度依赖自然资源的减少,其格局将更加均衡。

  文旅地产的发展呈现资源性分散,沿海地区占比最高。西南、东南与东北地区受独特的地理位置影响,其地方特色增加旅游观光价值。尤其是西南地区,近年来表现突出。

  但从总体来看旅游地产区域发展不均衡性特征明显,尤其是中西部地区发展较差。不同区域有其各自的特色标签特征,未来旅游地产对自然资源的依赖性将逐渐减少,特色主题公园、特色IP正在崛起,未来旅游地产业均衡化分布特点将逐渐显现。

  图2-2:2018年全国旅游地产城市群分布情况

2018旅游地产研究发展报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

  备注:取样城市包括大连、桂林(楼盘)、海口、湖州(楼盘)、昆明、丽江、秦皇岛(楼盘)、三亚、厦门、张家口(楼盘)、舟山(楼盘)。数据来源:诸葛找房

  经过诸葛找房数据研究中心的测算,2018年全国旅游地产城市群分布情况东北、环渤海、长三角、东南、两广、西南、海南(楼盘)分别占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%。沿海地区占比明显较高。

  海南:海南受益于自然资源及气候,开发量最大、集中。近年回归理性。

  西南:集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市,项目注重文化特色的开发与打造。

  长三角:大城市群落的 5+2 消费需求。以城市群内1小时旅游度假生态圈为理念。各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速。

  环渤海:区域满足北方客群就近度假旅游需求,以滨海度假、高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合。

  东南:闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目前以滨海、景区、旅游观光三大旅游地产项目为主,另有滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目。

  东北:旅游地产业以冬季项目为主,受季节性影响较大,近年来项目盈利能力逐年下降。

  2.2  旅游地产发展类型

  因珍稀度假旅游资源结构的不同,各城市旅游地产可分为滨海城市、人文景观、特色小镇三种主要类型。我国旅游地产区域集中度与区域资源结构息息相关,从旅游地产发展来看最初以海南为起点,并向沿海城市不断深化、拓展。后逐渐由地方旅游特色特点决定该地区旅游地产项目发展方向与特点。

  根据诸葛找房对13个全国重点旅游区域的旅游地产项目进行分析来看,大致分为滨海城市型、人文景观型及特色小镇型城市。不同城市受资源结构影响其旅游地产项目的特色标签较为明显。

  图2-3:2018年部分城市旅游地产项目分布情况

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  数据来源:诸葛找房。特征性:根据其项目类型占比突出项确定该城市旅游地产项目特征性

  从各城市旅游地产项目分布来看,各城市旅游地产属性较为明确,其中海口、三亚、大连、厦门、秦皇岛等滨海城市的旅游地产项目中海景类占比最高,而张家口、丽江、昆明、桂林等城市的人文景观类占比较高,长三角地区的小镇类旅游地产项目占比较高。各区域的旅游地产特征性显现较为明显。

  表2-1:2018年部分城市旅游地产类型列表(%)

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  从数据分析来看,海口、三亚、大连、厦门、秦皇岛、张家口、丽江、昆明、桂林、舟山、湖州的旅游地产项目中占比较高的类型产品,其在该地区旅游地产的比重分别为71.86%、69.31%、64.75%、57.14%、47.06%、62.32%、52.63%、52.48、40.58%、55.77%、44.87%。

  2.2.1 滨海城市型

  海景房占比过半,旅游地产类项目均价溢价超过30%。沿海城市的旅游地产项目,海景房占比明显高于其他类型产品,其中海口、三亚、大连、厦门、秦皇岛海景房项目在旅游地产中占比分别为71.86%、48.51%、58.27%、57.14%、47.06%。

  图2-4:2018年部分滨海城市旅游地产项目类型分布占比(%)

2018旅游地产研究发展报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

  表2-2:2018年部分滨海城市型旅游地产项目均价对比情况(元/平方米,%)

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  数据来源:诸葛找房。其中项目均价刨除部分豪宅类单价过高项目

  通过同一商圈价格对比发现,旅游地产项目价格明显高于非旅游地产类项目,总体均价涨幅28.9%。滨海城市溢价率明显高于其他类型旅游地产。

  2.2.2 人文景观型

  旅游业发达程度更高,旅游地产价值点可待挖掘。人文景观类城市,生态宜居、特色别墅、游乐园、景观地产类项目居多,更多的是作为旅游业的辅助,其真正的旅游地产价值挖掘力度不大。

  通过同一城区均价与旅游地产类项目均价作对比可发现,两者差值极小,并不呈现旅游地产均价高于周边现象,五城综合来看几乎持平。此类城市更多体现的是旅游自身的价值,旅游地产价值点可进行进一步挖掘。

  图2-5:2018年部分人文景观城市旅游地产项目类型分布占比(%)

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  表2-3:2018年部分人文景观型城市旅游地产项目均价对比情况(元/平方米,%)

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  数据来源:诸葛找房。其中项目均价刨除部分豪宅类单价过高项目

  其中昆明、丽江、桂林、张家口四城的旅游地产项目中人文景区类占比分别为62.32%、63.16%、52.48%及53.62%。

  2.2.3  旅游小镇型

  长三角基本面的不断提升,拉升了区域内旅游市场热度,旅游小镇的兴起极大的挖掘了区域内旅游地产业的价值。特色小镇型城市集中于长三角区域,该区域著名的乌镇、莫干山裸心谷等项目广受欢迎,随着长三角“5+2”一小时旅游度假圈的建立,该区域借由旅游小镇项目进一步推升该区域旅游地产项目升值。

  通过比价发现,小镇集中区域,旅游地产项目均价普遍高于商圈均价,三城市总体价格提升约19.96%,仅次于沿海旅游城市。其中湖州、舟山的旅游地产项目中生态小镇类占比分别为70.51%、63.46%。

  图2-6:2018年部分特色小镇城市旅游地产项目类型分布占比(%)

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  表2-4:2018年部分特色小镇型城市旅游地产项目均价对比情况(元/平方米,%)

2018旅游地产研究发展报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

  数据来源:诸葛找房。其中项目均价刨除部分豪宅类单价过高项目

  2.3  旅游小镇的崛起

  旅游地产转型分化期以来,国家多部委出台政策推动特色小镇快速发展。

  2016年7月1日:住建部、国家发改委、财政部——《关于开展特色小镇培育工作的通知》建村[2016]147号。

  到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设,不断提高建设水平和发展质量。

  2016年10月8日:国家发改委——《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》。

  总结推广浙江等地特色小镇发展模式,立足产业“特而强”、功能“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”,将创新性供给与个性化需求有效对接,打造创新创业发展平台和新型城镇化有效载体。

  统筹地域、功能、特色三大重点,以镇区常住人口5万以上的特大镇、镇区常住人口3万以上的专业特色镇为重点,兼顾多类型多形态的特色小镇,因地制宜建设美丽特色小(城)镇。

  2017年2月14日:住建部、国家开发银行——《关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知》。

  支持以农村人口就地城镇化、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的设施建设。

  支持促进小城镇产业发展的配套设施建设。

  支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承的工程建设。

  2017年两会:政府工作报告中,明确指出要支持中小城市和特色小镇发展。

  2.3.1 地方政策支持

  各省市纷纷出台相关文件,明确自身创建目标,鼓励引导小镇建设

  从全国分布来看,政策支持区域仍以三大城市圈和旅游资源较为丰富的地区为主,其中中西部城市出台政策城市较多。就目前旅游地产分布来看,中西部城市旅游地产项目较少,引入旅游小镇模式或将充分利用区域资源改变这一分布不均衡现象。

  图2-7:旅游小镇全国分布地图

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  表2-5:全国1000个特色小镇目标分布情况

2018旅游地产研究发展报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

  2.3.2 金融支持

  国家层面发文对特色小镇进行金融支持,同时各省出台优惠政策保障后续实施

  表2-6:国家及地方省级层面对于特色小镇的政策支持

2018旅游地产研究发展报告:旅游地产模式多元化发展、潜力巨大

  国家住建部联合各大金融机构发文支持特色小镇发展,各省份也在积极开拓这一领域的探索。对于旅游地产行业而言,这些政策无疑对于旅游地产业未来的发展带来充分利好,对于区域经济发展带来的宏利也不可小觑。 

  2.3.3新阶段新思路,逐步淘汰有房地产化倾向的不实小镇

  第一类:住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇。对这些不实小镇进行淘汰,主要是防止“只见新镇不见人”,打着特色小镇名义,违法违规搞圈地开发。

  第二类:政府综合债务率超过100%市县,通过地方政府融资平台变相举债建设的风险小镇。主要是防止政府大包大揽、盲目上马,为了政绩工程和形象工程而加剧债务风险。

  第三类:特色不鲜明、产镇不容合、破坏生态环境的问题小镇。主要是防止千镇一面,没有产业和特色作为支撑,就不具备可持续发展的条件。

  《通知》明确建设特色小镇要以特色产业发展为核心,严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线。特别是将各地创建名单中不符合要求的三类“特色小镇”,列入了逐年淘汰的目标。

  旅游地产模式研究

  旅游地产模式发展多元化,满足人们对于旅游地产的多元化需求。随着人们对于美好生活品质追求的不断提高,以及旅游地产开发规模的不断加大,旅游地产由之前的单一旅游度假模式向多元化模式发展,衍生出多种旅游地产发展模式。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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