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资色丨利润、回款、偿债能力数据靓丽 中南建设三季度被密集调研的原因?

2018-10-31 07:45:01 和讯房产  杨羚强
资色丨利润、回款、偿债能力数据靓丽 中南建设三季度被密集调研的原因?

  招商证券、安信证券、国信证券东北证券华创证券、……三季度这些券商无一不力推中南建设,强烈建议买入或增持。中南建设公布的三季度季报,透出了这些券商机构高度看重招商证券的原因,后者不仅仅是在三季度销售规模突破了千亿,更实现了极高的增长质量。

  根据三季报的披露,1-9 月份实现营业收入 300.0 亿元,同比增长 57.7%,实现归属于上市公司股东的净利润 12.7 亿元,同比增长 223.1%;每股基本盈利 0.34 元,同比增长 223.2 %。第三季度实现营业收入 150.4 亿元,同比增长 136.8%,实现归属于上市公司股东的净利润 3.4 亿元,同比增长 366.9%。”

  除销售规模和利润额、毛利率等指标要好于去年同期外,公司的有息负债比例也大幅下降,扣除预算款外的负债率由去年年末的 51.4%下降到今年第三季度末的 41.7%,降幅达到 9.7 %。

  另外,经营性现金流已经由负转正,公司自“造血”能力得到大幅强化。且销售现金流已经足以覆盖所有的有息负债,这些财务数据,让投资者见证了,加入千亿俱乐部后的中南建设增长质量比以往更高,财务健康程度也达到了近几年来最好的水平。

  

  利润水平,是评估一家地产公司增长质量的重要指标。近年来,中南建设实现了比营业收入更高的净利润增速。今年三季度,中南建设的利润增长速度进一步加快,净利润的增幅达到了同比增长366.9%,而同期的营业收入增长幅度是136.8%。

  提升费效比,是中南建设实现前三季度净利润增速3.86倍于营业收入增速的重要原因。单看毛利,前三季度,中南毛利率由去年同期的 17.8%上升到 21.3%,仅增加了 3.5 个百分点。

  但通过有效的费效控制,中南建设的管理费用占销售金额比例,其实是大幅减少的。前三季度管理费用增加 60.6%,但由于公司房地产业务销售金额同比增长 63.7%,建筑业务新承接(中标)项目合同额同比增加 23.2%,实际管理费用率还有所下降。

  为第三季度房地产市场变化,中南进行了更多准备,大幅增加了销售费用。但前三季度销售费用与合同销售金额的比值 1.1%,低于行业平均水平。

  在三费中,中南建设的财务费用不增反减,下降了63.01%,主要原因是全部利息支出结构中资本化利息部分增加,体现在费用中的利息支出减少。现行会计规定只有在同时符合以下3个条件时,利息才能开始资本化:资产支出已经发生;借款费用已经发生;为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

  从上述标准也可以看出中南建设有能力把借款迅速投入到房地产开发,进而快速地实现收益,资金利用效率很高。

  

  高效的资金流转率,也可以从回款数据看出端倪。因为销售及回款情况良好,第三季度末,中南建设持有的货币资金达 216.4 亿元,相对 2017 年末增加 51.6%。同样是受益销售额的大幅增加和回款金额的大幅增加,中南建设的经营性现金流净额比上年末增长了44888.78%,达到87.96亿元。

  数据显示,2018 年前三季度公司实现合同销售面积约 778 万平方米,同比增长 37%,销售金额约 1,027 亿元,同比增长 64%。尤其是在市场发生变化的今年三季度,中南建设实现合同销售面积257.5万平方米,销售金额374.0亿元,同比分别增长 87.0%和111.2%。 为应对可能的市场变化,存积了巨量的资金“粮草”。

  以目前中南建设的货币资金,完全足够偿还一年内到期的所有有息借款。

  任志强在他的回忆录《野心优雅》里透露过一个房地产公司盈利的公开秘密。地产商要想多挣钱,只能在市场好的“丰年”多卖房,留足够钱在年景差的“荒年”大量购买土地储备。

  中南建设在这方面无疑习得了真经。

  中南建设前三季度新增土储建筑面积 1,314.5 万平方米,是销售规模的1.7 倍。

  但新增如此多的廉价土地储备,公司的有息负债却相对 2017 年末仅增加 27.1 亿元,上增幅仅 5.1%.。由于公司净利润和净资产增加快于负债增加,总负债率由去年底的 90.5%下降到第三季度末的 89.9%。

  这就为未来在土地市场进一步“抄底”做好了准备。不仅如此,中南建设还囤积了一批行业一流水准的精英人才。

  东北证券的研报认为,中南建设目前上下齐心聚焦主业,管理层、核心骨干利益绑定打造集团军。去年正式引入陈凯担任中南置地董事长,并吸引了众多原万科、华润职业经理人),开始由职业经理人向合伙人的转变。对高层及核心骨干,公司推出股权激励计划,真正做到全员协力。与此同时,公司将产业园业务子公司转让予中南控股,以实现对于地产主业的聚焦。

  由于房地产开发,主要基于人、财、物的最优化配置。而目前中南建设的上述三项要素均处于行业头部阵营,所以诸多券商机构对中南建设的盈利增长前景相当看好。

  国信证券就指出,股权激励,将促使净利润实现快速高增长。由国信证券发布的中南建设研报称,“业绩考核目标——2018至2020年目标归母净利润的年复合增速达125%(对应2018/2019/2020年目标EPS为0.54/1.06/1.86元),我们看好公司未来发展。”

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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