我已授权

注册

标普:恒大地产及天基控股获“B+”评级,展望正面;拟发债券获“B”评级

2018-10-31 14:05:34 和讯房产 

  基于恒大地产和天基控股对恒大集团的贡献和战略重要性,我们将这两家公司视为恒大集团的核心子公司。

  恒大地产流动性不均衡、杠杆率高,仍是其评级面临的重要制约因素,但该公司市场地位高、销售执行有力、利润率正在反弹,弥补了这些弱项。

  我们授予恒大地产和天基控股“B+”的长期主体信用评级,并授予天基控股担保的优先无抵押债券“B”的长期债项评级。

  恒大地产的正面展望反映了恒大集团的正面展望,天基控股的正面展望反映了恒大地产的正面展望。展望为正面是因为我们预计,在购地节奏放慢、收入增长强劲、利润率较高这些因素支撑下,未来12个月恒大集团的流动性将会增强,杠杆率将会改善。

  香港,2018年10月30日—标普全球评级今日宣布,授予恒大地产集团有限公司(恒大地产)和天基控股有限公司(天基控股)“B+”的长期主体信用评级。两家公司的展望均为正面。此外,我们还授予Scenery Journey Ltd发行、天基控股担保的美元优先无抵押债券“B”的长期债项评级。债项评级有待我们审阅最终发行文件后确定。

  恒大地产是一家注册在中国内地的开发商,是中国恒大集团(恒大集团:B+/正面/--)持股63.46%的子公司。天基控股为恒大地产全资子公司,按维好协议为恒大地产发挥境外经营与融资平台的作用。

  恒大地产的评级和展望,反映了我们将该公司视为恒大集团核心子公司的评估。这一评估考虑了恒大地产对恒大集团的主导性贡献,以及该公司作为恒大集团从事房地产开发主业唯一平台的地位。因此恒大地产的评级和展望将与恒大集团的评级和展望同步变动。

  上述优先无抵押债券的评级较天基控股主体信用评级低1级,是因为该公司资本结构存在显著的后偿风险。截至2018年6月30日,天基控股总部层面拥有850亿元人民币的优先偿还债务(priority debt)和9亿元的无抵押债务,因此优先偿还债务比率远高于50%。我们认为,此次发行有望给恒大地产的资本结构带来温和改善,因为发债所筹资金将主要用于短期应还债务的再融资。但由于公司整体债务及短期债务的规模较大,本次发行不太可能产生很大的影响。

  恒大地产个体信用状况评估(SACP)为“b+”,反映该公司流动性状况弱于可比同业、资本结构不均衡、且杠杆率较高。其高杠杆源自过去三四年激进的规模扩张,虽然近期有所下降。恒大地产拥有大量短期应还债务,并依赖于各种类型的短期融资。但该公司拥有领先市场地位(中国三大开发商之一)、销售执行有力、利润率也在反弹,一定程度上弥补了这些弱项。由于恒大地产占恒大集团销售额、EBITDA、总资产的95%到100%,以及经调整总债务的85%,我们对恒大地产业务状况和财务风险的评估与对恒大集团的评估相同或相似。

  我们认为,恒大地产在集团内的重要性还体现为该公司作为集团唯一房地产开发平台的地位。2016年9月,恒大集团调整公司架构,所有房地产项目整合到恒大地产名下,旅游、健康产业等非地产业务归到集团名下。新架构化解了集团内部竞争问题,为恒大地产A股上市计划铺平了道路。恒大集团持有的其他业务依旧很小,其战略重要性与地产业务相比不可同日而语。例如,2017年旅游业务销售额约为227亿元,不足同年恒大地产4783亿元合同销售额的5%。

  我们预计恒大地产的高杠杆将获得改善,2018到2019年其债务对EBITDA比率将从2017年略高于6倍的水平下降到4.8倍至5.0倍。杠杆率的改善将是因为购地节奏放慢。我们认为,放慢购地节奏既是为了符合该公司更加注重效率的战略,也是为了应对融资条件、特别是非标融资条件的收紧。恒大地产合同销售业绩强劲、利润率较高,而且未来12个月应能持续(因平均售价显著上浮),也对杠杆率改善趋势构成支撑。

  另一方面,虽然管理层声称将会更以效率和质量为重,但考虑到该公司的激进扩张(比如2017年高达3000亿元的购地支出),我们认为其注重效率和质量的历史仍然较短。能否一贯而持续地奉行审慎的财务管理,仍是恒大地产未来杠杆率走向的关键。

  恒大地产的流动性状况和资本结构也与恒大集团大体一致,并弱于可比同业。其未来12个月流动性来源刚刚能够覆盖流动性用途的1倍左右。这主要是由于短期应还债务的持续增加。恒大地产的短期应还债务虽在过去半年有所下降,但仍有2870亿元,接近报表总债务的50%。我们认为,短期应还债务规模之所以如此庞大,是因为该公司以境内现金为抵押在境外借款(内保外贷),并借了大量委托贷款和信托贷款,而这些债务类型的期限通常都很短。我们认为该公司流动性和资本结构出现改善的概率较高,因为随着监管的收紧,管理层将需要通过举借新债或动用现金的方式偿还一部分委托贷款。

  除此以外,恒大地产的杠杆率和还本付息能力稍好于母公司,而这主要是因为整个集团很大一部分债务(如很大比例的美元债券)都处于母公司层面。恒大地产的报表总债务相比恒大集团低1000亿元左右。此外,和集团其他相对不成熟的业务相比,房地产业务的盈利能力最强。

  天基控股的评级也反映我们将该公司视为恒大地产核心子公司的评估。除了充当恒大地产境外融资平台的主要角色,天基控股还发挥收购项目公司、持有集团重要境外资产等其他重要功能。另外,天基控股享有恒大地产的强力财务支持,包括对部分内保外贷和境内项目贷款的担保。

  我们认为,天基控股持有境外项目公司的使命对于恒大地产或集团的整体房地产开发战略都具重要意义。我们预计恒大地产将会继续搜寻并购机会,因此天基控股将会继续对这一战略发挥至关重要的作用。由于恒大地产通过天基控股积极从事境外收购,天基控股的资产规模以及对恒大地产的贡献已经相对较大。截至2017年年末,天基控股占恒大地产总资产和总债务的比例约为20%到24%。恒大集团位于香港湾仔的总部办公楼“中国恒大中心”也由天基控股持有,进一步反映了天基控股的重要性。

  恒大地产的正面展望与恒大集团的正面展望一致。恒大集团的正面展望反映我们预期,未来12个月随着该公司放慢扩张步伐,其杠杆水平将会继续改善。杠杆水平改善的原因,还将包括庞大短期应还债务(含非标融资)的减少。再加上稳定的盈利水平和合同销售额的增长,恒大集团的流动性状况将会继续改善。

  如果上调恒大集团评级,那么我们有可能上调恒大地产评级。

  下列情况下,我们有可能上调恒大集团评级:(1)该公司审慎从事土地和其他收购活动,进一步放慢债务扩张步伐,使其债务对EBITDA比率降至5倍以下并长时间保持;且(2)恒大集团通过延长债务期限改善资本结构,使其短期流动性来源对短期流动性用途比率接近1.2倍。

  如果将恒大集团展望调整为稳定,那么我们有可能将恒大地产的展望调整为稳定。

  下列情况下,我们有可能将恒大集团的展望调整为稳定:(1)该公司依靠债务资金大举扩张土地储备或从事其他大规模非地产投资,使其债务对EBITDA比率未能降至5倍以下;或(2)恒大集团流动性恶化,流动性来源显著低于流动性用途。如果恒大集团重度依赖于短期融资来偿还旧债或筹集支出资金,那么其流动性状况有就可能恶化。

  如果恒大地产的集团内战略重要性下降,同时其个体信用状况恶化并弱于集团,那么我们也有可能下调恒大地产评级,但出现这一情形的可能性不大。这一情形的触发条件包括恒大集团大幅减持恒大地产或将战略重心向其他业务转移,同时恒大地产的杠杆率或流动性也从当前水平显著恶化。

  天基控股的展望为正面,反映了恒大地产的正面展望,以及我们认为未来12个月天基控股将保持其作为恒大地产核心子公司地位的判断。

  如果上调恒大地产评级,那么我们有可能上调天基控股评级。

  如果将恒大地产展望调整为稳定,那么我们也有可能将天基控股的展望调整为稳定。

  如果天基控股作为核心子公司的地位弱化,那么我们也有可能下调该公司评级。可能导致其地位弱化的情形包括:(1)恒大地产调整战略,使我们认为天基控股对恒大地产的重要性下降;(2)恒大地产对天基控股的管控力度减弱。

(责任编辑:杨雪纯 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。