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中国房地产40年发展历程的6个阶段,那时候房价68元也买不起

2018-11-06 15:11:51 和讯  光宇吐楼市
    本文转载自微信公众号:光宇吐楼市

  我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚,但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起,房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上,真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样,难免有躁动,有教训,但更有成长。

  《安家》杂志根据房地产从概念提出的萌芽状态,到起步发展,以及成长过程中向成熟过渡的发展历程,分为不同的发展阶段,每个阶段又有不同的特点。《安家》认为,房地产40年可以分为以下6个不同阶段。当然,每个人有不同的见解,你或许也可以分出不同的阶段,欢迎大家一起讨论。

  第一个阶段(1978-1979):房地产概念萌芽,开始居民全价售房试点

  1978年之前,在高度集中的计划经济体制下,房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

  彼时,城市住房由国家统一建设,建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配,住房是工作单位的员工福利之一,并没有形成房地产市场。在农村,由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构,农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

  1978年的中国老百姓(603883,股吧)还没有听说过“房地产”这个词语,他们只晓得自己家住的房子太挤、太小。在此前的将近30年里,涌动于大江南北的中国人,被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这群蚂蚁人穿着邋遢,颜色、式样几乎相通的衣服,住在低矮、拥挤、破旧的房子里。

  可以明确的一点是,中国在1978年以前没有房地产业,直到上世纪80年代初,才出现房地产行业的萌芽。1978年,有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些?”第二年,中国开始实行向居民全价售房试点。

1980年,第一个港资开发商在内地建设项目——新世界中国大酒店
1980年,第一个港资开发商在内地建设项目——新世界中国大酒店

1981年,中房集团是中国第一家房屋开发公司
1981年,中房集团是中国第一家房屋开发公司

1985年,北京市华远经济建设开发总公司领导成员(右一):任志强
1985年,北京市华远经济建设开发总公司领导成员(右一):任志强

1987年12月1日,深圳敲响土地拍卖槌
1987年12月1日,深圳敲响土地拍卖槌

1988年海南省成立
1988年海南省成立

1990年,中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海
1990年,中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海

  随后一两年,发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》文章,文中包括“房子是可以卖的”等内容。当时,杂志发表文章,也论证住宅属于商品,私人购房与社会主义公有制并不矛盾。从那时候起,“房产”概念逐渐萌芽生根。

  第二个阶段(1980-1987):房地产诞生,房地产业初登历史舞台

  进入1980年,再次为城镇居民购房发声,明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款,也可以分期付款,十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房,准许私人拥有自己的住房”的通知,拉开了中国房改序幕。

  1980年被称为中国房地产的元年,这一年国家把房子定义为商品。房改和土地改革同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业。

  1981年,中国才开始有房价数据这一说法。根据《中国34年房价变迁史》一文中提到,1981年浙江温州(楼盘)瑞安商品房卖出了68.85元/平的价格,算下来一套2600元。这个单价相当于一位普通工人的月均工资。但老百姓依然觉得买不起。重要的是那会的意识里没有买房的概念。

  1984年,城乡建设环境保护部组织考察团到深圳进行考察,之后在广东佛山(楼盘)召开会议。中国房地产产业概念正式被提出,房地产业从此登上历史舞台。

历史终于要发展到关键节点了。在人们无数次审视中国房地产行业发展的脉络后,把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

  历史终于要发展到关键节点了。在人们无数次审视中国房地产行业发展的脉络后,把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

  1987年,深圳进行了首次公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。所以,1987年中国地产才开始真正进入商品化。

  刘晓光回忆说:“从1987年以后,中国就有些房地产开发的概念了,但还不是正式的进入房地产大开发年代。那个时候最早是一些商业网点,后来开始有些住宅。我最大的感觉就是居住改变了中国,居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权。”

  第三个阶段(1988-1997):房地产第一个疯狂飞跃的十年

  1988年,房改正式全面试点,土地禁锢也终于完全放开。2月,国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,并提出住房制度改革的目标是:实行住房商品化,将实物分配逐步改变为货币分配,使住房这个大宗商品进入消费市场。

  该《实施方案》的出台,标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段,也掀起了国内第一轮的房改热潮,城市综合开发迎来了历史性机遇。

万通六君子今昔对比
中国房地产40年发展历程的6个阶段,那时候房价68元也买不起
万通六君子今昔对比

  这一年的前后,冯仑潘石屹易小迪张玉良胡葆森黄怒波等,纷纷放弃体制内的铁饭碗,走上了创业的道路。在他们手中诞生了万通、绿地、建业等房地产企业。

  1992年,揭开了中国新一轮改革的序幕,彻底改变了这个大国的走向,对于中国每个人,对于中国房地产,影响深远。

  1993年,国家陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等,在宏观经济过热的经济环境背景下,直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。此轮泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”的局部市场(海南、北海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳)供应过大、消费需求不足,金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在国家强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下,刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。

海南90年代的房地产泡沫是中国房地产史上不可忽略的一页,海口市地价从1993年最高的680万元/亩一路狂泻,到1996年年初已经跌至约100万元/亩,跌幅达85%,基本上回落到1991年的水平。海南巨量的房地产库存,一直到1999年才清理完成。海口市的房价,在2010年前后才重新回到1993年上半年的高点。

  海南90年代的房地产泡沫是中国房地产史上不可忽略的一页,海口市地价从1993年最高的680万元/亩一路狂泻,到1996年年初已经跌至约100万元/亩,跌幅达85%,基本上回落到1991年的水平。海南巨量的房地产库存,一直到1999年才清理完成。海口市的房价,在2010年前后才重新回到1993年上半年的高点。

  1996年,国家提出,住宅建设成为新的经济增长点和消费点,房地产行业迎来了又一个重大转折,从此翻开新篇章。这一年,房企老兵们在积极求变,境外上市、瘦身、关注产品质量,新兵们不畏艰难,强势登场,为行业带来新风气、新希望

那时候的房价对老百姓依然遥不可及
那时候的房价对老百姓依然遥不可及

  1988—1997年,这一时期,中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业,数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制,这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。

  第四个阶段(1998-2003):福利分房全面终结,住房货币化开始

  1998年7月3日,是中国住房制度改革的一个分水岭。很多开发商在1998年上半年熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。为了遏制市场进一步下滑的危险,国家决心培育新的经济增长点。出台了一系列刺激房地产发展的政策,最具代表的是7月3日,下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起,原先的福利分房制度被废止,标志房地产开始市场化。

  1999年低迷的中国房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温。这一年,海南成为了处置积压房地产的试点城市,曾经遭遇重创的房地产市场迎来新生。这一年,王石、大炮双双辞职,引起了史上最轰动的一场人事动荡。这一年,创业热潮还在继续,佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光100、东原地产等房企相继诞生。更重要的是,这一年,互联网进入了房地产,搜 房网的创立揭开了房地产联姻互联网的序幕。

  万达在全国首创了商业和地产相结合的“订单地产”。所谓的“订单地产”,就是招商在前,建设在后,万达将与国内、国际一流商家共同选址、共同设计、先租后建。王健林分析称:“不能建好房子再招商,而是要先把大租户的需求搞清楚,按照租户的个性要求量身订做。我要把房子租给商户,就必须先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱,我也就收不到租金。”

  2003年6月,央行印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮概念。121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。

大炮随后通过媒体炮轰“121号文件”,他认为“121号文件”如果严格执行,将使整个经济形势都受到影响,许多房企将面临资金链断裂,银行也将冒着大量贷款无法回收,造成死账的风险。

  大炮随后通过媒体炮轰“121号文件”,他认为“121号文件”如果严格执行,将使整个经济形势都受到影响,许多房企将面临资金链断裂,银行也将冒着大量贷款无法回收,造成死账的风险。

  全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式,旗帜鲜明地集体反对“121号文件”,北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。

  各地银行因此迟迟未出台调控细则,所有开发商都无法理解,从1998年至2002年为房地产市场发展的升温期,政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主,央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市。

  然而非典爆发,全国经济影响严重。出于保增长的考虑,住建部发布了“18号文”,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。于是全国房价止跌反弹,继续上涨。

  第五个阶段(2004-2013):房地产第二个黄金十年发展

  2004—2013是中国房地产业发展的黄金十年,也是国家对房地产密集调控的十年。2004年“8.31”大限开始到2013年,国家及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策,主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面,政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。

  但由于未触动房地产发展的根本动力,历次调控以失败告终。

中国房地产40年发展历程的6个阶段,那时候房价68元也买不起

  2008年,美国爆发金融危机,全球经济衰退,中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策,更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉,一次次地爆发式增长,价格快速上升。截止2012年,以国际通用衡量房价水平的指标,中国一线城市的房价收入比达到25倍,高于纽约、东京等国际大城市,二三线城市,大量房屋空置。因此,历次的房地产调控都是舍本逐末,形成了一个畸形的房地产市场,给民众留下了房地产发展负面的印象。

  此阶段,中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡,市场主要聚焦于长三角地区(上海、浙江、江苏)、珠三角地区(广州、深圳及周边城市群)、环渤海地区(京津冀辽鲁等),内地及中西部地区市场占比小;城市与农村的不平衡,房地产主要在城市中发展;客户群体的不平衡,客户主要是先富起来的城市富裕阶层,占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房;房地产产品品质的不平衡,普通住宅品质低下,高档住宅奢华。

  中国房地产企业在此轮发展周期中,伴随市场规模的增大,企业数量极剧上升,但随着调控也进一步兼并整合,行业集中度快速提高。2005年,房地产前100强仅占11%的市场份额,而截止2012年底,房地产行业前50强占据了21%的市场份额,企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。但到了2013年的房地产市场总体特征就是震荡上行。由于各地并未严格执行调控政策,房地产市场出现明显回暖,尤其是一线城市房价出现了连续多月的较快上涨,虽然各地相继收紧调控政策,但也没能将房价束缚住。

第六个阶段(2014-2018):房地产转型及长效机制探索阶段
第六个阶段(2014-2018):房地产转型及长效机制探索阶段

  经历辉煌而又繁荣的房地产黄金十年后,房地产逐渐走向白银时代。房地产已经成为大房企的游戏,市场集中化程度越来越高,中小房企生存空间越来越小。

  据当时数据统计显示,公布2014年销售业绩的企业共37家,其中仅15家完成年度目标,且这些企业大多集中在千亿级别房企中。对此,业内人士表示,房地产黄金十年基本已经宣告结束,未来房企告别单一的房地产销售模式,谋求转型和跨界已经成为发展方向。

  在房地产市场整体取得辉煌业绩的同时,安家博达集团董事长刘文斌却给出了另一种解释,房地产正逐步进入寡头时代,销售数据的好坏已经不能直接反映房地产市场的好坏。也就是说,不止是房地产市场有区域分化,房企之间的分化也非常严重,强者恒强弱者恒弱,只有具特色竞争力的公司或者真正的大企业才能生存并且越活越好,更多的中小房企可能被平均了。

安家博达集团董事长刘文斌
安家博达集团董事长刘文斌

  也就是在那一年,安家博达集团也站在了历史的风口上,较早的确立了探索转型的目标。刘文斌感慨并判断,“地价飞涨,加上各种税费在内的成本高达70-75%以上,企业生存压力剧增,许多中小房地产企业倒闭潮将起,可能会有大批的中小开发商死去或离场,大批的代理机构、广告策划公司倒闭,大量的业内从业人员失业,整个行业收入下降……这就是房地产行业的整体新常态。”

  事实证明,这种判断是有前瞻性的。

  克而瑞研究中心发布的最新报告显示,2017年,百强(TOP100)房企业绩规模大幅增长,集中度进一步提升。其中,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30和TOP100房企集中度分别达到了38.4%和55.5%。另外,龙头三强销售额均超5000亿,千亿阵营已达17家。

  这项数据在2016年还是这样,行业集中度越来越高并在提速,十强房企销售额占比达到19%,而百强房企占比更是高达49%,与其他13万家房企几乎平分天下。由此可见,房地产市场也将是大企业的市场,大批中小房企或将离场,未来竞争将会更加激烈,形势会更加严峻。

当时间的指针指向2016年时,国家层面提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位,2017年3月17日新政后,标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结,“去商品化”趋势明显。

  当时间的指针指向2016年时,国家层面提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位,2017年3月17日新政后,标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结,“去商品化”趋势明显。

  伴随着国际形势、经济走势的巨变,中国房地产也步入变革的深水区。在房住不炒这个新定位背景下,在长效机制的建立呼之欲出的预期下,史无前例的严厉调控,助推房地产行业发生变革和洗牌,传统的房地产开发模式渐渐走进死胡同,再难适应新时代发展,新时代房地产万众瞩目。

  2018年,将是房地产变革的关键年。我们也对新时代的房地产发展充满了期待……

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(责任编辑:常丹丹 HO016)

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