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“金九银十”凉了 未来房价会往哪儿走?

2018-11-06 19:41:34 和讯名家 

最近全国楼市正发生微妙的变化。

楼市“金九银十”黯然收场

多家房地产研究机构的统计数据显示,今年“金九银十”周期黯然收场,房价“冲高回落”。

根据以往的经验,每次房地产调控到了这个时候,政策就开始放松,然后房价反弹,重新进入上涨通道。这已经形成了一种规律,好像房价调控有一个周期性轮回,调控之后房价必然继续走高。

不过,今年这种轮回似乎正在被打破了。

政治局会议只字未提房地产

每年10月底召开的政治局会议是定调第二年经济政策走向的风向标,备受外界关注。人们总是习惯从每个字眼里去抠,去理解中央精神的最新动向。不过,本次政治局工作会议的公告只字未提楼市政策和去杠杆。

这对于房地产行业来说,福兮祸兮?还要不要继续“砸售楼处”?

为此,业内认为,只字未提对于房地产行业发展来说,是一个很大的利好。正符合了“没有消息就是最好的消息”,房地产不要指望国家来救,只要国家不再针对房地产上紧箍咒就阿弥陀佛了。

在7月底的政治局会议上,对房价提出了罕见的严厉措辞。在业内看来,这对于房地产行业发展来说,虽没有明确指出利空消息,但依据7月的会议解读,房地产后续依然会延续调控,房地产也会保持长周期的稳定。

楼市“金九银十”成色不足

最近有报道称,全球最贵楼市——香港,房价也在继续降温,有人拿了4年的房子最后打7折才能卖出去。不少机构认为香港楼市已经出现逆转,预计下半年房价可能下跌7%左右。要知道香港房价创造了连续15年上涨的神话。

内地的房价同样也不乐观,“金九银十”传统销售旺季已经过去,但存在严重的“成色”不足的现象。

9月份以来,全国70城二手住宅价格指数环比涨幅回落明显,环比涨幅缩小0.49个百分点。10月份以来,因开发商大幅降价而出现业主要求退房的报道多了,各地成交量放缓。

克而瑞地产研究中心数据显示,在其监测的全国29个重点城市中,10月份商品住宅供应量为2028万平方米,环比下降43%,成交量为2302万平方米,环比下降6%,总的来看,本月整体成交表现不及2018年月均。

楼市陷入一片“凉凉”,房价继续回落只是时间问题。

由于二手房市场房价“有价无市”,一个房产中介门店一个月也没几套成交。所以,二手房中介开始迎来关门潮,房产中介纷纷转行,就连沪上知名房产中介——中原地产,也开始对员工进行薪酬减半,以减少运营成本。

“黄金时代”终结 房企融资收紧

“高位缩量震荡,横久必跌”!股市交易法则也适用于楼市。

在调控的背景下开发商们耗不下去了,密集到期的庞大债务,不断提升的融资成本,逼得它们为了回收资金不得不“挥泪大甩卖”,

9月底龙头房企万科率先高调行动。手握1500亿现金的万科,竟然喊出了“未来三年的目标是活下去”,然后六折甩卖了厦门(楼盘)107幢别墅。

虽然被认为有言过其实之嫌,但“活下去”这三个字依然戳中了很多地产圈人士的痛点。

一时间,楼市风声鹤唳,恒大和碧桂园也加入了促销大军,推出全国8.9亿的大优惠,或把个别项目降到7折!

据克而瑞地产研究中心的统计显示,近段时间以来,恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。由此也带来了杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、江西上饶等地出现一期业主不满二期楼盘降价的“房闹”事件。

据中原地产统计,年内累计房地产调控次数超过400次。

严厉政策下,房企融资首当其冲!突出表现就是大部分房地产企业非常缺钱,甚至到了资金链断裂的地步。

10月30日,恒大发行18亿美元的海外债,利率竟然高达13.75%,再加上手续费等因素,发行成本已经高达15%以上。而目前房地产行业净利润率也不过17%左右。

由此可见,房地产企业融资已经变为借新还旧的延续性融资,其成本已经高企到不可承受。

随着房地产市场进入下半场,国内房地产巨头们纷纷转型,房地产行业第一梯队的碧桂园、恒大和万科,也都纷纷砸下重金向机器人、汽车、物流等新的产业进行拓展,“去地产化”俨然成为一种行业风潮,吸引着越来越多的房企加入其中,希望能够实现更持续的增长。

回笼资金成首要目标

房地产下行已经成为社会共识,此时用不着国家再加码,房地产市场大概率也不会逆势反弹了。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,四季度一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动,中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落,新房市场相对稳定,而多数独立三四线城市新房市场后劲不足,市场将从上行进入平稳运行周期。

恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡浩认为,进入四季度,在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。

针对市场上一些专家认为,房价在2019年或迎来报复性上涨的观点。有专家称,当前的楼市无论是从销售、投资,还是从房价、地价来看,2018年下半年不仅没有见底!反而只是刚刚开始,直到2019年下半年都不太可能见底,所以明年房价更不可能迎来报复性的上涨。若从调控方面来看,2019年可能略有转松,但也不可能全面放开,所以只能预望2020年了。也有观点认为见底是2022年。2018年下半年开始下跌,19年继续下跌,那么一些地方或出来托市,不会放任暴跌,只会让房价慢跌下去。

对于数套房的人来说,有钱的不会立马抛售。刚需没钱的就一套更不会卖了,抛的只有那些高杠杆炒房者。

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本文首发于微信公众号:巨丰投顾。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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