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香港楼市的冰川正在融化!买房者一夜变成负资产……

2018-11-06 21:07:29 和讯名家 

来源 综合复利投资ID:fulitouzi21、齐俊杰看财经 ID:qijunjie82

图片来源网络 版权归作者

房价跌了20%!买房者一夜变成负资产

香港,正在经历一场狂欢后的惨跌……

2018年的中国香港,房价开始响起危险的信号。

地王流拍,买家违约,银行加息,这个房价曾经冠绝全球的一线城市,房价开始进入下行通道!

来自凤凰财经的新闻报道,香港不少郊区楼盘(不具体点名)房价成交已经实质性下跌达20%,香港某些在近期买入房地产的投资者,成为负资产所有者。

1

负资产是

什么意思呢?

负资产住宅意思就是住宅目前的资产价值尚不够还剩余贷款。出现这种现象的原因就是房价跌了。

图:香港每平方英尺楼价走势图(1平方米=10.764平方英尺)↓↓↓

20年以来,香港房价如坐过山车一般——1997年10月份达到高点,2003年跌到谷底。2008年3月份到达阶段性高点之后,再次下跌,但总体趋势是上涨的。

虽然期间,香港对楼市调控使出了多项辣招:高印花税,空置税,但都压不住房价的上涨。背后有一股神秘的力量,就是内地炒房客。

一个内地居民想在香港买房子,仅印花税就高达房价的30%;香港居民购买二套房,也差不多是这个税率。也就是说,一套1000万元的新房,仅印花税就可以高达300万,但仍然抑制不住房价的上涨。

直到香港房价2015年9月份达到历史高点,再次开启暴跌。

看到这里,大家心里应该有数了,房价下跌是从2015年底开始,香港开始跟随美国进入加息的通道而发生的。

加息成为压倒香港房地产的最后一根稻草

当低利率时代远去,也就意味着一个地方的高房价要画上endding了。

在今年9月份,香港金管局总裁表态—— 香港的利率将追上美国。

所以,大家明白了吗,加息最终成为压倒房地产最后一根稻草。

当银行贷款利率上升,

流动性拐点的到来,

楼市的资产风险首当其冲,

所以,远离楼市将是一些人认为正确的选择。

所以,你会看到,金融家俱乐部的富豪们在年初都卖光了香港的房产。

2香港楼市冰川正在融化

半年之前,我们就说过,全球楼市最危险的地方,就是我国的香港,之所以这么说,是因为香港楼市有跟内地一样逆天的住房收入比。但他还必须跟随美国加息,之所以之前还那么强,就是预期在顶着,而现在这股劲终于开始泄了。

根据香港房地产信息网站数据显示,截至10月26日,今年以来香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。这些违约主要发生于上车盘当中,也就是我们所说的老破小,属于最便宜的房子。一般房屋总价低于800万港元。

这种违约是认购的房子,到时候不要了,比如不久前,新界大铺一处楼盘,一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价就是,买家将损失5%的定金。相当31.6万元人民币。这在香港也差不多是半年到一年的收入了,大家宁可钱不要了,也不继续投入,可见,房价已经跌过了5%的幅度。而且让人看不到希望。中秋节之后,香港新界就出现了很多上车盘降价的情况,而且目前降价幅度已经超过了10%,降幅最大的地方,相比于7月最高价已经低了20%。香港卖房论的是平尺,差不多10平尺是我们说的1平米,所以香港房价近2万一平尺,也就是20万港元一平米,差不多17万人民币,在我们眼中,香港房价依然是天价。

前几天还有一个统计,瑞银集团发布了全球房价泡沫指数,香港排名第一,瑞银的研究表明,香港房价泡沫聚集速度快于其他城市。如果以房价收入比为指标,2008 年在香港市区买一套60 平方米的房子要攒12 年薪水,今年已经涨到22 年。但去掉房子面积和购买地点的限制,全港房价收入比达到46 倍。也就是香港市民平均46年的收入,不吃不喝才能买套房。有人说为什么没有我们内地的城市,因为按照瑞银的算法,以5倍房价收入比为基数(即五年家庭年收入可以买一套房),房价超过5年收入基数的有泡沫,每增加一年房价泡沫指数增加0.2,即10年房价收入比,泡沫指数为1,15年为2,20年为3,而超过20年就不予以评估了。如果按这个标准,北上深房价收入比都已经远超过了20年,因此,就不在评估之列了。不过国内的研究机构,也做了一个统计,我们还是很保守的,结果显示,从房价收入比来对比,我们的泡沫程度还真不次于香港。

说过很多次了,香港楼市的考验是最大的!

首先,他是全球房价绝对值和相对值都是最高的地方。他们收入是很高,但买房负担更高,在香港买房的钱,已经可以在美国纽约洛杉矶或者旧金山买更好的房子了。

其次,香港经济明显失速,已经找不到来时的路了,这么多年香港还是在指望金融地产两大行业,他原来兴家之本,制造业已经因为高成本完全丧失优势,而贸易自由港,也已经随着内地一众城市的对外开放,而被抢生意。目前金融还能撑着,主要是国内的资本项目还不开放,但未来这种优势会逐渐的丧失。

第三,香港在跟随美国加息,已经加了好几次了,目前香港按揭贷款利率最优惠的也达到了5.125%,加息是摧毁资产泡沫最有力的武器,所以房价已经压力山大。第四,内地楼市热潮褪去,外汇方面的管制也越来越紧,所以内地去香港买房的买家正在减少。香港楼市最大的资金来源正在消失。第五,香港最近还要征收空置税,这让囤房的炒家和开发商加紧出货。

总之,香港楼市目前是全球楼市最危险的地方,最重要的还有一点,那就是他们有楼市崩盘的传统,每20年就会发生一次楼灾,香港上一次楼市惨痛的教训还是在1998年的亚洲金融风暴之中,这场楼灾一直持续到了2003年,如今已经是15年,那么这次会不会在劫难逃呢,我们还是拭目以待。

香港楼市是内地的标杆,特别是深圳(楼盘)会看着香港,如果香港楼市下来,那么深圳的楼市也会遭遇到极大的信心挫折,榜样的力量是无穷的,没有了香港,深圳也就失去了涨价的方向。所以香港楼市下跌,很可能率先带动深圳,进而带动北京(楼盘)上海(楼盘)广州等一线城市房价进入降价快行道。从这个角度看,明年起码一线城市的房价并不乐观。买房自住的刚需,没有办法,如果不早买,贷款可能会逐渐收紧,而投资客最好小心了,趋势已经发生了逆转。注意我们说的都是住宅,不要再问我商铺和公寓,商铺和公寓的还不如住宅,他们已经基本没有流动性了。也就是说你买来容易,脱手难。

3

成为负资产

你的生活将变成怎样?

这件事要这样来看:

房子的最大作用还是用来自住,只要你怀着这样的心态,纸面上的身价缩水还是膨胀,都和自己没有太大的关系。

(1)如果楼价大跌,你“不幸”成为负资产,那么,你可能会收到银行的“大信封”,为了对抗风险防止按揭者违约,银行会要求你补充抵押物,因为你的资产价值,已经不足贷款价值了。

(2)更多的时候,应该乐观点看,只要你还有份工作,能够负担每个月的房屋贷款,那对生活的质量,也没有太大的影响。

(3)最糟糕的,你申请破产,把房子换给银行,过一种没有资产的生活,也未尝不可。

说个栗子,影帝汤姆汉克斯自编自导自演的电影LarryCrown,就讲述了一个在金融风暴之下的双失中年男的励志故事。

失业,失婚的男主人公,做起了小餐馆的厨师,还去社区大学进修经济学,最终发现,原来可以选择不做房奴,过更节俭,但是质量更高的生活。

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(责任编辑:何一华 HN110)
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