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地产业入冬?

2018-11-07 08:49:52 法人 

  对于地产行业来说,要增强宏观调控措施的透明度、可预期性和稳定性,不能朝令夕改。要强化公平性,打造一个诚实信用、公平公正、多赢共享的房地产市场

  文 《法人》记者 李立娟

  10月26日,在股市一片低迷状态下,地产股却逆势上调,逾10家个股涨停。引起此番资本市场震动的,被认为是日前关于“楼市限购全面放开”的消息。不过,关于这则消息,在10月25日已经被定性为谣言。

  10月29日,新华社发表《如何看待未来房价走向?》的文章,再次强调,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。可谓是对近期传言的正面回应。

  国庆期间,上饶、上海(楼盘)、杭州(楼盘)等地都出现了因为项目降价而引发的业主打砸售楼处事件。

  近三年来,每年12月的中央经济工作会议,对于楼市的定调,从2015年底的“去库存”到2016年底的“房住不炒”,再到2017年提出的“租购并举”,调控思路的变化也在一步步引导楼市变化。

  今年的中央经济工作会议还未召开,但是,网上不断出现楼市要“凉”的各种讨论,在市场神经紧绷、价格博弈正酣之时,任何影响房价的风吹草动,或许都会引发市场轩然大波。

  从高速发展到态势平稳

  “10月,国家统计局发布2018年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,从环比初步测算,9月,四个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,二三线城市房价环比涨幅回落。”中研普华研究员胡丽就现下房地产市场的具体情形对《法人》记者描述道。

  “我认为均价角度并不能说明很大的问题,需要关注的是二三四线城市,已经出现了10%至20%实质性下降的结果。因为在国家统计局或者其他三方的一些机构的数据看,一般情况下都是一个均价或者一个指数的数据,但是有很多结构性因素在内,不一定反映出价格出现环比下跌的因素,更直观的还是进行个案的比较。”同策研究院首席分析师张宏伟如是对《法人》记者说。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,从当前房价下跌数据看,类似百城数据其实说明很多城市近期确实下调了房价的数据,说明市场难以支撑,自然需要调低价格。

  中国人民大学商法研究所所长刘俊海同时对《法人》记者说:“我个人还是希望延续一线城市维持回落,二三线城市涨幅有所回调的态势,还是要凸显‘房子是用来住的,不是用来炒的’基本定位。”

  他进一步说,现在的楼市受制于各方面因素的影响,其中主要还是供需关系,比如城中村、棚户区改造的影响,很难一概而论。对棚户区改造的主要目的是改善当地居民的居住条件,但是如果价位过高,当地居民则难以承受。所以应以普通百姓的民生为基本,如果改造成为高端的商品房,这样没有任何的实质意义。

  严跃进进一步对《法人》记者说,对于当前房地产来说,交易不好,自然会有调整。从实际情况看,当前房地产市场本身也受到供给过多的影响,价格调整也是必要的。

  但是,张宏伟对《法人》说,从楼市形势来看,2018年上半年原则上应该问题还不大,各类城市表现基本面比较良好。下半年开始,尤其是从三季度开始,过了十一前后阶段,现在整个市场的下行速度还是比较快的。上半年开始,一二线城市已经开始调整,三季度就实质性开始调整。另外,到了三季度、四季度开始,三四线城市也开始逐步进入调整期。所以,现在整个市场下行的趋势还是比较明显的。

  今年下半年的大严查,包括相关执行方面的大检查动作的落地、棚户区改造货币化安置比例的一些降低等。尤其是对金融机构,对开发企业融资渠道监管的收紧,导致开发企业很难融资的资金,形成资金面压力大,所以说,这个时候企业为了回笼资金,必然要通过降价的方式加速回款。

  张宏伟进一步说:“我认为现在市场已经进入一个调整阶段,在多种政策叠加的背景下,价格出现了实质性下降的趋势,尤其是三季度开始的这种趋势的延伸,有可能会延续到明年三季度。”

  对于老百姓(603883,股吧)而言,最关心的可能是房价。近期全国楼市打折潮来袭,万科董事会主席郁亮称,房地产行业的转折点已经到来。但是,在湖南芙蓉律师事务所主任陈平凡看来,万科董事会主席郁亮所称“房地产行业的转折点”主要是指商品房预售制度是否会被取消。

  陈平凡表示,房地产市场的交易风险和问题主要是源于商品房的预售制度,2006年两会上,就有全国人大代表建议取消商品房预售制度,此后建议取消的呼声从未间断。2018年,广东省房地产行业协会发文提出“建议在一些城市逐步试点取消预售制度”,此文虽然只是征求意见,但也隐含着“取消商品房预售制度的额时代或许即将到来”。那么到时候,“转折点”就真正的到来了。

  胡丽同时认为,房地产行业在国民经济中的支柱地位由来已久,但是根据市场发展的基本规律,任何一个行业都不可能永久保持高速,房地产目前就是从一个高速发展的状态转入另一较为平缓一些的发展状态。

  “房地产市场的传统经营模式也受到了冲击。”胡丽进一步说,一个又一个互联网运营模式,不断打破行业旧秩序,快速渗透商业贸易、娱乐电影、餐饮等行业之后,房地产行业传统经营模式受到冲击是意料之中的事情。

  刘俊海则认为,房地产的经营模式必然受冲击、受影响,但是开发商随意降价的行为,这是违背商业道德的。

  住建部日前公布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》,该意见稿列举了住房保障、房地产市场方面、住房公积金方面、建筑市场和工程质量安全方面、标准定额方面、城市建设方面等存在的101种行为,情节严重或社会影响较大的,将被列入失信联合惩戒对象名单。

  “我认为都会影响房地产开发公司的经营模式。”刘俊海强调。

  “全面取消限购”系谣言

  近年来,限购与取消限购政策轮番上阵,限购早已成为城市买房群体习以为常的“门槛”,从2010年起已经实施八年有余。到2014年初,在限购影响下,楼市成交萎靡不振,直到呼和浩特(楼盘)在全国首个宣布取消限购,引发了限购松绑的“多米诺效应”,全国救市的声音此起彼伏,到2015年,最终全国仅剩北上广深四大一线城市坚守。

  “全面取消限购”谣言不断,在刘俊海看来:“原则上尊重市场规律,市场无形之手发挥作用。尽量不限购,市场不失灵的时候别限购,市场失灵的时候再进行限购,慎用限购,穷尽别的手段时,再进行限购。”

  陈平凡同样认为,谣言不断主要是信息不对称造成的,买房者获取房地产信息的渠道有限,加之普通买房者对于限购政策的解读有时候不太到位,那么买房者在听到一些没有根据的传言时,因不了情情况,很容易信以为真。

  他进一步说:“一线城市未取消限购的原因主要是为了抑制房价过快上涨,体现了国家及一线城市政府对于房价的宏观调控以及抑制房价的决心。限购可以抑制炒房团,可以一定程度上打破房地产供不应求的假象,可以达到让房价降低的目标。房地产的价格就可以受市场经济正常调节,就可以抑制通货膨胀。”

  严跃进同时对《法人》记者说:“大体上说,房地产最大的问题就是数据失真,即很多限价下其实市场规律是扭曲了,未来需要还原一个真实的市场。”

  他进一步说,广州(楼盘)此前对于限价政策放宽,和类似“双合同”的查处,其实也是引起了很多讨论,这也说明当前房地产市场确实存在很多问题,这样就带来了很多尴尬。对于此类尴尬来说,或也引起了监管层的注意。从广州本身价格本身的一些问题上,可以看出,很多城市也有类似的困惑。

  张宏伟则认为,与其说现在房地产市场是去库存的压力,不如说是补库存的压力。其实,现在各个城市库存量并不是很大,并且现在预售审批速度也并不是太高,所以说加快这个补库存的速度,是目前面临的第一个问题。

  第二个问题是,过去两年出让的高价地王即将入市,怎样去入市、怎样解决这些高价入市的问题,现在在一二线城市还是一个普遍问题,目前还没有解决方案。但是,这些项目还在往前推进,但又因拿不到证导致不能出售,形成一个堰塞湖的库存,这个问题在房地产市场还比较突出。

  “救市”并非一言即可

  时间拉回至2008年,杭州万科四大项目8.5折开盘引发售楼部被砸。在此后为时不久的楼市低迷期内,多地政府为了稳定市场、防止房价过度下跌,相继出台一系列救市政策。而这一轮的楼市调控已经延续超过30个月。

  今年10月,多地又出现售楼处被砸、业主维权事件。“会不会引发救市”开始在市场上种下一颗怀疑的种子。在严跃进看来:“实际上救市公开的内容不多,但近期包括杭州、深圳(楼盘)等城市关于房贷利率到了顶部的说法,其实说明了一点,即房地产市场未来还是会有新的机会的,宽松也是有可能的。”

  胡丽认为,经验主义者总是在社会中占据一定的主导地位,但是从分析中央政府与地方政府对房地产市场的依赖性和态度可觉察到其中端倪,政府方面势必会采取一定的行动来遏制恶性事件发生,但是救市与如何救市并不是一朝一夕的事情。

  “市场潮起潮落有涨有跌,不能依托于政府‘救市’,政府应该专注于提供好良好的公共服务,建设法治政府、服务型政府,特别建立新型政商关系,保护好公民的私人财产权利、呵护企业精神,弘扬企业家精神,我认为这个更为重要。”刘俊海认为。

  张宏伟则认为,2019年三季度、四季度之后,市场的调控政策、风向才有可能出现一些转变。首先,市场调整需要时间,如果说市场调整到位了,那么才有可能出台政策转向,如果没有到位,则可能性不大。

  另外一个就是宏观经济压力的考虑,现在宏观经济应该说还是处于一个稳定增长的态势,三季度在受到国内外因素综合影响的情况下,可能压力会比较大。那么在这种压力比较大的情况下,应该利用房地产拉动经济的性质,在经济下行的大环境下发挥作用。

  “所以我认为,一年以后,还要进一步观察整个经济增速以及房地产市场调整情况的深度,来进一步决定整个政策走向。”张宏伟对《法人》记者如是强调。

  坚持市场基本属性

  目前,房地产行业的调控主要是由政策决定的。出现这种局面的原因,在胡丽看来,房地产行业对政策的敏感性相对于一般产业要强得多,房地产行业体系庞大,调控需要政府政策的撼动。房地产行业调控是一个长期话题,应该重点思考如何调整各种关系,形成比较健康的房地产自我调节体系。

  “随着楼市成交持续降温,后期的调控政策随着市场变动发生调整也是必然。”严跃进对《法人》记者说,应该说调控本身都没问题,但是严查炒房也是必要的,后续适当要对二套购房进行关注,尤其是置换中的金融支持。此类政策其实也是希望房价统计真实有效。当前各地在稳定房价中出现了一种做法,即“荤素搭配法”,即高价项目和底价项目搭配,进而每个月的房价不至于过高。这样做短期问题不大,但中长期看,高价项目越来越多,通过搭配的做法也容易干扰预售的节奏。

  “另外在网签数据上,实际上也存在很多猫腻,包括一些房价在备案价上管控比较严厉,这个时候看上去网签数据不高,但很显然可能存在一些私下乱收费的情况。”他进一步说,从房地产行业研究等角度看,房地产数据不真实,也容易误导市场预期,或者说房地产市场的价格其实本身就是晴雨表,目前这个价格数据不真实反映具体情况,也会影响市场的决策。

  所以,此类统计工作要积极到位,一定程度上也说明房地产市场需要把稳定房价和展示真实市场等工作结合起来。各类房价数据不真实等情况,都需要积极做规范,这样也有助于更好地评估房地产市场的调控效果。

  针对如何调控房地产市场,胡丽对《法人》记者说,短期应该集中于如何增加供给方面,供给上去了,需求中的恐慌因素有所减少,则市场更容易平稳。打击囤地和囤房,很多地方政府已经在清理一些闲置土地,这对于增加供应、减少投机性需求大有帮助。

  刘俊海则认为,房地产市场应坚持市场的属性,坚持市场配置资源的决定性作用。同时,在市场失灵的时候,通过政府有形的宏观调控之手,维持房地产市场的理性,关键的就是避免房地产拖累实体经济。

  他进一步强调:“另外,对于相关取消商品房预售的报道,其实我2004年始就一直主张这样的观点:预售是商品房市场的‘万恶之源’,可惜当时没能得到认可。现在出现的各种问题,可以说房地产市场拖累了整个国民经济。如果房价打压下去,资金的流向,比如说2008年的4万亿,这个可能会引发通货膨胀。”

  “所以我认为,房地产市场要尊重市场本身规律,而非是通过人为的、违反市场规律的宏观调控。”刘俊海说,在这种情况下,房地产开发商业模式必然受影响,但这个影响是良性的,就是要打造一个风清气正、诚实信用、公平公正、多赢共享、包容普惠的房地产环境。尊重市场规律以及法治规律,坚持消费者权利保护优先,这个“牛鼻子”不能动摇。

  另外,要增强宏观调控措施的透明度、可预期性和稳定性,不能避免朝令夕改。要强化公平性、打造一个诚实信用、公平公正、多赢共享的房地产市场,要让企业和企业之间公平竞争,企业和消费者之间公平交易,平等博弈,这种消费者友好型的房地产市场生态环境,并非仅仅是发展房地产市场,打压其他行业,也非直接打压房地产市场,要理性地看待。

  “房地产市场只是诸多商业模式之一,是诸多产业链条当中的一个环节而已,所以要保持从容的宏观调控心态,还要弘扬尊重和保护产权的精神,要呵护契约精神。”刘俊海进一步对《法人》记者说。

  陈平凡最后对《法人》记者强调:“限购等政策主要是为为了抑制房价涨幅过快,导致房产大多数被炒房团囤积,而真正有需求的老百姓买不起住房,买不到房。但是房地产商等经商主体的盈利目标也需要实现,因此,当房地产市场达到良性竞争时,国家的宏观调控政策也可以适当放松。但是具体的调整细节,则需要住建部等部门根据市场的实际情况届时才能制定。”

  

(责任编辑:岳权利 HN152)
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