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楼市上涨的逻辑:居民隐秘的杠杆链条

2018-11-07 09:16:54 和讯名家 

这一轮房价上涨的逻辑,主要是基于链条式的加杠杆,2015-2017年初极其宽松的信贷政策让这个链条运转了起来。

只说居民民部门,常见的加杠杆链条如下:

1、外地年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市,通过贷款买入老破小;

2、城市原住民见房价势头很猛,顺便改善居住,用卖给新人老破小后的房款作首付,贷款买了改善行住房;

3、改善房业主卖出改善房作为首付,通过贷款买入豪宅;

4、豪宅业主卖出房产后,用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。当热点城市房价熄火后的半年时间内,香港、温哥华、多伦多、尔湾等海外华人投资热门城市的楼市应声降温,是巧合吗?

除炒房外,这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易,不信问问卖给你房的业主,不是置换就是移民;也可以了解一下买你房子的年轻人,房款不是卖房所得就是“六个钱包”。

另一个链条则是炒房客这一条线:将已有房产抵押,贷上加贷增持房产。

发现共同规律了吗?那就是链条的每一步都需要大幅加杠杆,而且加杠杆的本金大都不是真金白银,而是从原本的房产市值当中释放(卖房或抵押)或者几代人积蓄这种一次性红利中出来的;

同时,这些参与者加杠杆的资质也大都为伪造(假流水、假工作证明),不信你拽一个中介来问问,说自己收入不行怎么办贷款,他分分钟帮你搞定材料。

信贷政策的宽松,让整个链条得以顺畅运转,而信贷受制的话,就像生锈的链条没有了润滑油,无法前行。在假材料泛滥,房贷政策宽松的背景下,信贷的释放是不考虑真实收入水平的,而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的,这也解释了为什么租金回报率会这么低。

所以,限购限贷提高利率真的杀伤力很大,利息支出也很吓人,这个链条的平衡面临被打破的风险,因为没有合格的贷款人入场了,俗称楼市韭菜。

如何解决?美国选择了次级贷,虽然暂时解决问题,但是最终引发危机主动刺破。

本文首发于微信公众号:楼市微观察。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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