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摸清燕郊房价下跌的逻辑,才能看清环京区域的投资价值

2018-11-07 18:42:49 和讯名家 

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“拥堵的道路交通,发达的公交系统,高楼林立的住宅小区……”眼前的景象似乎让人们已经忘却了:燕郊只是三河辖区的一个镇。

打开三河市的政府官网,你可以看到上面对燕郊镇这样的描述:

全镇形成以电子信息、新能源、新材料、生物制药、装备制造、绿色食品为主的高新技术产业区,以休闲旅游、健康医疗、现代物流、文化创意为主的现代服务业。拥有高新技术和先进制造企业182家,规模以上民营企业17家。

有意思的是,官网上并没有提及当地的“房地产”产业。然而当你真正置身燕郊街头,你便会发现数不清的房地产广告,随处可见的售楼中心以及各类地产中介门店。这里与北京(楼盘)接壤,曾经低廉的房价,吸引来全国各地的炒房客投资

燕郊,这座仅有几万本地居民居住的小镇,因为搭上“房地产”这艘快艇,也开始闻名全国。

2016年,北京副中心选定通州,地铁平谷线进燕郊的消息传遍大街小巷。这一年也成为燕郊房价有史以来最强的爆发年,房价翻倍,一些楼盘一夜之间涨幅就能达到5000,传闻距离地铁站最近的首尔甜城,更是直接涨到4万。

实际上作为环京各区县的领头羊,燕郊的楼市发展曲线,也代表了整个环京区域的房价走势。

02

不过这样火爆的行情也仅持续了一年左右,毗邻北京这样对房价如此敏感的城市,又怎能对环京火爆的楼市坐视不理呢?

2017年6月2日,《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》对外发布,燕郊在内的的北三县,全部纳入调控范围。

《意见》中规定,非本地户籍居民购房,需要提供3年社保,并且社保不能补缴。

要知道,环京地区的最高行政级别只是县级市,这样不能彼此跨县,跨区限购的城市,全国也独此一家。

严格的限购政策起到了立竿见影的效果。这样锁住流动性的做法,最直接的影响就是成交量的下跌。进入2018年下半年以来,环京楼市依然没有丝毫起色。

图为廊坊环京区域10月房屋均价地图

这样的情景,最坐不住的就要属各位房产中介和某些不良自媒体。前段时间,“国务院规定半年内必须放开楼市全部限购”的谣言在网络上疯传。一些不明真相的投机客也开始摩拳擦掌,试图重新开始布局。

然而,仅仅过去两天,人民网(603000,股吧)就紧急辟谣,“房地产全面取消限购”的消息不属实。随后,住建部和新华社也接连发文表态,“决不允许房地产调控半途而废,前功尽弃。”

而之前散布谣言的那个小编也在全网做出公开道歉。官方媒体一再坚决表态,环京楼市不会出现大起大落。

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表面上看,环京地区的房价在下降,如今已经无人问津。就有很多人开始和温州(楼盘),鄂尔多斯(楼盘)的楼市做比较。甚至认为环京地区现在毫无投资价值。

这种观点大错特错!

理由就是,环京地区楼市有一个显著特点,就是政策风险远大于市场风险。

毗邻北京,环京楼市的刚需更多来自北京,所以这个地区不缺刚需。而环京地区房价下降的最直接原因就是,严格的限购政策。

04

特殊的地理位置,毫无疑问赋予环京各地更重要的战略地位。

如果说现在能制约北京发展的几个方面,最直接的就应该是北京的人口太拥挤。

2017年,北京新的总体规划确定,到2020年,人数控制在2300万以内。这也就意味着,未来两年,将会有将近200万城区人口疏解。

除此之外,9月末,北京市发改委发布了2018版的《北京市新增产业的禁限和限制目录》,其中明确规定,北京东、西城区禁止新建住宅,四环以内禁止新建酒店、写字楼。

《目录》的公布,为北京以后的发展进行了划定,毫无疑问,以后一些劳动力密集型的产业,将不太容易在北京立足,不过这些却是环京地区的发展的机遇。

05

在房价持续上涨的年代,房地产越来越偏离居住属性,成为投资客优质的“理财产品”。不少企业甚至脱离了原有的实业转向地产,有泛地产化的趋势,这也使得大量的热钱进入房地产行业。

以燕郊为例,2017年,燕郊成为河北省第四个国家级高新区。不过八大重点项目只有百世金谷产业园落地,而原定的其他产业园大多沦为房地产。

首尔园成为首尔甜城。

航天现代服务发展区变成天洋城四代。

港中旅温泉度假区成为港中旅海泉城。

……

最近上海(楼盘)财经大学国际工商管理学院、南京(楼盘)财经大学国际经贸学院教授许祥云在2018年8期的《财政研究》中提到,研究发现,中国城市房价上涨速度对当地工业产出的增速的影响显著为负。

这说明,房价上涨对当地工业产出增长造成了一定程度的限制,房价上涨的抑制效应大于促进效应,但这种影响具有状态依赖性特征。

也就是说,房价上涨对初始经济发展水平较低城市的工业产出抑制作用更加明显,在房价持续上涨时,房价增速上升对工业产出增速的影响较为显著。而非持续上涨时期,影响并不显著。说明城市房价上涨对工业产出的抑制效应与城市发展水平和房价变动趋势是相关的。

而房价的持续上涨不仅推高了工商企业的房产资源成本,挤压了工商企业的利润,更是削弱了居民的消费能力,降低了城市竞争力。

所以,稳定房地产价格对于促进工业及实体经济的健康稳定发展是十分必要的。这也正好解释了,为什么环京地区的楼市调控政策如此严格。

环京区域这一段时间房价持续下跌,一些本土房地产企业已经开始着手准备转型了。比如位列燕郊“本土四大开发商”的福成和汇福,已经开始重拾老本行牛肉和粮油生意。而这也是当初在环京区域设置如此严格调控政策的初衷。

而当环京区域真正迎来产业集聚,当燕郊真正形成政府官网介绍的那样的优质产业集群,这才是环京周边地区真正腾飞的时刻。

本文首发于微信公众号:地产情报站。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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