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标普:授予弘阳地产“B”评级,展望稳定

2018-11-08 11:53:42 和讯房产 

  弘阳地产对母公司弘阳集团的收入和EBITDA贡献很大,并且是母公司从事主营业务的唯一平台,因此我们将弘阳地产视为弘阳集团的核心子公司。

  相对较小的经营规模和局限于江苏省的地域覆盖面,是弘阳地产评级的主要制约因素。

  我们授予弘阳地产“B”的长期主体信用评级。

  稳定展望反映,我们预计未来12个月弘阳地产的合同销售额与结转收入将保持良好增长势头,同时其财务杠杆不会显著恶化。

  香港,2018年11月8日—标普全球评级11月7日宣布,授予弘阳地产集团有限公司(弘阳地产)“B”的长期主体信用评级,展望为稳定。

  弘阳地产为香港上市公司,是弘阳集团有限公司(弘阳集团:B/稳定/--)唯一的房地产开发平台。

  弘阳地产的评级反映了我们将该公司视为弘阳集团核心子公司的评估结果。弘阳地产是弘阳集团主营业务收入的主要来源,是弘阳集团从事房地产开发的唯一平台,同时我们预计房地产开发仍将是弘阳集团未来三年最重要的业务板块。因此弘阳地产的评级将与弘阳集团的评级保持同步变动。

  弘阳地产的个体信用状况评估(SACP)为“b”,反映该公司经营规模小、地域集中度高。但该公司在江苏省内市场地位靠前,且在当前扩张阶段保持了稳定的杠杆率,一定程度上弥补了这些弱项。弘阳地产为弘阳集团贡献了90%左右的收入和EBITDA,并占弘阳集团总资产和债务的70%以上。弘阳地产的杠杆率略低于弘阳集团,一方面是因为其部分股权资金来自于集团层面的债务,另一方面是因为该公司前不久通过IPO增加了股权资本。

  弘阳地产于2018年7月在香港上市,反映了该公司在集团内部的重要地位。上市过程中,弘阳集团将其境内房地产开发平台南京红太阳(000525,股吧)房地产开发有限公司全部股权划转给弘阳地产,由此将集团所有房地产开发业务交由弘阳地产执行。商业地产业务(主要为建材中心和家居广场)和物业管理业务仍在集团其他子公司名下。上市之后,弘阳地产成为唯一上市平台,并由弘阳集团持股72.3%。我们还认为,上市帮助弘阳地产拓宽了融资渠道、改善了公司治理。

  我们对弘阳地产业务状况的评估与对弘阳集团的评估一致。我们预计弘阳地产将会向新的区域拓展,并寻求建立新的合联营安排,从而延续2018年的快速规模扩张。该公司开盘计划明确,我们预计其2018年应占销售额较2017年将增长50%以上,达到180亿元人民币左右。我们还预计,弘阳地产对南京(楼盘)市场的依赖将会继续减弱,其2018年南京市场销售额占总销售额比例将从2016年接近65%的水平下降到不足40%。

  弘阳地产可能将保持较大的合联营敞口。该公司计划将其合同销售额的应占比率保持在50%左右。弘阳地产的合联营伙伴多为知名的全国性大型开发商,如龙湖地产有限公司、绿地控股(600606,股吧)集团有限公司、新城发展控股有限公司等。这些地产公司开发能力强、融资来源广,一定程度上减弱了弘阳地产表外项目的执行风险。

  我们预计2018年至2019年弘阳地产的杠杆率将保持在7倍左右,略低于弘阳集团的杠杆率。此处杠杆率是指计入对姊妹公司债务担保并按比例并入合联营项目报表之后的债务对EBITDA比率。我们预计通过IPO筹集的部分资金将用于支持弘阳地产100亿元的购地支出,使其杠杆率保持稳定。该公司追求合同销售总额的高增长,计划在未来几年将50%到60%的应占销售额用于土地储备的积累。我们认为其杠杆率有变差的可能,但也认为,如果市场情绪反转,该公司能够控制扩张步伐。通过应占比例较小的合联营安排购置土地的偏好,也有助于降低相关风险。

  弘阳地产的稳定展望反映了弘阳集团的稳定展望,弘阳集团的稳定展望则反映我们预计该集团未来12个月将实现较高的合同销售额与结转收入的增长,同时其财务杠杆不会显著恶化。弘阳集团的稳定展望还反映,我们预计弘阳地产的利润率将会随着项目数量的增加和省外项目的开展带来的地域多样性改善而趋缓并企稳。

  如果下调弘阳集团评级,那么我们有可能下调弘阳地产评级。

  如果未来12个月弘阳集团按比例并表之后的债务对EBITDA比率显著高于我们所预计的7倍至8倍,那么我们有可能下调弘阳集团评级。杠杆率显著高于预期的原因可能会是销售执行变差,也可能会是举债扩张步伐变得更为激进。如果弘阳集团合联营敞口的扩张快于我们预期,使其表外债务大幅增长、同时盈利前景不明,那么我们也有可能下调弘阳集团评级。

  如果上调弘阳集团评级,那么我们有可能上调弘阳地产评级。

  下列情况下,我们有可能上调弘阳集团评级:(1)弘阳集团销售额增速或结转收入规模超出我们预期,同时债务增长步幅保持在可控水平;(2)弘阳集团合联营项目的收入结转早于我们预期,使其按比例并表之后的债务对EBITDA比率下降并趋近于5倍,且短时间内不反弹。

(责任编辑:杨雪纯 )
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