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标普:因利润强劲和杠杆水平改善,龙光地产的评级展望调整至正面;“BB-”评级获确认

2018-11-08 16:59:16 和讯房产 

  我们预计EBITDA强劲增长和审慎购地策略将改善龙光地产未来12个月内的财务杠杆水平。

  我们同时预计,得益于销售提速、高于行业平均水平的利润率和粤港澳大湾区可售货量增加,龙光地产的整体业务实力将逐步改善。

  我们将龙光地产的评级展望从稳定调整至正面,反映我们预期收入稳固增长、利润率稳定和审慎支出将改善公司的杠杆水平。

  我们确认龙光地产的长期主体信用评级“BB-”,及其优先无抵押债券长期债项评级“B+”。

  香港,2018年11月8日—标普全球评级今日宣布,将龙光地产控股有限公司(龙光地产)的评级展望从稳定调整至正面。同时,我们确认该公司的长期主体信用评级“BB-”,以及该公司的未到期优先无抵押债券长期债项评级“B+”。

  评级展望调整至正面反映我们认为,随着龙光地产的业务状况进一步增强,未来12-18个月内公司的杠杆水平将改善。收入稳固增长、回款状况良好和利润率高于行业平均水平将驱动上述改善趋势。我们同时预计龙光地产将审慎地补充国内土地储备,债务增长适度,与公司的规模和增长历史相匹配。因此,我们预计未来12至18个月内该公司的按权益并表联合营项目后的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率将改善至接近4倍。

  我们认为,龙光地产的运营表现将继续增强。该公司设定了2018-2020年50%的复合年增长率目标。我们预估龙光地产2018年的合同销售额将达到调整后的目标700亿元人民币,同比增长约60%。考虑到龙光地产可售货量充足,同时粤港澳大湾区的需求稳定而公司在该地区的市场地位强劲,我们预计2019年的销售额增速将在30%以上。按照我们的预估,未来两年龙光地产的大部分可售货量将来自深圳(楼盘)、珠海(楼盘)、佛山(楼盘)、东莞(楼盘)、惠州(楼盘),尽管全国房地产市场降温,但这些城市的需求相对具有弹性。该公司同时还在新加坡有两处项目,我们预计销售表现也将不错。

  鉴于龙光地产过去两年的合同销售强劲且平均售价上调,公司的2018和2019年利润及利润率的可视性高。截至2018年6月,该公司已锁定474亿元待结转销售收入,我们预估毛利率将介于33%-35%区间。我们同时认为,对照前6个月每平米19,706元的平均售价,公司每平米3,943元的土地成本具有竞争力,在全国楼市降温的大环境下能够提供一定的缓冲,同时还提供了在必要时降价促销售的灵活性。

  我们认为龙光地产会继续补充土地以实现持续增长,但会采取审慎的方式推进。该公司拥有价值逾4000亿元的充足可售货量,其中22%位于深圳,50%位于粤港澳大湾区的其他城市。今年上半年,龙光地产通过公开市场购入157亿元土地,大约相当于同期44%的现金收入。该公司同时持有旧城棚改项目的权益,中长期内将转化为新增可售货量。例如,最近龙光地产斥资30亿元获得深圳一处旧城改造项目余下的30%的权益。我们预计该公司将继续把50%-60%的销售所得现金收入用于购土,即2018为330-350亿元,2019年为430-450亿元。

  我们按权益合并了龙光地产的联合营项目的借款和EBITDA,以反映公司通过参与联合营项目(未并表)扩张业务导致财务风险上升。我们预估2018年公司的按权益并表联合营项目后的穿透性债务对EBITDA的比率将达到4.5-4.7倍,2019年将下降至接近4倍,较2017年的5.1倍改善。龙光地产若要进一步改善信用状况,则需要建立更为长久的杠杆改善记录和远离激进扩张策略。此外,房地产行业下行程度也将考验龙光地产应对不利大环境的韧性。

  龙光地产的评级展望正面反映我们认为,受益于强劲的销售执行和收入稳固增长,该公司未来12个月内的财务杠杆将改善。我们同时预期该公司将保持高利润率和审慎的购地策略。

  如果龙光地产继续以审慎方式补充土地储备且保持高利润率,我们可能会上调其评级。如果按权益并表联合营项目后的债务对EBITDA的比率改善至接近4倍,可能触发上述情形发生。如果该公司的规模大幅扩张且多元化程度显著提升,堪比“BB”评级组别中规模更大的同业公司,并且保持杠杆水平稳定,我们也可能会上调其评级。

  如果龙光地产按权益并表联合营项目后的债务对EBITDA的比率未如我们所预期那样向近4倍水平改善,我们可能会将评级展望调整回稳定。如果公司购地策略不够审慎,以及疲软市况下公司的销售不及预期,可能会触发上述情形发生。

(责任编辑:杨雪纯 )
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