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股东、客户、政府都满意!地产界最难的事,融信做到了

2018-11-09 07:11:49 和讯房产  杨羚强
    和讯房产消息 1842年,清朝政府钦差大臣耆英、伊里布与英国代表璞鼎查在停泊于南京下关江面的英舰皋华丽号上签订《南京条约》,福州和上海、广州、宁波、厦门四个城市一起被列为通商口岸。

  但其实早在五口通商之前的100多年前,福州早已经是一个繁华的国际港口城市。史书记载:1686年秋,有四艘荷兰船停泊在连江之定海。此画右侧闽江鸭姆洲之北有一艘悬挂着彩色条纹旗的番船停泊,船上有洋人手执长筒单眼望远镜眺望闽江以东……

  闽江北岸的苍霞,当年曾因为繁忙的码头贸易,是福州城内最为热闹、喧嚣的市井之地,见证了这座城市在三百多年间的沧桑巨变。而如今,福州的老城区正在再换新颜,苍霞也不免更新、改造。

  有人担心,福州城的文脉将因改造而中断、泯灭,毕竟全国各地的老城区改造,都或多或少发生过“手术失败”的案例。从前众星捧月,眼下却是备受冷落的城市更新项目不在少数。但在四年多的精心复原之下,已经被拆得只剩外壳的苍霞海月江潮,却慢慢恢复了往日的繁华,重新焕发出第二春。而且还给开发商融信带来了声誉、利润和社会各方的支持,成为一个成功的地产开发项目。

  

  在过去的二十多年间,中国的城市更新项目不可谓不多,但最终成功的却是寥寥。吴江(楼盘)路,上海曾经著名的美食街,十多年前未改造时,人声鼎沸,商贾林立,中午、晚间往往挤满食客,虽是脏乱,却是全上海人心向往之的名街。十年改造之后,新建成的兴业太古汇,身价已是往日数十倍,来消费的客人谈不上富贵,却也至少身处中产之家。但却早已没有往日的喧闹和繁忙,也不再是当年全上海人必去之所。

  在中国的地产界,虽然也有新天地、太古里、思南公馆之类的成功案例,但失败者却远多于成功者。是故,城市更新往往又成为旧城的“死亡”名词。

  而新天地虽然成功,却并不能让股东满意。2000年刚建成运营的时候,上海报纸报道了一则消息,说新天地至少要90年才能收回本金。而后,虽然物业大幅升值,租金也是不断提高,但新天地的回报率依然难以让股民完全满意,这从中国新天地曾经打算拆分上市,但却没能拆分,就可以看出。

  所以,地产界的城市更新项目,往往难以让政府、消费者和公司股东都满意的。很多时候,政府、客户满意了,但是股东却难以满意;股东和客户满意了,公众和政府往往觉得不好;有些让股东、政府、消费者都不满意。

  但融信海月江潮,却是一个让客户、政府和股东都满意的城市更新项目。

申鹏,这个骏地设计上海公司总建筑师,也是海月江潮总设计师的操刀人,在花费了两年时间,60多次调研海月江潮地块后,用两组词语,完成了对整个项目的定位描绘。这两组成语分别是“人间烟火”、“百年繁华”。
  申鹏,这个骏地设计上海公司总建筑师,也是海月江潮总设计师的操刀人,在花费了两年时间,60多次调研海月江潮地块后,用两组词语,完成了对整个项目的定位描绘。这两组成语分别是“人间烟火”、“百年繁华”。

  “福州1860年鸦片战争以后变成了一个通商口岸,发源就是在苍霞码头。怎么从一个水路,从一个冲击的沙洲变成了苍霞洲。有两个很重要的街巷,一个叫青弄,一个叫(李祥弄),最核心的文物是基督教堂,还有一个天主教堂……只要教堂多的地方一定是当时最贫苦的地方,因为这是一个码头,他登陆以后随着西方文明来的传教士当然传的是福音还有救死扶伤……”

  对海月江潮前身,申鹏不仅仅只是了如指掌,甚至可以说是如痴如醉,不自觉地把自己当作了当地的原住民的一部分。在申鹏眼里,海月江潮从来就是市井之地,贩夫走卒、车水马龙、卖艺杂耍……才是这里曾经的记忆。

  城市的更新,并非要终结这份记忆,让它成为另一个高大上的“上海外滩”,而是延续城市的文脉。申鹏决心要把这片土地原有的市井生活、人间烟火还给这片土地。

“庭院深深,可以冥想,但是一开门市井繁华、人间烟火触手可得。”申鹏描绘场景时说。
  “庭院深深,可以冥想,但是一开门市井繁华、人间烟火触手可得。”申鹏描绘场景时说。

  按照这样的设计构想,融信开发了一个融商业和居住,既有古建,也有新建,有院墅,也有洋房的混合项目。

  

  对融信海月江潮的“人间烟火”,同济大学的副教授以及《时代建筑》的主编徐洁评价很高。“我们常常会说空间只是一个物,只有人进来了,只有我们发生了一些事情才有情,如果我们把不同群体结合在一块用更多活动结合起来,生命力才会出来。”

然而,要复兴一片拥有“人间烟火“的城区,却并非容易,需要大量的时间、资金、物力和团队注入的心血。
  然而,要复兴一片拥有“人间烟火“的城区,却并非容易,需要大量的时间、资金、物力和团队注入的心血。

  “今天你们看到的呈现出来的这些,实际上已经修了四年,修了四年只修出这么一部分,才有基本的轮廓。所以我觉得慢是基于它就是这么一个项目,没有办法快。”

  融信中国第一事业部总裁余丽娟坦言,不同于房地产业常规的高周转,海月江潮很难快起来。开发这样的项目,资金成本不能太高;同时,还要对未来的运营有清晰的认识,对项目开发还要有一定的情怀。

  按照这样的说法,海月江潮的投资回报率似乎很差,并不是一个能获得高收益的项目。但融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇却透露,这个项目的回报率还不错,高于融信目前在开发项目的平均投资回报率。

  他说,这样的项目能实现较高的投资回报,主要是有两个原因。是第一产品的利润率,第二在一定程度上可以适当增加这个项目的杠杆。

  根据倪翔宇透露的数据,在融信获得这一项目时,周边的土地价格每平米的楼板价在2万多,而市场目前对海月江潮的售价预期已经达到接近10万元/平米,其中一个原因就是后者是古建项目,而不是纯粹意义的新房开发项目。

  就像一个普通的新瓷杯价格通常只有几十元,但一个几百年历史的古瓷杯,售价动辄成千上万一样,百年的古宅价值也早已不能用同地段的新房价格来做衡量。

  复兴了城市的历史街区,又注入了烟火气,实现了较高的股东回报,这样皆大欢喜的事,应该是今年房地产行业的一桩最有价值的生意了。

 
(责任编辑:杨雪纯 )
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