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风云榜的采访间|陈志眼中的地产圈和地产人

2018-12-13 07:38:03 和讯房产  苗雪艳
风云榜的采访间|陈志眼中的地产圈和地产人
  编者按

  和讯网第九届地产金融创新峰会已落幕,但留在采访间的那些可爱的人,有趣的事,闪亮的瞬间,指点迷津的金句,句句笃定的态度,引人深思的思想和观点,仍值得细细回味、思考。

  在与这些大咖面对面交流的过程中,我们发现,他们每个人都有不同的故事,对于整个房地产行业,他们也有不同方向、不同层面、不同维度的思考。但是,每个个体的故事汇总起来,又有一个共性特征,那就是每一个人的梦想都是一段苦苦追寻的路,但就是这条略带苦涩又真实无比的路,却让人真切感受到了一种坚持就是幸福的东西!

  作为峰会前夕【风云榜· 七日谈】栏目的延伸,和讯房产推出的【风云榜的采访间】栏目,将继续与大咖们面对面聊聊房地产的那些故事、态势和走势,希望他们趟过的路、淬炼的思想精华,能够带给你启迪和深思,哪怕你收获的只是勇气,也是极好的!

北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志,早早便来到了休息室,等候和讯网第九届地产金融创新峰会的开始。他休息的空档,耐心接受了和讯房产的采访。
  北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志,早早便来到了休息室,等候和讯网第九届地产金融创新峰会的开始。他休息的空档,耐心接受了和讯房产的采访。

  从中国房地产整个调控大背景开始,他谈到了长效机制、长租、资本、趋势判断以及地产人的焦虑情绪。

  采访过程中,陈志不止一次提到了“良性关系”的重要性。似乎任何问题,他都能用一种形象化的关系来诠释。

  当然,这也同时说明,作为深扎行业多年的房地产研究从业人员,他看待任何问题,都不是孤立片面的,而是能由表及里,看到全局或事物本质的面貌。

  在陈志看来,房地产作为曾经的支柱产业,作为曾经的巨人,捆绑在这条绳子上的内容太多、太复杂,而随着问题的逐渐暴露,是时候缕缕这条线了!

  谈调控

  临近年底,市场主体都在议论明年房地产的调控趋势到底是严还是松,好及时做出投资方向上的调整和把控。

  但在陈志的理解中,判断调控不应仅用严和不严就做出简单的划分,而是应该看解决的是什么问题。要解决这些问题,就需要从中国宏观经济运行、行业的可持续性发展、社会经济的协调等这几个维度,去判断调控会不会更严。

  如果抛开这些东西,仅仅站在房地产市场的单一维度,就无法做出客观判断。

  陈志说,房地产本身对经济发展有正面效应和负面作用。这种负面体现在,对其他实体产业的挤出、对百姓收入分配差距的拉大、很多城市仅追求GDP、地方财政只追求简单的政绩等。这些都是负面的,就得调,就得收缩。对于民生的支撑,要保持;对于投机的负面作用,要抑制。

  “不管何时,一定要客观评价房地产在整个国民经济中的作用和地位。该严的时候一定会严。至于什么时候该严、什么时候不该严,不是一两句话能说清楚的。”

  按照陈志的意思去理解,其实,宏观调控就是随着经济波动的状况和既定的发展目标,去找寻它们之间的平衡关系。

  对于有一种说法认为,中美贸易战影响着现在的调控松紧。

  陈志对此并不认同:“中美贸易战是长期的,或者说是短期内不可调和的问题带来的冲突。这种冲突一定会产生影响,但又不是直接导致国内经济运行出现问题的主要原因。还是我们自己经济的运行结构、增长方式不可承载。不管中美贸易战怎么打,至少从大方向上,调控房地产、调整中国经济发展结构、调整发展路径、改变经济增长方式,这都是必要的。”

  陈志说得很清楚,中美贸易战仅仅是外部因素,因为有国际间的贸易和经济结构的关系、有汇率之间和经济运行之间的货币关系,确实相互影响比较大,但是,房地产调整反而恰恰是要调整中国经济运行结构中需要被调整的内容。

  谈焦虑

  在与陈志面对面的过程中,他也谈到了如今的市场焦虑。

  陈志认为这是一种正常现象,企业焦虑是必然的,毕竟像过去坐那儿、躺那儿就可以赚很多钱的时代过去了。

  原来北京市场一年卖十几万套新房,现在卖几万套,当然焦虑了。原来很容易,日光盘、月光盘经常会有,现在没有了,可不焦虑吗?

  陈志分析,企业的这种焦虑,首先是针对于自身的营利能力、营利速度而言的,它没有好坏之分,也无所谓正确与否,这是市场规律正常的体现。有时候就是处在成长向上的过程,有时候就会处在向下的过程。有上升就有下降,这是必然的结果。“上升的时候,我们为什么不用焦虑这个词呢?”陈志反问道。

  “这样一种状态,我估计未来会持续很长时间,甚至过去的那种好日子就要一去不复返。这就是企业焦虑的原因。”陈志认为,不能总站在过去好挣钱、挣快钱的立场上去看问题,这个情形非常正常,就是要适应这种情形,适应市场监管,适应调整的要求。

  当然,也有不少人认为,是资本带来了行业焦虑。

  面对这个问题,陈志辩证回答道:增长需要资本的介入,但在资本在不受监管、过度逐利,失控时又会给行业增长带来负面的东西。不能说资本逐利是不对的,但负面的东西还是要抑制和监管。

  比如,长租公寓的无序发展带来的问题,或者利用自身的垄断性优势,产生了负面影响,仅仅从资本逐利的角度上看,赚到钱了,资本增长速度很快。但是,必须要站在更广泛的维度,或更宽泛视角去看这件事。

  再比如,共享单车也是资本推动下的事物。个体虽然获得了一块钱、两块钱的便捷服务,但它造成了社会财富的浪费、资源的浪费、城市管理的混乱、城市管理难度的增加、城市管理成本的增加。这些负面的东西也是资本带来的。

  陈志说,带来的负面东西越多,抑制你的动力就越强。因为这个社会需要和谐、共赢、良好,必须考虑到社会可持续性发展。

  如果仅仅考虑自身发展,对不起,就得受到抑制。你不能以个体的发展妨碍整个社会的发展,或者妨碍社会大部分的发展。

  谈长效机制

  在陈志看来,如今调控的加码以及长效机制的推出,本质都是在寻求一种目标导向下的良性关系,从而使得处于均衡发展状态的房地产更好地赋能经济。

  而一旦建立起一种和谐、良性、均衡的发展关系,如今的房企焦虑、购房者焦虑、资本焦虑等市场状态也将得到缓解。

  既然是关系网的建设,那么,其中所包含的内容一定是错落交织的。比如,所有的制度和法制建设、所有关系和结构的调整、机制运行的速度等都属于陈志所说的长效机制内容。

  “说到这些,你会以为长效机制是一个大筐,什么都可以装。那不一定,一定要看正向的实现这些目标的机制、这些内容、这些结构。”

  陈志说,“机制”这个词是从自然科学当中转借过来的。他还以此做了一个“关系式”的比喻。

  比如,细胞有渗透压,细胞中间有膜,两边细胞液的浓度是不一样的。我突然在这边注入了生理盐水,它的浓度就变了。我注入高浓度,通过这个细胞壁,低浓度就会向高浓度流动。因此就会出现通过这边的细胞液向那边流动的现象,这就是一种机制。建立一种可流动的、可调整浓度的关系、一种组织架构,这样一种制度就叫长效机制。

  陈志进一步解释说,房地产朝着房住不炒这样的目标去发展的时候,建立一系列有目标的制度,明确调整的关系,这样一个推动过程就是在建立长效机制。

  “不过,在这个关系中,有目标是前提,没有目标不行。朝着这个目标的良性关系,建立更多发展的正向力,集合力越多,可能构成阻力的关系越来越少。”

  岁末年初,站在北京市房地产发展的转型期,以及决策层正在对未来作出规划和部署的这样一个历史关口。陈志坦言,可以说,北京市做了大量长效机制建设的构想与努力,在现有条件下,通过各种方法和手段,对北京未来的城市承载力,土地供给,需求状况,人口变化等要素,做了详尽的调查和分析,在首都功能定位的目标要求下,用科学的方法对未来北京的发展,做出了非常详尽的科学安排。

  基于此,陈志很明确地表示,他对未来北京房地产的发展,一点儿都不悲观。他认为,对于北京未来的发展,房地产在经济贡献上,经济发展可持续性上,民生保障和社会发展协调同步的推进过程中,依然还会起到相当重要的作用。

  但是,此时,房地产已不仅仅只是简单地追求数量的高速度增长,而是要通过调整转型,形成高质量的发展,让更多的百姓有获得感,使北京成为和谐宜居的国际大都市。

(责任编辑:杨雪纯 )
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