2018年终特刊·土地丨从高峰跌落低谷：地市5年首回调

    作者：许倩 本文转载自微信公众号：中国房地产报

　　作为房地产市场的“晴雨表”，土地市场在2018年上演了一波高台跳水的剧情：从火热到平稳再到冷清。

　　土地市场的降温始于2018年三季度，主要表现为成交溢价率降低、流拍现象增多、成交面积增幅收窄。彼时，房地产市场亦进入向下拐点，出于楼市走向的不明朗预期以及资金的收紧，更多的开发商不再像之前那样不计成本拿地，拿地策略开始趋于谨慎。

　　土地市场的降温加剧了地块流拍现象，导致不少城市的供地计划难以完成。据2018年前11个月数据显示，北京（楼盘）、深圳（楼盘）、厦门（楼盘）等热点城市供地计划完成度不足三成。完成情况较好的天津（楼盘）、南京（楼盘），年度完成率也只有7成左右。

　　或许是出于完成供地计划的急迫需求，2018年年末，一二线城市普遍进入土地密集供应及成交时段。等待拿地机会的开发商们也抓住机会择优入市，部分城市的地块单价或总价在近期被刷新。

　　对于2019年土地市场的走向，主流的声音是，伴随房地产市场继续稳定的大基调，2019年土地市场有望迎来回归理性、稳定的发展态势。同时，不同级别城市间的土地市场供求结构将分化加剧。

　　地市从热转凉

　　据克而瑞数据显示，截至2018年12月中旬，全国300个城市土地市场成交建筑面积达24亿平方米，小幅超过2017年全年的成交面积，维持在一个较为稳定的状态。但相比上半年，2018年下半年土地市场由热转冷的态势明显。

　　2018年上半年，开发商纷纷下沉到三四线城市抢地，带动整个土地市场出让额再上一个高度。据财政部发布的财政收支数据，2018年上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。

　　分城市来看，一线城市上半年土地出让金缩水逾两成，北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）均有下滑。高价地成交逐渐向二线城市和三四线城市偏移，岳阳（楼盘）、许昌（楼盘）、淄博（楼盘）、泉州（楼盘）、眉山（楼盘）、上饶、湖州（楼盘）等城市土地出让收入同比增幅都在200%以上。

　　伴随楼市政策收紧，2018年下半年以来全国土地市场加速降温，土地流拍现象明显增多，三四线城市土地市场亦由热转凉。据易居研究院数据显示, 2018年7月份,40个典型城市土地出让金收入环比上涨19.3%,同比下跌5%。

　　克而瑞地产研究分析师指出，2018年7月份是土地市场由热转凉的一个转折点，开发商拿地的审慎程度大幅度提升，不仅溢价率显著下滑，土地市场的流拍率也创下新高。截至2018年第四季度，一二线城市土地溢价率已经跌破10%，大部分地块均以底价成交；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%，整体土地市场的竞拍激烈程度远不如往年。

　　2018年以来一二线城市纷纷加大土地供应，但房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等限制政策频出，这些限制条件对房企项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

　　开发商的拿地态度出现了显著变化，最直接的体现是购置土地面积的下降和土地流拍现象的迅增。截至2018年11月，房地产开发企业土地购置面积和成交价款增速已经连续3个月回落。而一二线城市住宅土地年内流标369宗，是近6年来最高水平。就连上海、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）等热点城市都出现了无人报名导致地块流拍的现象。

　　据克而瑞统计，一二线城市2017年流拍率基本能维持在10%以下，2018年下半年开始流拍率显著升高，7月份和10月份流拍率分别高达22%和24%。

　　不过，就在2018年的最后两个月，土地市场又重新热闹了起来，一二线城市纷纷加大土地供应力度。11月26日，北京市一次性出让13宗地块，除一宗地块因在挂牌阶段无人报名而遭流拍外，其余12宗地块均成功出让，揽金316.46亿元。就连宅地供应极度稀缺的深圳市场也有11宗地入市，其中有4宗为居住用地。

　　一二线城市年末供地压力迫切之下，严重的流拍情况反而有所改观。据克而瑞统计，11月份流拍率回落至14%。

　　房企拿地更趋理性

　　2019年，土地市场怎么走，住建部敲定了大方向：稳地价、稳房价、稳预期。从2018年年末重点城市加快供地步伐，部分城市拍地门槛有所降低来看，土地市场政策面似乎正在改善。

　　“从2017年的‘地王’频现，到2018年的底价流拍，可以看出土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期，预计在房地产市场‘三稳’的背景下，2019年土地市场将进一步回归理性。”中国银行(601988,股吧)国际金融研究所研究员李赫表示。

　　合硕机构首席分析师郭毅的预测是，2019年土地市场将继续呈现分化局面。一些调控政策有所放松、同时经济层面有相应的产业支撑、能够对外来人口形成吸聚效应或积极采取人口引进措施的城市，将会成为未来房企重点布局的城市；而那些产业薄弱、楼市库存高企、去化缓慢、地方政府也未能拿出有力手段提振楼市的城市，土地市场将延续冷清局面。

　　“2019年一二线城市土地成交将有所转暖，三线及以下能级城市下降明显。受棚改货币化退出及三四线城市居民杠杆率偏高影响，低能级城市拿地面临风险更大，拿地资金更倾向于流向价格稳定的高能级城市。”中证鹏元评级机构指出,在供给方面，2019年土地市场供给将呈现放大趋势；而在需求方面，2019年土地市场需求转冷，流拍将常态化。

　　销量增速放缓和资金面整体偏紧，且2019年房企存量债券到期金额较大，巨额债券兑付对房企拿地需求形成挤出效应。各大开发商对拿地的态度普遍趋于谨慎。

　　“目前公开市场上，土地出让价格已处于高位。调控重压下，房地产市场已明显降温，购房者回归理性，市场供应不减，销售难度将持续提升。原来开发商囤地坐等升值，等房价大涨后出售套现的盈利模式已经玩不转了。”旭辉控股董事长林中认为。

　　“开发商的预期改变了，政府也要对出让土地有合理的预期，地价报得太高，塞进太多附加内容，就没有太多企业去报名，不是说开发商没有钱导致土地流拍，而是既然销售端没有一个高速的销售，还不如把钱用来还债，这比去拿这些高价而没有利润的地块要好。”首创置业总裁钟北辰直言。

　　在主流房企愈发谨慎拿地的态度下，2019年土地市场重现之前的火热局面恐无可能。

　　（此文章发表于中国房地产报T7版）

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　　审读：戴士潮

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