最后一天，楼市大消息来袭！

　　2018年最后一天，“三块地”改革再次传来重磅消息。

　　据上证报消息，权威人士透露，明年“三块地”改革试点还将总结部署扩大试点范围，不会局限在33个县。

　　在这之前的12月23日，“三块地”改革试点已经延期至2019年12月31日。可以看出，政府此次对于农村土地改革的力度与决心。

　　所谓“三块地”改革，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，它的实质是国家定向给农民印钞，释放农村土地财富。

　　根据2017年国家统计局公布的数据，目前全国范围内乡村人口为57661万人，也就是说未来近6亿农民或都能享受到“三块地”改革带来的财富利好。

　　我们知道，中国的土地产权分为两种，一种是国家所有，一种是集体所有。中国现行的土地制度是：城市土地归国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

　　过去三十多年，城市更新改造、扩张，要占用集体用地时，一般的操作是，先低价征收集体用地，将其变为国有，然后政府再通过拍卖的方式转让给开发商，转让的费用纳入地方政府财政。

　　明眼人一眼便能看出这是低价回收高价卖出的神操作。换句话说，城市化过程中，土地红利绝大部分都被国家、城里人、开发商给占了。深圳（楼盘）、广州（楼盘）原住民机灵，当年发现了这个猫腻后，立刻在集体土地上建起了一幢幢私人住宅，充分享受到了土地升值带来的红利，这类房子就是小产权房。深圳的快速崛起，与这批小产权房密不可分。

　　现在国家开始正视这件事，要对农村“三块地”进行改革，将本该给农民的大头红利还给农民。具体如何操作？

　　2018年10月31日，土地承包法修正案草案，被提请十二届全国人大常委会第三十次会议初审。草案规定，承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保。第三方通过流转取得的土地经营权，经承包方或其委托代理人书面同意，可以向金融机构融资担保。

　　用更能理解的文字解释，就是原先的农村土地，所有权仍归农民，但农民可以向其他机构转让使用权，以获取土地收入。

　　此外，政府2017年为了鼓励租赁市场建设，规定北京（楼盘）、广州、上海（楼盘）等13个试点城市的农村集体用地可以可以用于建设租赁住房，村镇集体经济组织可自行开发运营，也可以通过联营、入股方式建设运营集体租赁住房。

　　前几天，北京发生了一件土地市场划时代的大事——全国首例集体建设用地直接入市。本号推文《楼市突响春雷，买房人沸腾了》（点击可查看），做了专门分析。

　　集体建设用地可直接入市转让使用权（所有权仍归集体所有），打破了之前先有政府征收变为国有再进行转让的模式，这对于集体建设用地上的农民，是个大利好。过去土地转让金的大头，终于可以归农民所有。

　　以北京三宗集体建设用地来说，按照公告数据计算，每平米建设用地出让价约1.5万元，这笔钱财富将直接归入这三宗集体土地上的村民所有。

　　如果“三块地”改革在全国范围内实施，那农民的财富收入将会有一个质的提升，真正做到藏富于民，财富于民一旦实现，国家提出的2020年实现全面脱贫的任务便能达成。

　　“三块地”改革不仅利好农民，更利好城市。城市化发展到如今，许多城市在寻求扩张，集体土地可以直接入市，少了征收环节，土地成本便可以压缩，房价自然也能压缩。而大规模集体建设用地入市，可以大大增加市场土地、住房供应量，缓解供需矛盾。无论从哪个角度来看，“三块地”改革对城市房价都具有非常好的抑制作用。

　　问题的关键是，集体土地直接入市的规模到底能有多大？若能大规模直接入市，高房价不攻自破。不过这种事情发生的概率非常小，小到基本可以为零。

　　原因很简单，因为当前的中国大多数城市仍无法摆脱土地财政，一旦廉价土地大规模地价入市，对于地方政府的财政会是致命一击。投鼠忌器。

　　将原本可以政府征收，高价出让的土地，由集体直接转让使用权入市，亏的是政府的财政收入。局部试点还能接受，可以缓解市场房价上涨压力，大规模效仿，玩不起。

　　可以这么理解，“三块地”改革虽然能在一定程度上抑制房价上涨，但也只是抑制，无法刺破高房价泡沫。

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