杨现领：全流通时代启示录

　　在一个成熟的市场，买房与租房应该是无差异的两种选择。数据显示，经济较为发达的美国、英国、法国、德国、日本等国家，住房自有率基本保持在50%-70%。也就是说全国近一半居民选择租房。

　　以名义房价年均增速仅1.8％德国为例，贝壳研究院统计显示，其居民住房自有率仅45%，而租赁住房占据了55%的市场份额。一份欧盟对所有成员国住房幸福指数的调查中显示，德国租赁住房租客幸福指数跟业主的幸福指数比例几乎达到1：1。

　　而在我国，长期受投资回报、传统观念及围绕房子衍生出的权利失衡影响，房价通常被视为经济问题，租房则更多地与消费、民生挂钩，这就导致了买房市场过度繁荣，催生了高房价。数据显示，我国住房自有率常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。

　　另一方面，伴随租购失衡、住房自有率高而来的是租赁市场的发展显著滞后，在我国住房供应体系中，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足，主体单一。

　　因此，过去几十年，提及中国的房地产市场，人们通常只关注新房市场，或者将新房二手房视为同一市场，忽视了不同市场交易逻辑之间的差异，也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是，传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外，忽略了两者之间应有的关联。

　　如今，调控思路正围绕“房住不炒”的总基调展开，构建“租购并举”的模式已是大势所趋，租赁市场正在迎来前所未有的机遇期。

　　面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。12月27日，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在贝壳思享会上首次提出，当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”，相应地，分析框架也应当引入全流通的概念。

　　“交易乘数”影响下的“全流通”时代

　　何为“全流通时代”？杨现领指出，所谓全流通是指，新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

　　在全流通时代，其背后的市场机制是“交易乘数”，对此，杨现领现场举例到，假设有100个租客开始买房，其中，50%的人选择新房，资金从租客与银行进入开发商，这是一次性交易；另外50%的人选择二手房，资金从租客与银行进入50个卖房的业主，考虑到资产配置渠道的有限性，假设这50个业主全部选择卖房后换房，并以同样的比例，即50%，25个业主进入新房，另外25个业主进入二手房，由此产生一次连锁交易。如此循环，会触发更多的交易。如果连续交易3次，那么最终的交易量为175，交易乘数为1.75。也就是说，初始交易进入二手房的比例越高、连锁交易的次数越高，乘数效应则越大。

　　显然，在这套逻辑下，租客成为了触发市场活跃度的关键因素之一，也即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场，这一次交易会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。

　　当前，在全国房地产结构中，城市中85%的居民自有住宅，15%的人为租客，还有2亿流动人口在租房。“2亿流动人口成为整个中国房地产市场的自变量，他们何去何从将决定未来房地产市场整个需求的释放量、结构和特征。”杨现领表示。

　　除了租客潜在的选择之外，全流通背景下，房地产市场的繁荣取决于租赁市场的发育程度、二手房交易比例、二手房交易的连锁次数，以及首次购房人群的收入增长和杠杆增长能力等。

　　杨现领进一步分析道，全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。

　　一方面，租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，买房的迫切度低，需求释放节奏缓慢，房价上涨的压力相对就会更小。

　　另一方面，新房产品线的丰富程度有助于降低房价。“如果新房价格过高或产权结构不完整，如实行限价或共有产权等，就会产生对二手房的过度挤压。”杨现领表示。

　　还需要注意的一点是，交易乘数具有负反馈效应。当房价高到一定程度，或者居民杠杆加到一定程度时，交易链条会反向收缩，乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。而这也恰好解释了2018年房地产市场基本结束增长势头的原因，杨现领总结称：“高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热的换房链条冷却下来，致使房价全线回落，市场自身的负反馈作用已经显现。”

　　政策启示：坚持中性价值观

　　在本轮房地产周期中，改善型换房是一大显著特征，在此背景下，换房业主对于房价的敏感度较低，在杠杆总体水平不明显增加的情况下，换房需求的释放带来住房价格短期内的快速攀升。可见，需求释放的时机与节奏对于房价的影响至关重要。

　　“从这个角度看，要想稳定房价，不仅仅是要实现供求关系的总量平衡，更要管理好预期，避免需求的集中释放。为了实现稳定市场预期，政策应该着眼于稳定预期，保持中性的价值观，最大限度地降低‘交易方差’。”杨现领表示。

　　此外，在经济下行期，为了稳增长，可行的政策选择是鼓励换房需求。杨现领认为，有房家庭换房改善是核心需求，同时支付能力最强。通过降低交易成本和换房首付比例，鼓励“卖二买一”、“卖三买一”，一方面可以释放更多低总价的二手供应，满足年轻人的“上车”需求，另一方面也可以消化更多的高总价的新房库存。

　　对于无房的年轻人，杨现领建议，不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该大力发展租赁市场，特别是机构化租赁，提供更多的居住选择。