风物长宜放眼量 改革开放再出发

　　行至岁末，房地产市场以“稳”字当头开启新征程。回顾2018年，在延续政策调控稳定性的同时，因城因地施策、市场分类调控得到落实，市场秩序更加规范，年内房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。

　　近日，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议先后召开，要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。展望2019年，将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

　　房地产市场的健康发展需要政府、开发商、经纪企业和其他社会力量共同缔造，这就要求在行业内树立起正确的发展观和价值观。从2011年开始，中国建设报社首倡责任地产，开启了中国房地产的责任地产时代。7年来，责任地产与时代和行业发展同频共振，已成为中国房地产业可持续发展的一面旗帜。

　　12月26日下午，中国建设报社主办的第八届责任地产高峰论坛在北京（楼盘）召开。此次论坛以“风物长宜放眼量 改革开放再出发”为主题，倡导房企严格落实高质量发展要求，把房地产融入到提升城市能级和核心竞争力之中。当天，众多品牌房企共同发起责任地产宣言：做责任地产的倡导者、实践者。

　　赖明：房地产要抓住规划龙头 注重绿色发展和能耗管理

　　赖 明 九三学社中央副主席、全国政协常委、副秘书长

　　第八届责任地产高峰论坛围绕房企在新时代的责任使命，探讨房地产高质量发展的路径，共同缔造责任地产生态圈，为房地产业持续健康发展出谋划策，意义重大。

　　改革开放40年来，我国改革有序推进，开放不断扩大，经济长足发展，文化繁荣进步，社会多元开放，生态持续改善。综合国力的显著增强，为全面建成小康社会和实现中华民族伟大复兴奠定了坚实基础。

　　对房地产业来说，房地产已经实现了20年的快速繁荣发展，在新时代、新形势下，经济发展进入新常态，房地产也必将进入以质量为重的新发展时期。实现高质量发展，满足人民群众日益增长的美好生活需要，对房地产业提出了更高的责任要求。

　　当前，中美贸易摩擦加剧，国际贸易保护主义抬头，国际形势愈加复杂多变，国内经济结构继续优化调整并出现积极变化。工业化、城镇化和乡村振兴进入关键时期，房地产在经济社会发展中作出了重要贡献，但快进式、粗放型的房地产发展模式，带来了高消耗、高能耗、高污染等问题。

　　据测算，我国建筑不含生产性建筑，总面积达到了600多亿平方米。我国的建筑业是三大耗能大户之首，能耗总量约占全社会能耗总量的25%左右，占碳排放总量的30%左右。为此，落实党的十九大和十九届二中、三中全会精神，推动产业转型升级，促进房地产业高质量发展，势在必行。

　　习近平总书记多次发表重要讲话，明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产业应更多承担社会责任，建立平稳健康发展的长效机制。李克强总理也多次就房地产问题作出批示，要求房地产要满足居民刚性需求，坚持住房的居住属性，加强房地产市场的分类调控。

　　总书记和总理都要求房地产业高质量发展、健康可持续发展，我们要牢记责任与使命，坚守发展运营的初心。长期以来，九三学社也十分关注房地产业的健康发展。例如，2012年九三学社向中共中央提出报告，建议在我们的建筑行业推动绿色建筑的发展，得到了中共中央的高度重视，后来推动了绿色建筑行动计划的实施。此外，九三学社还在建立和完善住房信息系统、推动建筑产业化、租售并举和住房结构调整等方面发挥了重要推动作用。

　　推进房地产业高质量发展，符合国家战略，顺应人民期盼，大有所为、大可作为。要通过我们的质量变革、效益变革、动力变革，推动房地产业的高质量发展，这里面不仅包括住房质量，还包括规划、设计、建设、运维等全生命周期的各项工作，我认为可以从三个方面来抓。

　　一是要抓住规划这个龙头。中华人民共和国成立以来，我国城镇化发展思路多次调整，经历了重点发展大城市、大中小城市协调发展、小城镇大战略、促进城市群发展、推进都市圈发展、以主体功能区推进城镇化协调发展等阶段。在经济新常态下，要牢牢把握发展的阶段性特征、牢牢把握人民群众对美好生活的向往，科学布局城镇体系，使主体功能区布局、城镇布局、人口布局以及产业布局既因地制宜又统筹协调，把有限的资源利用好、脆弱的环境保护好，统筹产、城、人、地、房协调发展。

　　二是注重绿色发展。推动建筑产业化，通过标准化设计、工业化生产、装配式施工和信息化运维管理等促进工程建设绿色发展。要更多地建设绿色建筑，绝不能打着绿色建筑的招牌而高能耗、高污染。

　　三是注重管理尤其是建筑能耗的管理。我国建筑能耗的问题十分突出，为此要紧抓总量，对建筑运行能耗总量以及碳排放总量进行控制，落实建筑节能目标，加快市场化进程，支持碳交易等科学灵活的市场化运作模式，增强市场活力。此外，要强化节能运行与改造，加强建筑节能技术创新，推动绿色建筑发展。

　　推动房地产业高质量发展，只有进行时，没有完成时，我们要以开放的胸怀和开阔的眼界，以坚定的信心和不折的勇气，努力前行，用责任担当为行业和社会注入信心与力量。

　　住宅是温暖的家 不是没有温度的建筑物

　　王胜军 中国建设报社社长

　　房地产事关经济社会发展、事关人民美好生活。党中央、国务院高度重视，社会各界高度关注。日前召开的中央经济工作会议强调，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这为我们指明了大方向。

　　刚刚闭幕的全国住房城乡建设工作会议提出，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系；以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。这为我们明确了着力点。

　　房地产行稳致远，需要相关各方共同努力、各尽其责。作为住房城乡建设部唯一综合性日报和全国住房城乡建设系统的新闻宣传主阵地，中国建设报社在2011年首倡责任地产，之后成功举办七届主题活动，收到了很好的效果。7年来，责任地产的内涵不断丰富、影响不断扩大。今天，责任地产已经深入人心，成为推动我国房地产健康发展的旗帜和重要平台。

　　进入新时代，应有新作为。本届责任地产高峰论坛，以“风物长宜放眼量 改革开放再出发”为主题，“政企研学媒”齐聚一堂，就是要立足新时代，把握历史方位，拓宽谋划未来的视野；就是要适应新形势，坚定发展信心，激发改革创新的活力；就是要落实新部署，汇集众智，凝聚众力，共同担负起时代赋予我们的责任和使命。

　　站在新的起点上，我们要坚持以人民为中心的发展思想，为实现全体人民住有所居担当尽责。世界是多样性的，住房需求是多样化的。这要求我们必须以群众需求为导向，大力推进供给侧结构性改革，细分需求、精准供应，改善住房类型、户型、价格和区位结构，努力让每一个家庭、每一个居民各得其所、安居乐业。

　　站在新的起点上，我们要坚持稳中求进，为推动发展、防范风险担当尽责。一个平稳健康的房地产市场，对经济社会发展有利、对人民群众生活有利。这要求我们必须更加坚定地落实习近平总书记的重要指示，更加坚定地落实党中央、国务院决策部署，在房地产开发、销售等每一个环节，把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，坚决防范化解房地产风险。

　　站在新的起点上，我们要坚持高质量发展，为建造群众满意的好房子担当尽责。房地产既是高质量发展的重要内容，也是实现我国经济高质量发展的重要支撑。这要求我们必须把提高住宅设计水平摆在突出位置，兼顾一般居住需要和特殊居住需要，用心设计经济、适用、美观的好房子，创新建造方式，精心打造低碳环保的绿色建筑，建设让群众放心、安心、舒心、“没有病”的好房子。

　　站在新的起点上，我们要坚持新发展理念，为共同缔造美好环境和幸福生活担当尽责。住宅不是没有温度的建筑物，而是亿万群众温暖的家。人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标。这要求我们必须以好房子为基础，完善设施、提升服务，优化居住小区、社区的“硬环境”和“软环境”。我们既要盯住增量，更要重视存量，为老旧小区改造贡献力量。让我们共同缔造美好环境和幸福生活，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

　　房地产高质量发展需要全产业链企业加强合作

　　郁银泉 中国建筑(601668,股吧)标准设计研究院副院长、全国工程勘察设计大师

　　践行责任地产是房地产业高质量发展的必然要求。中国建设报社、中国建筑标准设计研究院等单位共同主办第八届责任地产高峰论坛，邀请行业权威专家学者和众多房企齐聚一堂，就是为了共同探索新时代房地产业的高质量发展。

　　中国建筑标准设计研究院创建于1956年，在60多年的发展历程中，始终践行“推动技术进步、成就建筑梦想”的企业使命，秉承“一切高标准”的企业核心理念，坚持“城乡建设领域高端技术集成服务商”的战略定位，在建筑标准与标准设计、城乡规划与建筑设计、工程总承包、技术咨询和产品制造安装等方面，为中国城乡建设作出了重要贡献。

　　作为国家战略的重要践行者、行业高质量发展的重要推动者、行业标准的主要制定者、行业科技创新的重要引领者，中国建筑标准设计研究院主编了《装配式混凝土结构技术规程》、《装配式钢结构建筑技术标准》等多项装配式建筑绿色发展领域的重要标准规范；先后承担了工业化建筑部品与构配件制造关键技术及示范、高性能高层建筑组合结构体系应用示范、保障性住房新型工业化建筑体系与关键技术标准研究等多项国家级研究课题。

　　中国建筑标准设计研究院与中国房地产业协会联合国内一线开发企业，启动了以建筑长寿化、建设产业化、品质优良化和绿色低碳化为核心的百年住宅示范工程。经过6年多的探索实践，已经完工的多个项目全部热销空前，得到了入住业主的称赞，先后荣获了中国土木工程詹天佑奖、中国房地产广厦奖等奖项。

　　在新时代推动和实现房地产业高质量发展的总体要求下，应该在全行业进一步推广百年住宅建设，并不断汇入更多先进的理念和创新的技术，使之不断完善和发展，实现高质量的住有所居。

　　满足人民群众的美好生活需要是新时代赋予我们的共同使命与责任，全产业链科研、设计、开发、施工、部品等各企业应该联合起来，加强交流合作，共同推动我国房地产业实现高质量发展，向着满足人民美好生活需要的目标阔步前进，为决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家作出更大贡献。

　　

　　房地产要与城市共同成长 不能拖转型后腿

　　杨保军 中国城市规划设计研究院院长

　　进入新时代，“高质量发展，高品质生活”是一个重要的主题。人们经常说前面半句，但后半句话也很重要，因为紧扣了“以人为本”的发展目的。房地产的发展应该如何响应和满足这一要求？

　　现代法国思想大师列斐伏尔说：“人归根到底不是经济人、理性人、技术人、劳动人、政治人，而是日常生活中的人。”现在，城市发展的逻辑正在转变，最核心的是关注人的需求,让城市回归日常生活。房地产也要回归人的日常生活，回到“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。

　　人的需求也在不断升级。在最初的阶段，人们追求安居，这属于基本诉求。过去，人们有大型居住区，但长距离通勤带来职住不平衡，很多功能板块如工业园区和商业区，一到晚上就没有人，显然不符合城市发展。未来的趋势应为高度融合，比如步行15分钟之内，就能同时有居住、有工作、有休闲、有商业、有文化、有交往，但这一点现在没有完全做到。

　　当前，社会又在进一步升级，强调品质诉求，即人们的高品质生活。新一代人有个特点——工作和生活并不严格区分，而是在工作中享受生活、在生活中启迪工作，两者彼此融合。另外，越来越多的人希望能既保持人际之间的紧密接触，也能保持人和自然的亲密接触。所以，城市发展建设就要在这两个接触之间找到最佳平衡点。

　　这种情况下，生活价值观发生转变，要求城市建设者和有责任的房地产商要把握规律和趋势，相应调整产品供给。比如，人们需要更舒畅地拥抱自然，又需要更精致的艺术审美、更个性的生活、更有活力的工作方式，生态就将成为今后房地产产品的首要因素，在空间打造中重生态空间、重人文空间、重价值空间、重创新空间。

　　在打造生态空间方面，一要塑造生态人文新经济的新模式。房地产不能一成不变只是盖房子、卖房子，而应随时代而变化。浙江湖州（楼盘）在开展美丽乡村建设时，抢抓长三角消费升级的机遇，提供了民宿等新产品。这种民宿不是过去的民宿，而是融合旅游、休闲、文创等产业，产生了非常好的综合效益。

　　二要注入地域生态文化的新要素。无锡（楼盘）有个项目叫莲花湾，是集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体，也是世界佛教论坛永久会址。它在生态中融入文化等多元要素，总体效果很好。这说明人们现在并非没有需求，而是供给端出现问题，没有提供能真正满足人们现在需求的、有品质的产品。

　　三是挖掘大都市的生态绿色家园。以前，上海（楼盘）崇明岛交通不太方便，以致过去当地搞大规模开发建设时都无人考虑，直至中心城区建满，才有人把目光投向这里。但研究认为，上海城市建设不能按照老套路，崇明岛不建比建更有价值。未来，整个长三角地区的大量人口需要更多生态产品，需要文化和精神追求，崇明岛应定位为世界级生态岛。

　　在打造文化空间方面，一要以文化为触媒，带动地区复兴。通过文化植入，让新旧融合，让多种功能、多元文化融合。老房子、老文化不要紧，只要通过设计和创意策划，就能产生新的功能、新的空间，进而带动整个地区发展。

　　二是营造符合时代需求的生活方式。当人们把工作、生活、娱乐、文化融为一体时，这样的综合性社区就越来越有活力。所以，过去那种封闭的楼盘和园区未来都会逐渐走向开放，变成创意社区。

　　三是质量大于数量，强化风貌管控，培育文化氛围。新时代中，“质量比数量重要”的观念需要确立。如果仍然靠数量获得规模化效益，就不能适应新时代要求。

　　在打造价值空间方面，不同地域的价值不同。上海做的一件事情非常有意义：把最有价值的黄浦江激活了。开放共享既让这个城市增添了活力，更带动和促进了周边经济发展和产业提升，同时还实现了还江于民。

　　在打造创新空间方面，要明确创新空间并非单一就业区，而应是混合区，强调用商业烘托人气。这方面，瑞典科学城的做法值得借鉴。基于城市生活价值取向的思路，未来对空间的匹配要相应转变，如果说，房地产开发最先以建筑为导向，而后升级到以功能为导向，下一步则应以人为本、按照人的需求谋划产品。房地产发展的核心是顺应转型趋势，想办法挖掘地区生态、文化、景观、人力等多种资源。

　　进入新时代，房地产供给应顺应社会需求转变，引领城市转型发展模式，而不能拖转型的后腿，用传统手段解决问题；要转变建楼售房的思路，营造出新的美好生活方式，供给多样化、高品质的生活空间，与城市共同成长。

　　完善住房制度 实现住有所居

　　刘洪玉 清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长

　　讨论责任地产需知道责任地产的价值取向和范畴。房企在改变人居环境的过程中，肯定会发生各式各样的利益冲突。在什么样的理念指导下、用什么样的方法处理解决这些矛盾和问题，需要每个房企和从业者认真思考。

　　房企做项目时，如何在诸如安全与风险、利益分配与公平、经济社会环境发展、长期和短期与局部和整体利益协调、现代化改造和历史文化传承等方面，形成符合以人为本、合作共享、公平公正和绿色可持续等符合先进理念要求的解决方案，便构成了责任地产可讨论的范畴。

　　近期召开的中央经济工作会议提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系，引发社会广泛讨论。

　　从政策演变看，业界普遍认为此轮房地产市场周期起步于2015年，以去库存为主要标志，之后房价经历了上涨过程，并以2016年北京出台“9·30”新政为分水岭，全国房地产市场开启调控一直持续至今。从各方统计数据看，当前房地产市场总体平稳，房地产投资、交易、价格基本稳定。领先企业业绩抢眼，市场集中度大幅提升。但市场外部环境不确定性增加，房企融资难度普遍加大，融资成本上升。部分房企存在高杠杆快速扩张带来的流动性风险被重点关注。

　　当前，房地产市场内部环境方面，市场积聚的问题越来越清晰，如出现一二手房价倒挂、房价和地价倒挂、使用需求和投资投机需求倒挂以及房价收入比失衡、房价租金比失衡、房地产业发展和国民经济失衡等一系列问题。与上述倒挂和失衡相伴的还有住房过度资产化、地方政府过度依赖土地财政和房地产税收、调控手段过度行政化等问题。

　　另一个内部特征则是我国全社会住房投资在GDP中的占比近20年来始终保持较高水平，最近两年才开始回落。国际上，这一比例通常为7%~9%，而我国自2007年起一直高于10%。因此，住房供应从总量上已经非常充足，一些地区甚至存在过量和无效供应。供不应求只出现在部分地区和部分产品类型上，不再是普遍现象。

　　外部环境方面，现存在世界经济放缓、贸易保护主义抬头、中美政治关系演变、全球债务水平高企等风险。尤其是中美贸易摩擦给未来的经济走势带来极大不确定性。10月31日，中央政治局会议认为，我国经济下行压力加大。国内外相关机构对中国经济亦普遍持“缓慢下行”的判断，意味着宏观经济将难以支持房地产市场快速增长。

　　对于未来房地产政策的走向，从党的十八大以来中央关于住房问题的各种论述中即可看出：今后我国住房领域的主要工作，一是要完善基本住房制度；二是尽快建立起能够确保市场长期稳定、持续健康发展的制度环境即长效机制。基础性住房制度和长效机制的目标也有两方面，一是实现房住不炒、住有所居；二是实现市场稳定，即稳地价、稳房价、稳预期，最后实现整个房地产市场的稳定，以规避各类风险。

　　从住房供给和消费体系框架看，在住房制度设计和补齐制度短板方面有两项重点工作。在供给侧，保障、支持和市场相结合的供给结构中，如何因城施策、确定“支持”范围和边界？在需求侧，自住、租买混合和租住三种住房消费形式中，混合租买的共有产权和租住需求如何发展和规范？除了政策性支持和租赁市场，政策性住房金融也是基本住房制度必不可少的要素。长效机制的目标实际已基本清晰：要稳定市场，既要抑制泡沫、防止大起大落，也要适当引导投资和消费，有效管控风险，促进市场稳定。

　　未来，房企与行业高质量发展应围绕绿色、健康等概念，营造适合人们生活和居住的环境，不能只造水泥壳子，更要关心其空间、健康以及环境质量等方面。当下，人们越发关注智慧生活、数字经济，新技术也为房地产业提供出更多创新可能，部分房企已经往科技方向转型。

　　房企沿着价值链横向、纵向拓展的案例非常多，这是对过去发展模式的关键反思。以前，房企把房子建好然后卖掉，价值创造过程就结束了，链条很短。未来，资产管理、运营服务、房地产金融、资产证券化等都是房企多元化发展方向——不仅是简单的空间开发建设者，更应是空间的运营管理和维护者以及资产管理和基金管理者。