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大势|未来三年 房企债权对赌压力将逐年增大?

2019-01-04 08:21:21 和讯房产  徐帅

    回首2018年,国际形势风云变幻,国内经济一波三折,整体上,无论国际还是国内,中国宏观经济诸多方面都面临严峻挑战。房地产未来走势,很大程度上影响着中国经济企稳。

  那么,在房价降温明显、土地市场遇冷、房企融资压力犹存的背景下,2019年房地产市场又会呈现出什么样的走势呢?对于房企来说,如何在竞争中谋得一席之地?和讯房产选取了部分专家的观点以供参考。

  市场调整大势已确立

数据来源:中指研究院

数据来源:中指研究院

  根据中指院百城价格指数,2018年12月,住宅价格环比上涨的城市个数为60个,较上月减少6个。具体来看,温州(楼盘)涨幅最大,为2.17%;住宅价格环比下跌的城市个数为36个,较上月增加5个。其中,营口(楼盘)、珠海(楼盘)、西宁(楼盘)跌幅相对较大,在0.8%-0.9%之间。

  中指研究院指数研究总监白彦军认为,从整个12月份的百城价格指数来看,调整的事态在加剧。从今年9月份开始,整个市场大势出现了明显转向的迹象,在9月份的时候,首次出现18个城市房价开始下跌,到了10月份、11月份接连有超过30个城市房价在下跌。到12月份36个城市环比下跌。根据过往经验来看,一般只要房价下跌的城市超过40个到50个,基本上市场下行的趋势就确立了。从目前来看,现在正在这个节奏的路上。

  从城市来看,三四线城市表现更加剧烈。在这一轮房价调整过程中,房价往下走或者出现下降苗头的城市,基本上是三四线城市。而且这一轮不同城市房价涨幅收窄的情况来看,基本上三四线城市目前回落是比较快的。所以单纯从百城价格指数来看,基本可以确定,这一轮市场调整大势已经开始确立了。

  市场调整大势开始确立之后,接下来怎么走,要看市场变化背后的根源和动力到底是什么。

  白彦军认为,2018年,政策对于整个市场这一轮调整发挥了至关重要的作用。2018年为过去几年政策调整深化是在不断强化的。从年初的3月份两会强调房子不炒,731强调坚决遏制房价上涨,尤其731会议对全势的预期带来很大的影响。这个政策出来之后,8月份过渡了一个月,9月、10月、11月份逐渐见到效果。12月份政府的基调和之前731的语调有所变化,基本上强调的是因城施策和以稳为主这两个趋势。

  从政府基调变化,也看出来前期政策调控的效果,是取得了非常好的结果,对市场的影响已经达成。白彦军认为影响接下来还会进一步的深化。

  第一,对交易量的影响可能会越来越大。从2018年初步梳理出来,按房管局交易备案数据来看,2018年部分城市数据保持稳定状态,而且我们还不排除备案数据里有一些延迟备案的情况。如果把这一部分数据剔除掉,整个2018年很多城市交易量是回落的。

  第二,从土地市场来看,2018年最大的变化是,土地流拍数量增加。按2018年全年土地流拍的数量占整个土地推出量来看到占8.4%,这个比例是过去2010年以来,九年时间里最高的一个年度。我们在市场最差的2014年,包括2011、2012年的市场调整过程中,土地流拍的比率超不过5%,但是这一年到了8.4%,也就是每出100块地,有将近8块地是流拍的。这个数据对开发商后市预期的影响是非常重要的。

  房企需根据自身制订战略

数据来源:中指研究院

数据来源:中指研究院

  从拿地上来看,今年房企拿地的金额和面积同比是下降的。以50家代表企业来看,拿地金额大概降了20%多,面积降了8%,拿地金额与销售额的比重也有所下降。

  中指研究院企业研究总监李建桥分析认为,从拿地节奏上看,大型房企已经开始表现出相对谨慎的态度,尤其是今年以来,很多的房企提出来精细化选地。因为现在城市的分化,政策的因城施策的影响,对于地块的选择就需要更加的科学合理性。中型企业在拿地中的表现,以及它在拿地金额占销售比例上来看,依然是最抢眼的,小企业拿地节奏明显放缓。

  房企负债方面,房企2018年以来负债、杠杆,并没有特别大的增长,尤其是大型企业的杠杆实际是在下降的。中型企业的杠杆率还是相对在一个比较高的水平上,这一批企业可能要引起高度的重视。尤其是债权对赌压力,2018年开始进入集中对赌期了,2019年到2021年这三年规模会逐步加大。

  2018年下半年,房地产需要偿还的债务是1786亿,到2019年规模上涨5000多亿,到2021年可能要达到1万亿,一半左右大概都是公司债,所以房企未来资金的压力还是挺大,尤其是高速发展的,以高杠杆来支撑企业发展的这些企业可能要值得去关注了。

  李建桥认为,2019年无论是城市还是企业都存在一个分化。房企要根据企业的规模和自身的特点,来制订自己的战略。

  第一,要选好城市,选好增长潜力比较大的城市,然后加速努力的去深耕。还有一些区域本身比较好,比如长三角这些区域的房企,一个是自身经济条件比较好,第二个人口流入也很多,需求比较旺盛。所以像这一类的区域性房企,应该加大本区域的布局和市场占有率。

  第二,对于杠杆的控制,降低库存,降杠杆,这个肯定是要做的,无论是大型的房企,还是赶超型的房企,还是小型的房企,在这一轮的波动中还要控制好杠杆的利润。

  第三,规模扩张。整个的市场空间还是有的,大概有十几万亿的空间在。这对于房企的排名、竞争或者赶超,都提供了依然是非常好的一个机遇。总体上来看,房企规模性扩张还是有必要的。

  第四,对于大型的综合性的房企,可以选择一些比较有潜力的相关性的行业,2018年以来有些房企进入了包括新能源,汽车,高科技类这些行业,做了一些有益的尝试。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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