大房企觊觎产城融合：万科、碧桂园抢先布局长三角

　　本报记者 唐韶葵 上海（楼盘）、嘉兴（楼盘）、杭州（楼盘）报道

　　随着传统住宅与商业地产整体存量过剩、市场竞争激烈，产业地产以其低风险、高回报的特点成为近些年来大房企投资转型的风向。然而，目前能真正通过产业园区打造而实现转型升级的房企并不多。

　　日前，长三角产业创新中心、长三角城镇智慧化研究联合实验室、上海交通大学中国城市治理研究院张江长三角科技城实践基地等机构在张江长三角科技城展示中心揭牌成立。中国工经联执行副会长兼秘书长、国家制造强国建设战略咨询委员会委员熊梦表示，在长三角一体化的发展战略下，通过产业上下游协同发展、产学研用的协同创新以及产业园区的转型升级，可以探索建设智库、联盟、展会、基金与园区五位一体的产业协同模式。

　　张江长三角科技城作为嘉兴发展产业经济的三大平台之一，跨越上海金山区与浙江嘉兴平湖，由“张江平湖科技园”、“张江枫泾科技园”组成，占地87平方公里。据悉，碧桂园（2007.HK）是主导开发张江长三角科技城的开发商，其土地成本仅为上海市区的1/10，所有物业均由碧桂园代建。

　　相比碧桂园，万科在杭州的产业地产实践有所不同。杭州是万科“城乡建设与生活服务商”战略实践的重点城市之一。据悉，目前万科在杭州有3/4的业务不是在做开发建设，而是在做各类空间运营，尤其在产办领域，其正在规划运营9个3万到40万方的综合类项目。

　　对此，同策咨询研究院首席分析师张宏伟指出，有了产业载体，房企可以通过培育市场，做长期战略转型，但并非每个企业都能成功。

　　房企瞄上产城融合

　　据透露，在平湖此前开发的国家级开发区里，已经引入汽车零部件，生物技术、食品等产业，张江长三角科技城则是全国首个跨省市合作的园区。2018年7月12日，嘉兴市和金山区两地三方共同签订深化合作协议，加快推进张江长三角科技城。

　　据碧桂园副总裁、沪苏区域总裁谢金雄透露，碧桂园将张江长三角科技城作为在长三角地区的重要战略布局，着力创新和实践其产城融合发展体系。

　　与碧桂园类似，万科上海在2018年拿下张家港（楼盘）一个大型工业园区开发项目。但万科杭州的产城融合模式更倾向于与城市发展结合。

　　万科杭州提出产城融合的趋势是“聚焦运营”。经过几年的实践，万科杭州在空间运营方面总结出了一整套完整的体系，针对政府、企业、商户、使用者四类，打造了不同的服务平台和标准。

　　以运河万科中心为例，该项目在规划之初就立足于现有产业基础，强化汽车互联网产业这一核心，重点发展汽车电商、汽车共享出行、汽车金融和汽车后市场四大产业，搭建汽车互联网服务平台、汽车互联网细分产业平台、汽车互联网体验平台等，助力拱墅产业升级。

　　资源整合考验

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，一般而言，房企通过以下几类模式介入产城开发：第一是参与产业园区开发，以华夏幸福(600340,股吧)和荣盛发展(002146,股吧)模式为主；第二是做物流概念，比如万科；第三是做商业地产，以绿地等为代表。他认为，碧桂园开始做产城融合，尤其是类似轨交物业和科技地产等，其实也是为了分散住宅产业的投资风险。“现在很多房企面临圈地的质疑，即产业导入一般，但是住宅概念较多。所以当地政府还是要警惕此类风险”。

　　但万科杭州显然已走过被质疑阶段。2019年开局，万科杭州手中已有亚运村项目和另一新项目在握，货值和运营空间的开拓领先诸多一线房企。这从万科杭州在2019年更多的复合型空间运营中将获得验证。

　　中国工业经济联合会会长李毅中以2018年1到11月工业经济运行数据分析认为，中国经济总体平稳，稳中向好。质量、效益稳步提升，结构调整继续推进。但国际环境不稳定，不确定性上升，国内的需求增长放缓，中美贸易摩擦影响开始显现。工业经济下行的压力在加大，增幅走弱，部分企业生产经营困难加重。不少业内人士指出，这也给予房企介入产城融合开发的机会。