易居论坛展望2019：楼市有凛冬 政策有春风

　　2018年中国楼市出现调整，尤其是下半年调整力度较大，部分城市也出现了政策松动和微调，关于市场底部、政策底部的讨论随之增多。在住建部2019年稳地价、稳房价、稳预期的定调下，理性总结2018年中国楼市特征, 精准预判2019年中国楼市走向，成为当前市场参与者较为关心的内容。

　　展望2019年，全球经济增长前景转淡，中国经济降速、宏观政策稳中趋松。在此背景之下，中国房地产政策与市场该何去何从？以“2019年宏观经济与房地产形势”为主题的易居论坛日前在上海举行。研究机构、开发企业以及房地产产从业人员300余人与会，围绕2019年中国房地产市场发展趋势、房企战略调整等展开了深入研讨，凝聚共识。

　　华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在中国改革开放四十周年与房地产业发展的主题发言中指出，纵观改革开放以来中国房地产业的发展和探索，可以认为这是一个产业发展的历史奇迹，从房地产各类指标上，与改革开放造就中国经济奇迹一样，都可以得到印证。在这一期间，包括土地、资金、劳动力等房地产业关键生产要素的投入与房地产销售面积、销售金额等产出，均保持了持续快速增长的态势。从民生和经济的双重角度看，房地产业的快速发展，对改善居民居住条件、推动城市经济发展的作用巨大，做出了重大的贡献。展望未来，中国房地产市场的发展，可以重点围绕存量市场、供给结构、新兴领域、长效机制等做创新。要积极关注未来中国房地产业的新特征、新方向、新趋势和新模式，进而真正促进中国房地产业从高速度向高质量转型，促进其可持续发展。

　　楼市预判：政策微调 交易略降

　　此次论坛上，上海易居房地产研究院发布了《2018-2019年全国房地产市场研究报告》。报告对过去几年楼市特征进行了总结，同时也对2019年楼市特征进行了预测。报告指出，2017年底，预测2018年特征为：改革转型，回归理性。这一预测已得到实践的验证。展望2019年，预测行业特征为：楼市过冬，防止过冷。2019年，全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程，全国多数地区的楼市都处于过冬状态。

　　从政策预判来看，报告认为，2019年政策方向是明确的，即在“房住不炒”大前提，因城施策，分类指导，部分地区部分领域会有所松动。第一、供给端政策：租赁市场改革力度将加大。比如说在农村集体建设用地市场上，会鼓励相关开发商积极介入此类土地开发，但约束条件依然是明确的。第二、需求端政策：限购松绑的可能性加大。同时，除房屋买卖市场以外，在房屋租赁市场上，会进一步利用各地搭建的租赁交易平台，积极鼓励承租者租房，一系列优惠性的或鼓励性的住房租赁政策有望出台，进而利好消化目前部分租赁房源。第三、价格端政策：两手抓的思路更加清晰。比如说，从新房买卖市场的角度看，房价管控的考核体系或有重大调整，即不单纯以房价的增幅作为考核体系，而是更加强调和所在城市GDP增幅或居民收入增幅等指标挂钩。

　　从房地产指标的预测来看，报告针对供给、需求和价格进行了分析。第一、供给端预测：全国房地产开发企业土地购置面积预计2019年下降10%左右；全国房地产开发企业房屋新开工面积预计2019年下降6%左右；全国房地产开发投资预计2019年增长3%左右；100城库存与去化周期方面，库存将步入上行通道。第二、需求端预测：全国商品房销售面积预计2019年下降6%左右；35城商品住宅成交量预计2019年下降5%左右。第三、价格端预测。全国房地产开发企业土地购置均价预计2019年与2018年持平；全国商品房成交均价预计2019年上涨4%左右。

　　企业战略：紧随改革 稳步转型

　　上海虹桥商务区投资置业公司副总经理席伯峰表示，上海当前长租公寓发展的力度较大，政策优惠也比较多，各类企业积极遵循“多主体供给、多渠道保障”的政策逻辑，积极推出较多的房源，有效地满足了租赁市场的产品供给。对于此类供给来说，需要有两个考虑点。第一、当前此类供给的投放呈现了爆发式的特征，但是市场需求的释放可能是一个间接的、缓慢的过程，所以后续需要继续关注此类房源密集入市所带来的市场效应和影响。第二、包括国企在内，当前对房源都有积极投放，但这不能单纯理解为经济或商业行为，而更应该理解为社会民生责任和社会管理责任。这个姿态不能变，也是长租公寓运营企业发展的大计，在这个基础上可以积极考虑房源的投入、产品的定位等微观问题。

　　中梁控股集团副总裁李和粟表示，当前房地产市场的调整带来了几个深刻的感受。第一、因城施策的导向，会使得各地楼市继续分化，同时不同企业对于当前市场的周期和下行的感受是不一样的。第二、房地产市场的集聚度非常高，这也使得竞争的压力更大。尤其是在当前企业竞争环境下，低于1000亿年度销售规模的，都不算大规模，很多企业还是需要朝千亿目标继续努力。而在大企业的圈层中，大家的认同都是趋同的，策略也比较成熟，基本属于高手过招。在此类竞争环境下，房企的利润率也会被挤压，即弱于过去的盈利水平。第三、从规模上看，虽然近两年全国新房销售面积可能近历史最值，但未来几年仍能保持较高规模，需要注意的是，市场需求呈现了多样化的特征，这是企业参与房地产投资需要关注的地方。

　　上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示，轨道交通地产可以成为很多房企战略转型的重要立足点，尤其是在房地产市场下行和调整的周期中更是如此。在过去几年轨道交通的政策明显是收紧的，但是从2018年发改委的政策动向看，各类轨交批复开始增加，所以其会创造更多的市场机会。同时，当前轨交建设方面的融资机制有调整，不规范的举债模式被禁止，各类不合格的PPP模式也会被叫停，此时就引发了一个问题，即轨交建设的资金从哪里来。所以展望2019年及未来的轨交物业建设，预计各地地方政府的土地政策会更加优惠、地价方面也会进行稳定，类似领域释放了积极的信号。对于各类开发商来说，可以积极关注此类基础设施建设的机会，以实现更好的转型。

　　楼市建言：放眼未来 冷静对待

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，一轮楼市大行情结束后，会经历较长的调整时间、较复杂的降温节奏，这个过程会有余波、有轮动，中间也会有一定的异动，但大趋势不改。判断此类周期变动，需要格外关注“大行情”和“小行情”、“过度透支”和“适度透支”的概念。在市场下行的判断下，也要关注不同城市和区域的降温态势，即区域分化特征。从城市分类看，预计2019年一线城市会“见底”，但广州（楼盘）会稍微有点差异。二线城市除少部分城市外，大部分城市尤其是中部、西部、东北和西南等城市，基本上是“探底”的过程。三四线城市是“无底”的特征，不能幻想有底，其离底部是很远的。至于五六线城市，可以用“全剧终”概括。过去此类城市有普涨，也有透支，考虑到此类区域人口流出和经济偏弱的特点，市场交易会面临较大的压力。

　　华东师范大学房地产系主任胡金星表示，当前需要积极关注住房制度的改革，尤其是关注此类改革中的创新，比如说住房金融制度的创新。以REITS、ABS、MBS等金融创新为例，过去此类金融模式并不直接以住房为标的，但是现在随着租赁市场的启动和发展，也获得了介入租赁业务的机会。此类操作带来两个利好。第一、促进此类金融创新工具的更广泛应用，有助于配合住房金融体制改革的进程。第二、通过此类试点，也为企业在加快资金回笼和走轻资产道路方面提供更好的思路。客观的说，房地产市场的发展，在增长速度等方面有下滑的态势，这也是一个不争的事实，但是凭借此类制度创新和商业模式创新，房地产业依然可以在这个过程中焕发出新的生机，市场机会依然是较大的。

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期全国部分城市出现了政策调整，引起了大家的关注，即政策是否迎来了拐点。而衡阳（楼盘）近期政策“先出台后撤销”的做法，更让大家感受到政策调整的压力，这说明政策放松会考虑很多内容，目前是试探阶段，比较谨慎。当然类似政策反复的特征，更要促使我们思考政策调整的逻辑。第一、对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念，政策的松绑相对会谨慎，即不会轻言放松。第二、对于市场成交量、库存、物业结构等概念，政策上相对会有所放松，体现了“政策分类指导”的导向。总体上说，对于2019年的政策调整，不用一惊一乍，要冷静分析逻辑，进而做到对政策动向有更清晰和科学的把握，这也是市场参与者需要具备的素质和条件。

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