财务结构不断优化 阳光城发展受资本市场青睐

　　10月27日，阳光城发布了第三季度的财务报告，其中资产负债率由前一年三季度的86.3%降至今年三季度的85.55%。投资者略感失望，似乎阳光城的负债率降幅不大。

　　但其实，如果分析资产负债率中的负债结构会发现，超过三成的负债，居然是阳光城未来的营收。而且从阳光城最近几年的业务发展情况看，销售规模增速和负债率呈明显的正比，规模增长越快，负债率就越高。

　　然而，这并非是阳光城真实的负债率，截止到2018年9月30日，阳光城扣除预收款的资产负债率只有58.08%，其中有息资产负债率只有41.97%。令人惊奇的是，2015年底阳光城的资产负债率尽管只有80.42%，但扣除预售款的资产负债率却高达66.52%，其中有息资产负债率高达53.07%。可见资产负债率并不能准确地体现房地产企业的真实负债水平。

　　财务稳健运营 负债率持续下降

　　实际上，过去几年阳光城的负债率有明显下跌的趋势。

　　截止2018年9月30日，资产负债率是85.55%，其中有息资产负债率41.97%，扣除预收账款的资产负债率58.08%。

　　相较于2015年年末，资产负债率有明显上升，但扣除预收款的资产负债率和有息资产负债率都有大幅下降。

　　所以出现这一奇特的现象，主要是因为阳光城的预收款规模持续增加。预收款的规模由2016年的178.3亿，飙升至截止今年9月的725.7亿元。

　　在预收款被列为负债的现行制度下，预收款的大幅增加，势必会造成负债率的飙升。因此在有息负债率明显下调之时，阳光城的整体负债率反而不降反曾。

　　据透露，阳光城从去年到今年拿到的很多高利润项目，将在今后两年陆续结算，届时负债率将会有很大改善。

　　在预收款规模大幅增长同时，阳光城不断致力于收缩负债杠杆。截止18年9月30日，阳光城的净负债率较2017年末下降44.18个百分点，有息资产负债率较2017年下降11.25个百分点，扣除预收账款的资产负债率较2017年末下降8.76个百分点。

　　扣除预收账款的资产负债率

　　有息资产负债率

　　预收账款规模（亿元）

　　负债是一种阶段性战略

　　和有些房企因为运营不佳，不得不大量借债、饮鸠止渴不同。阳光城所以在2015-2018年的三年中，资产负债率由80.42%波动上升至2018年三季度的85.55%，很大程度是由阶段性的企业战略决定。

　　从2016年开始拿地提速，并通过招拍挂和收并购等多元化手段有效降低拿地成本。2017年，阳光城通过公开招拍挂获取的土地项目 68个，成交价格480.45亿元，计容面积947.34万平方米；通过并购获得52 个地块项目，并购价款505.97亿元，计容面积1074.29万平方米，拿地规模创历史新高。

　　2018年上半年，尽管行业融资趋紧，阳光城拿地规模收缩，依然取得43个土地项目，新增计容面积551.85万平方米。其中招挂拍占比65.71%，适度扩大了周转率较高的招拍挂的比例，拿地均价4219.4元，/平米；并购占比34.29%，拿地均价2299.17元/平米。

　　近三年阳光城新增建筑面积3,855万方，平均成本为4000元/㎡左右，仅占2018年6月销售均价的26%左右。累计土地储备计容建面4,267.54 万平方米，在手货值达5,842亿元，足够三年开发使用。

　　这些土地储备，主要位于上海（楼盘）、杭州（楼盘）、厦门（楼盘）、广州（楼盘）、苏州（楼盘）、成都等一二线城市以及一二线周边的强三线城市。在大福建、长三角、珠三角、京津冀及战略城市的土地储备计容建面分别占总土地储备建面的 19.5%、18.2%、22.4%、8%和 31.9%。

　　通过适度增加负债杠杆，阳光城迅速完成了全国布局。资产规模也迅速翻了及番。从2016年至2018年9月，阳光城的总资产规模从701.73亿元，迅速增长至2641.34亿元，前三年复合增长率达66.47%；而净资产规模：从137.42亿元，增长至381,58亿元，前三年复合增长率达62.84%。

　　进入业绩释放期 发展锐劲凸显

　　尽管，为了促进规模的增长，不得不使用了一定的负债杠杆。但是，在实现目标后，阳光城的去杠杆化也是所有房企中做得最出色的。

　　这点从有息负债比例可以看出。2016年年末，阳光城扣除预收账款的资产负债率还是69.48%，但到了今年3季度末，这个指标已经降低至58.08%。

　　有细心的投资着发现，在扣除预收款的资产负债率持续下滑的同时，阳光城的经营活动现金流入大幅增加。2015年年末，这一指标还仅仅只有194.39亿元，但至今年9月这一指标已经增长至739.74亿元。现金流入的大幅增加，也确保了货币资金的迅速增长，2015年年末，阳光城所拥有的货币资金还只有137.95亿，到了今年三季报已经达到了314.58亿。

　　严抓回款，货币化资产正是阳光城有效降低负债率的一个重要原因。在过去三年，阳光城持续进行平台升维、队伍升级工作，强化总部、战区、区域团队，提升营销的核心竞争力。公司将通过建立营销学院，孕育阳光城“千兵百将”的营销精英团队。

　　通过定位提速、去化提速、品牌提升和客户关系提升，不断提高客户满意度；同时依托产品差异化竞争优势，增强客户黏性，全面实现营销增速；对于长期库存产品，会通过促销和金融等手段，变资产为现金。力争回款率实现年初制定的全年目标。积极的把一些库存的代收物业或者资产进一步现金化，促成了货币资金的大幅增加。

　　与此同时，阳光城通过合作的方式进行摘牌挂降低拿地成本，同时引入少数股东的资金投入，降低杠杆需求。

　　综合上述数据可以看出，目前的阳光城的高负债率实际上是一种“假性”的高负债。而且，造成负债率飙升的原因和销售规模有关。销售规模越是快速增长就越可能导致负债率的飙升，但是随着未来结算的加快，负债率可能会大幅下降。