降准难改房地产基本面下行趋势 然销售和估值会短期上修

    影响房地产市场的货币政策正在发生变化。上周五，央行全面降准，释放资金约1.5万亿。与此同时，近期多个城市房贷利率有所松动。降准和利率的放松是否意味着2019年房地产行业将触底反弹？

　　近期以来，深圳（楼盘）上海杭州（楼盘）等地的房贷利率有所松动，部分银行表示首套房贷款利率可执行九五优惠。同时，全面降准释放资金约1.5万亿元，净释放中长期资金约8000亿元，虽未明确限定资金流向，但对资金极度渴求的房地产行业确实是利好。不过这并不意味着2019年楼市会回暖。

　　中金认为，本次降准有利于提振市场情绪，带动地产板块估值短期上修。但若无后续行业放松政策跟进，基本面加速下滑趋势仍难有根本逆转。过去几轮周期中，地产行业的触底回升往往需要宏观货币政策的松动与行业调控政策的调整相配合才会出现，单纯降准并不足以改变基本面加速下行的大趋势。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，虽然新一年信贷额度的放开、房贷门槛的宽松有利于降低购房者实际成本，但是不会对购房需求产生迅速的向上拉动，原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，只有适当下调首付比例，才有助激发购房需求的释放。

　　地产估值和销售短期上修

　　本次降准在流动性方面确实利好房地产行业。根据海通证券(600837,股吧)统计的数据，2018年1-11月商品房的销售面积和销售额均环比下降，其中商品房销售面积14.86亿平方米，同比增长1.39%，增速比1-10月份下降0.81个百分点。商品房销售额12.95万亿元，同比增长12.15%，增速比1-10月份下降0.4个百分点。

　　考虑目前降价预期已在不同程度扩大，行业进入2019年后存在更大销售压力。本次降准有利于稳定市场流动性，对后期市场销售存在一定程度维稳。

　　从历史规律看，降准对于行业销售有直接刺激作用。海通证券通过比照2008年、2011年和2015年三次降准与行业销售的变化，发现历次降准后销售均存在明显恢复，持续恢复时间在1年以上。而这一轮降准从2018年4月的定向降准至此次降准已发生了四次，其中前三次为定向降准，地产行业暂时受益程度有限。本次属于全面降准，未来地产行业销售存在支撑。

　　从股价表现上，中金整理了过去几轮降准后A/H地产股走势，降准次日（乃至当周）板块往往涨跌参半，但考虑此次降准为2016年2月以来首次“全面降准”，我们认为其透露出的“稳增长”信号意义明确，短期有助于提振市场情绪，带动股价上涨。

　　但中金认为从近期中央经济工作会议和住建部工作会议的表态看，本轮地产政策调整的时点仍可能较市场预期相对滞后，后续政策动向及实体市场表现仍待观察。

　　北京（楼盘）市房地产业协会副会长、秘书长陈志认为，仅从降准这样一个思路来看对2019年楼市有何影响，恐怕还看不出所以然来，还要看银行后续的具体政策。

　　陈志称银行手里有钱是事实，但敢不敢向房地产放，现在很难判断。虽然央行下调存款准备金率将释放8000亿增量资金，房地产未必会获得更多宽松机会。

　　平安证券认为，本轮楼市下行周期受需求透支、调控持续等多重因素影响，尽管降准有望带来资金改善，但考虑目前市场观望情绪浓厚、各地调控政策依旧严格，本次降准难以扭转行业基本面下行趋势，后续楼市企稳仍需行业政策调整。

　　个人信贷小幅放松难以拉动房价反弹

　　根据融360大数据研究院统计，上海（楼盘）地区新增加5家银行首套最低利率可执行九五折的优惠，除之前工商银行(601398,股吧)、农业银行(601288,股吧)、中国银行(601988,股吧)、建设银行(601939,股吧)、邮储银行执行首套九五折利率外，江苏银行、中信银行(601998,股吧)、招商银行(600036,股吧)、交通银行(601328,股吧)、上海农商等5家银行目前也执行九五折利率，首套利率平均水平在2019年出现首降。

　　据此前媒体报道，上海还有多家银行比如浦发、光大、恒生、友利等都不同程度下调了首套房贷款利率，由之前最高“上浮30%”下调到“上浮20%”。

　　媒体上周报道的杭州“接力贷”也引发了热议。杭州某银行规定据实施父母和子女两代人接力还款，规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁。

　　有评论称推行“接力贷”会刺激购房意愿。如果办理接力贷时，父母作为主要贷款人，子女作为共同贷款人，那么一些已有房子的子女就可以将父母户口迁过来之后借父母名义买房，还可以享受首套房优先摇号、低首付、低房贷利率上浮等优惠，相当于绕开限购限贷，对增量人群（迁移户口）发放房票。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次杭州部分银行对于贷款政策进行了调整，很大程度上说明了近期房贷方面是有调整的空间的，在房地产市场下行压力大的时候，市场交易等也会影响银行按揭贷款的内容，银行本身也会做出政策的调整。这对于刺激市场交易是有一定的作用的。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭称，大河水多了，或明或暗的会有部分水量流到房地产的小河中。银行的可贷款额度增加之后，部分商业银行必然会加大个人房贷方面的贷款投放力度，对于银行来说，这属于优质资产，房贷利率在2019年将现稳中略降的趋势，这有利于购房者的需求释放，进而缓解房价下跌的压力。

　　“但我们必须认识到，光靠个人房贷的小幅放松，尚不能立即促进房价反弹。2019年全国主要城市房价下跌、探底的主趋势不会因此而改变。”

　　“从实证来看，2018年已经有四次降准，但多数房价却在2018年9月出现下跌的拐点，如今仍在继续下跌过程中。”杨红旭称。

　　股票层面，投资者可以以立足一二线市场的龙头房企为先。考虑到今年实体市场（尤其是三四线市场）销售、投资、开工面临的加速下行风险，中金认为可以继续关注在一二线城市拥有优厚土储资源、业绩确定性强、财务稳健的龙头房企，暂不建议追逐高弹性标的。（完）

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