复盘2018上海楼市，最火最差楼盘认筹率相差782倍！

    作者：孙婉秋 左宇  本文转载自微信公众号：地产深度报道

　　随着最后一波推盘潮的结束，上海楼市不平凡的2018年也缓缓落下了帷幕。

　　那么，这一年魔都楼市的发展具有哪些特点？让我们来一起复盘！

　　特点一

　　推盘加速，认筹下跌

　　图1：各月新开项目数对比

　　总体来看，2018年新开盘项目数呈震荡上升趋势，第一季度全年最低，第三季度“金九银十”推盘迎来高峰，11月有所回落后，最后一月开发商冲刺一搏，推盘数量再冲高峰。

　　与推盘加速相对的是，认筹率呈现出震荡下跌的趋势，这也意味是伴随着下半年推盘节奏加快的是并不理想的去化率。

　　特点二

　　市区紧俏，外围去化难

　　图2：各区新开项目对比

　　总体来看，项目多集中于外围区域。

　　具体来看，徐汇、黄埔、静安、虹口、普陀、杨浦等市区占比总和仅一成多，尚不及浦东一个区的数量，浦东、嘉定、奉贤、松江、青浦等区域项目频出，合计占全市新盘的6成。

　　长宁是唯一一个全年没有项目入市的区域，对此，上海中原地产首席分析师卢文曦表示，市区的地是开发一块少一块，地块紧缺，没有项目入市很正常。同时，卢文曦强调，今年政策限价让中心区域的性价比凸显出来，中心区域的保值增值功能显然高于外围。因此，认筹情况出现两极分化，市区认筹率远高于外郊环，很多今年入市的外围项目去化效果不理想，存在较大的销售压力。

　　特点三

　　认筹情况两极分化

　　表4：2018年上海地区认筹率最高的十个项目

　　2018年，万科翡翠花园的认筹率最高，达1369.23%，是认筹率最低的汤泉美地城的782倍。在卢文曦看来，认筹率两极分化的原因关键在于性价比。

　　经历了2016年的一轮暴涨后，上海外围区域增速显著，而当外围和市区间的价差边际缩小时，到底是外围被高估还是市区被低估，便成为购房者心中的一个疑问。综合比较后，购房者依然会涌向市区。卢文曦坦言，经过2年多的调整，市场逐步回归理性，性价比高的项目相对来说更容易被市场接受。毕竟，上海需求量逐年扩容，刚需、改善消费力还有挖掘空间，过份看淡市场也不太理性。

　　易居智库研究总监严跃进则表示，认筹数据分化，和具体项目有关。部分项目过于偏远，从购房者的角度看，宁可去认购市区二手房，也要放弃远郊区的一手房。此外，部分市区和近郊区的一手房当前还有一定的价格优势，也会吸引部分置换人群。

　　2018年上海各区具体项目情况