学术探讨：2019丁博士演唱会，大量房地产常识性错误

   昨天伟哥写的一篇：算是吐槽，其实意义不大。对行业没有什么积极的意义，今天补上。

　　无惧打脸！去年“预测房地产”准确率0%的人又双来了

　　文后点评的人非常多，总结一下有3类声音：

　　点赞揭黑的、说妒忌骂街的、善意提醒的。大部分人其实是当成演唱会在看。说什么预测什么其实并不关心。

　　最多有人居然给丁博士总结了63条干货，这些都是真的吗？

　　今天伟哥从学术角度来给这个演唱会收个最后的尾巴，不谈丁博士买卖排行榜这些事，就数据说数据。罗列一下丁博士数据中的常识性错误。希望对大家有所启发。

　　1：北京（楼盘）2018年12月的均价问题

　　在丁博士的报告多次提及了很多北京的数据，这就是所有数据的问题，网签数据失真，2018年12月，北京的房价均价6万多，真相是因为限签政策松绑了。

　　伟哥也提供一些数据：

　　所以这个均价第一都是2017年甚至更早的网签而已。不能只看数据没有常识。

　　2：百强房企的规模假象

　　2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%,商品房销售额133701亿元，增长13.7%

　　2018年1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%。

　　因为官方数据还没有出现，按照10%涨幅计算，2018年全年市场总规模在14.5万亿左右，100家房企就占了10万亿？

　　百强房企按照流量排名是非常搞笑的事，因为大量的企业合作项目过多，以北京为例平均股东已经3.2个，这种情况下，百强房企的权益金额到底多少？另外排行榜真真假假的内幕影响，所以这个数据是非常明显的付款数据。

　　3：千亿房企到底多少？

　　这个数据就又要说到权益数据和流量数据了，常识看，房企是不是销售千亿必须看权益，起码也应该看并表操盘数据。

　　这种浮夸千亿房企数量的事，毫无意义。

　　4：2018年土地市场是靠三四线城市在支撑？

　　这就是常识性问题了，首先全国一二线城市只有40个左右，而三四线城市全国有几百个。

　　所以如果从面积角度看，当然是三四线城市会高。但成交金额呢？

　　房地产市场的主战场一直就是一二线城市，三四线城市风险越来越高。

　　5：10家房企拿了市场一半的地？

　　这就是完全的统计口径上的错误了，基本常识误差，如果拿了50%的土地，那么未来市场规模上，这10家会占据市场一半？

　　按照所谓的流量排行榜10强也只有4万亿，如果按照权益更是只有3万亿。在集中度上这是两组前后矛盾的数据。

　　前后颠倒，拿地投资比减少了，土地销售额并没有明显减少，这种情况下，是不是房企拿地少了，未来会降低？这些数据对比明显有矛盾

　　6：毕业生是未来刚需

　　7：17亿平米是天花板？

　　丁博士从2011年开始预测第二年是天花板，已经坚持快10年了。从学术上讨论这个其实意义不大，因为需求看政策，如果政策不放松，当然越来越少。

　　8：95后买大房子？

　　这个其实有个基本常识，中国买房的年龄在越来越大，毕竟房价高了，95后最大的95年现在只有23-24岁，所以还不是房地产的主力需求。分析这个数据毫无意义。按照正常的上学时间，95后大部分刚毕业2-3年，有些甚至还在读研究生。这种情况下，这部分人群主力还在租房或者住父母的房中。

　　9：开盘当天大定

　　数据来源存疑，如果开盘当天只有3成的去化，而且是全国，市场不会是现在这样。比较很多三四线城市依然房价在上涨。

　　10：京、深豪宅成交腰斩 三亚（楼盘）顶豪覆没

　　丁博士说2017年，三亚3000万以上的豪宅有两百多套的成交， 2018年，三亚没有3000万以上的豪宅成交。

　　这就是侮辱群众智商的数据了，网签不代表市场，海南（楼盘）房地产调控是在4月份，就算后面市场惨不忍睹，前3个月还是最火热的时候。

　　11：刚需首选二手房？

　　这又是一个逻辑错误的问题了，从城市化角度看，一二线城市的二手房大部分位置相对比较好，而新建住宅基本集中在郊区，另外还有信贷的问题，新建住宅贷款相对容易，二手房贷款难都大。

　　再叠加上，二手房的交易成本，所以刚需并没有首选二手房之说。只是市场新盘已经越来越少。只能买二手房了。一线城市二手房占比接近8成，二线城市二手房占比也基本过半。但从全国看，刚需依然主流在买新盘。

　　12：融资成本上行？

　　这个不符合市场情况，整体社会成本在降低，虽然房地产并没有降低多少，但现在的资金价格和2014年比可不可能更高。你见过几个房地产企业大规模降价的？2018年房地产企业比2014年好的太多。

　　13：限价的问题

　　这其实就是丁博士2018年的预测，从学术角度看，这是不可能存在的。不能拿个别城市的内部讲话当市场情况。

　　从全国看，大部分城市的限价已经事实上不存在了，市场不存在横盘的可能性，要么涨（政策限也可以双合同），要么跌，这是限不住的。包括厦门（楼盘）等很多项目降价了。

　　14：看好物业管理，不看好养老地产

　　这个就又是基本常识问题了，有几个开发商是主动做养老地产的？基本都是土地匹配的属性，不是选择而是必须。

　　15：关于预测的学术探讨

　　伟哥也预测，基本原则是不说那些房地产税落地这些为了博眼球而不要脸的预测。毕竟一年很快，你这么预测，第二年咋办？

　　看看伟哥过去2年的预测

　　1:关于2018年中国房地产市场的33个预判

　　2

　　:关于2019年中国房地产市场的33个预判

　　不谈去现场的很多都是排行榜的客户，只说公众预测一定要加入不可证伪因素，你一年都错可以，不能年年都错。

　　预测一定要保守，千万别可丁可卯的说出无数条肯定没有退路的数字。

　　当然，最关键的一点是，中国房地产的数据黑洞！这个伟哥多年前就说过：

　　伟哥天天看各种数据，也验证对比各种数据，数据永远只能是辅助，千万别装神弄鬼，用数据来预测市场。那只能一次一次的被打脸。

　　中国的房价“黑洞”!

　　最后还是伟哥说过非常有道理的几句话总结：

　　中国房地产短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

　　能影响中国房地产的只有银行行长，部长都决定不了市场走势。

　　中国房地产企业目前没有一个企业能解决质量问题。

　　千亿房企只有10几个，所谓行业占比扩大都是假象。

　　买卖排行榜现象非常普遍，特别是非上市公司进入百强榜单的，基本全花钱了。

　　房地产产品没有好坏之说，全国好产品多的地方其实就是户型好，而户型好其实就是突破了规划管控，归根结底是地方规划部门有猫腻。

　　过去业绩，除去“行情”的功劳，有多少是属于“自身能力”的贡献？2019年加油！

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