深圳高房价溢出效应放缓 “世界工厂”东莞楼市下行

　　“首付10万。”近日，在深圳工作的小叶在中介陪同下前往东莞塘厦等临深片区看了几次房，他坦言，完全是因为首付低才考虑的，按正常的首付，现在的自己根本买不起。

　　近年来，临深楼市在深圳需求持续外溢的带动下，成为众多深圳客的关注热点，尤其是在2015~2016年深莞楼市蓬勃发展时期，就是极为抢眼的存在，甚至于一度被媒体、行业研究人员拿来作为“双城生活可行性”研究的样板。

　　但如今在深圳楼市低迷的形势下，临深楼市受影响较大。素有“世界工厂”之称的东莞就是其一，市场进入深度盘整阶段，“低首付”、“首付贷”等现象在近期频频出现。

　　“低首付”“首付贷”等现象再现2018年深圳购房客占比达41.5%

　　2017年全国楼市调控升级，东莞也不例外。

　　从2017年4月11日起，外地户籍首套房需1年社保限2套需2年后方可转让；非本市户籍若有全日制本科以上学历或初级以上职称的，在前2年内若能逐月连续缴纳半年以上社保，则可购买首套房。

　　但近日，记者以购房者身份实探东莞塘厦、黄江等临深片区获悉，该片区多个楼盘面对外地购房者，都可采用客户先购房，同时开始缴纳社保的购买方式，当具备购房资格后，再排队进行网签、申请银行按揭。

　　多名中介人员表示，在东莞临深片区基本都可采用上述购买方式，不过往东莞腹地，楼盘客户多是东莞当地人，就必须要有购房资格才可购买。

　　多个楼盘销售强调称，限购政策是要严格遵守的，必须缴纳社保，具备购房资格后才能网签。“不过现在购买可以说是用今年的钱买明年的房子，还是很划算的。”

　　除了购房资格外，尤为值得一提的是，“分期首付”、“首付贷”等现象频现东莞楼盘。

　　以塘厦一住宅楼盘为例，其采用了正常首付三成以及分期付首付的方式，付款方式不同，优惠力度也不同。

　　据该楼盘销售介绍称，如果采用正常首付三成，签约7天内还可享受98折优惠；若采用分期付首付，签约7天内支付5%，一个月支付5%，半年内支付剩余的20%首付，可享受一个99折，零利息。

　　该名销售解释称，分期付首付是为了解决客户的首付压力推出的方案，也是企业为了回笼资金。“此外，深圳客也需要时间来缴纳社保，才具备网签资格，所以这半年其实就不用供房，只需要缴纳社保和支付首付款。”

　　此类情况并非个案，塘厦一公寓楼盘更是推出了“首付贷”。首付一部分，剩下的首付可根据个人资质申请开发商合作的第三方贷款，可采用信用贷款或者房产抵押贷。楼盘销售表示，贷款额度也因个人情况而定，该类贷款方式不影响银行按揭，不上征信。值得一提的是，此类贷款需要一次性支付贷款公司3个点的手续费。

　　那么，分期付首付是否有风险呢？

　　戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端告诉“镁刻地产”记者，其实分期付首付是市场低迷情况下，开发商为了吸引客户采取的手段。严格来说都是打擦边球，不管是对购房者还是房企都是有风险的。

　　比如，首付分期半年，对购房者而言，是否能在半年内交够首付，万一届时征信不通过或者这半年内开发商出了意外，毕竟没有网签就不算成功购房；对于房企来说，万一出现客户征信不通过，那就代表房源并没有真的交易成功。

　　记者在实际走访中发现，深圳楼市的低迷，对临深市场受影响较大。

　　高速路口有多名中介人员在派发楼盘宣传页，业内人士称“这多是在市场下行时，一些小中介公司拉客的一种方式。”此外，在几个楼盘营销中心，记者看到前来看房的最多仅有五六批客户，并未见到现场签约的。

　　根据乐有家研究中心数据显示，东莞2018年购房者占比最多的还是刚需购房，占到74%，与2017年相比上升约7个百分点，改善型需求的则有所下降，仅占到18%。同时，东莞本土购房者在2018年依旧是大户，占比达55.5%，相较于去年有所下跌，深圳购房客占比达41.5%，与去年相比上涨4.7个百分点，莞深两地购房客占比差距缩小。

　　连续3个月供应量超55万平方米 东莞楼市进入深度盘整阶段

　　2018年的东莞楼市整体表现不算太抢眼，受到新房严查社保、备案价限价、二手房三价合一等系列政策影响，楼市相对比较平淡。

　　乐有家研究中心数据显示，东莞一手住宅供销连续3年下降，2018年东莞整体供应量不算太高，年度供应面积仅为499万平方米，相较于2017年环比下降27.6%。其中前1~9月（除6月外）月供应量基本都维持在50万平方米以下，10月份开始开发商去库存供应量开始加大，连续3个月供应量都在55万平方米以上。

　　2018年东莞销售面积521万平方米，环比2017年下降7.6%，销售方面年底随着供应面积加大，销售面积也一路上涨，其中12月表现尤为突出，合计销售83.99万平方米，遥遥领先。

　　截止2018年12月31日，东莞住宅存量面积约490万平方米，库存有所下跌。以近6个月的消化速度计算，目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月，整体库存压力不算太大。

　　乐有家研究中心分析称，2018年东莞限购限售政策不变，再加上新房严查社保、严控备案价，东莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合计网签45341套，环比2017年下跌10.3%。

　　虽然成交量有所下跌，但是东莞房价一直都保持稳定上涨的态势，五年时间东莞房价上涨89.8%。不过2018年环比2017年上涨5.1%，上涨幅度有所放缓。

　　值得一提的是，东莞东南临深片区近两年受供应量低下及房价高企影响，无论是成交量还是成交价都不算太高，2018年房价第一的位置更是一举被滨海片区夺得，屈居第二。

　　与此同时，东莞楼市表现平淡，并不影响开发商在东莞拿地的热情。

　　据乐有家统计，2018年东莞全市商住用地合计供应35宗，成交26宗，3宗流拍，5宗终止出让，一宗中止；成交金额245亿，环比上涨36.6%；成交建筑面积约240万平方米，环比上涨30.4%，平均楼面地价10227元/平方米，环比上涨4.76%，如果剔除各成交地块要求配建的面积，实际可售楼面地价涨幅约为16%。不过政府在管控开发商方面则要理性很多，2018年成交的26块商住地有4成要求配建。

　　就拿地企业而言，2018年的东莞土拍市场依旧是外来品牌的盛宴。其中华润、金地、万科各拿地三块，并列第一；另外，2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在内的7家开发商首度进入东莞拿地，东莞本土房企仅天麟地产拿地一块。

　　合富研究院高级分析师李兴旺认为，2017~2018年为楼市集中调控年，需求受到抑制，较2015~2016年楼市狂热年大幅回落。当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态，2018年延续2017年的严格调控，总体以平稳为主，去库存压力相对适中。

　　而在张晓端看来，临深楼市与深圳楼市关系密切，短期内深圳市场低迷，临深片区市场波动就更加明显。在稳字当头和促进市场长期健康发展的方向下，2019年深圳住宅价格总体目标仍是维持稳定，预计局部市场小幅下探的可能性高，而成交量有望在供应和价格刺激下有所增长，不过长远还是看好深圳的，加上粤港澳大湾区利好，长远也是看好临深片区的。