上海办公楼空置率降低，推动浦西中央商务区租金增长

　　2018年，金融服务业、科技新媒体、以及联合办公类企业需求保持活跃，甲级办公楼市场整体录得租金增长。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示：“非中央商务区市场继续蓬勃发展，充足的办公楼供应推动一些新兴板块初见雏形。”零售方面，休闲餐饮品牌的扩张继续为租赁市场做出贡献。由于政策紧缩且新盘的加速入市稀释了需求，四季度住宅销售势头有所放缓。物流方面，得益于新项目满租入市，本季度净吸纳量达到两年内的最高水平。在2018年紧缩的融资环境下，中国整体大宗交易量仍然保持活跃。

　　浦西中央商务区办公租金恢复增长

　　2018年甲级办公楼净吸纳量达到133万平方米。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商不断扩张，企业越来越多地采用灵活办公的文化以吸引年轻人才，灵活空间仍然备受亲睐，需求保持活跃。” 科技新媒体公司继续表现出强劲的需求。

　　仲量联行数据显示2018年的供应量达到131万平方米，大部分位于非中央商务区的。在第四季度，中央商务区内，富士康大厦和瑞明大厦于陆家嘴(600663,股吧)竣工。在非中央商务区，三个新项目为市场新增155,172平方米，包括大连（楼盘）路板块的光大安石中心，以及前滩的前滩东方广场和前滩时代广场。浦东中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至12.1%。由于项目租赁表现强劲，浦西中央商务区空置率同比下降1.5个百分点。非中央商务区租赁需求保持稳定，使空置率较去年同期下降3.5个百分点。

　　报告指出，浦西中央商务区租金恢复增长，而浦东中央商务区则面临更多竞争。空置率的下降提升了浦西中央商务区内业主的情绪，优质甲级办公楼租金领涨，浦西中央商务区租金水平同比上涨3.1%。浦东中央商务区内，金融服务业需求保持稳定，但由于新项目入市以及浦东非中央商务区板块逐渐成形，市场面临更多挑战。

　　第四季度住宅市场销售放缓

　　仲量联行最新数据显示，受楼市政策持续紧缩的影响，加上大量前期累积的需求在过去几个季度得以释放，第四季度上海一手商品住宅销售势头放缓，整体成交量环比下降33.3%。2018年全年一手商品住宅成交约650万平方米，与2017年基本持平。高端住宅市场方面，第四季度迎来新一轮集中供应，导致成交量环比上涨37.4%至805套。然而，大量新盘的入市稀释了需求，导致数个高端楼盘成交放缓。2018年全年高端住宅成交量共计1,763套，同比上涨24.7%。

　　四季度上海整体市场共计约287万平方米新增供应量入市场，虽略低于三季度的供应高峰，但依然是自2016年三季度以来的第二个季度供应高峰。由于开发商加快推盘以缓解现金流压力，2018全年的新增供应量高达826万平方米，为2017年的两倍有余。高端市场亦有八个项目共计1,324套住宅取得预售，是2016年三季度以来的最高峰。全年高端住宅市场的新增供应量达2,701套，是2017年的五倍。

　　预计2019年的楼市调控基调将保持不变，但为对抗经济不确定性以及稳定楼市，一些紧缩政策有可能迎来微调，如适当放松房贷政策和放宽对首套房的认定标准。仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“2019年一手住宅价格在限价政策下将继续保持平稳。二手市场方面，经过2018年的量价齐跌，个人房东的心理预期已有所调整，预计2019年二手价格将继续承压。”

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