排行造假乌龙？ 浙江佳源集团超1000%年销售增幅迷局

    作者：杨玲玲 本文由公众号《中经城事》授权转发

    近日，一份《2018中国百强房企销售增幅排行榜》将浙系房企浙江佳源房地产集团有限公司（以下简称“佳源集团”）推入舆论漩涡。该榜单数据显示，从2017年销售额仅79.2亿元到2018年的875.5亿元，年销售增幅达1005%。

　　对于超十倍的年销售增幅，《中国经营报(博客,微博)》记者联系佳源集团方面，相关负责人回函表示：“我们在看到该榜单后，立即与榜单发布机构进行了联系，了解到发生同比增幅超1000%的错误，主要原因在于该机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体，误将佳源国际2017年的相关数据当做佳源集团的销售数据。”

　　据了解，佳源国际（02768.HK）为港股上市公司，2017年合约销售占整个佳源集团房地产板块收入的20%。去年，佳源集团提出千亿的总体目标。外界认为，随着行业马太效应凸显，融资环境收紧，不少中小型房企对规模增长提出要求，剑指千亿实则是对掉队的忧虑。“2017年，佳源集团房地产业务实现销售508.25亿元，2018年则为875.5亿元，同比增长72.2%，因此在规模上我们并不是中小企业，也不存在对于掉队的忧虑。”佳源集团方面对记者回函表示。

　　年销售增幅谜团

　　近日，在某机构发布的《2018中国百强房企销售增幅排行榜》上，佳源集团2017年销售额为79.2亿元，而2018年跃升为875.5亿元，销售增幅1005%，位列增幅榜首位。

　　同时，在克而瑞研究中心发布的2018年中国房地产企业销售金额排行榜中，佳源集团以785.5亿元的流量金额位列第35名。不过，记者查询克而瑞研究中心发布的2017年中国房地产企业销售排行榜，并未找到佳源集团，而是看到佳源国际以79.2亿元的流量金额排名第152位。

　　对于超十倍的年销售增幅，不少业界人士提出质疑。其中，中原地产首席分析师张大伟公开撰文称：“一家年销售900亿元的房企，在江浙地区之外却默默无闻，到底真实卖了多少？”

　　记者采访中了解到，超1000%的年销售增幅实则是一场乌龙。在发给记者的回复中，佳源集团方面解释称：主要是发布机构混淆了佳源集团与佳源国际两个主体。

　　公开信息显示，佳源集团1995年成立于浙江嘉兴（楼盘），24年来，布局区域从浙江嘉兴拓展至全国20余个省、自治区和直辖市。同时据介绍，佳源国际2016年3月在香港证券交易所主板上，2017年合约销售约为103亿元，占整个佳源集团房地产板块收入的约20%。

　　在张大伟看来，房地产排行榜黑洞，归根结底是用来包装融资。当前，房地产行业普遍面临着融资难题，不少企业已经引发兑付危机，对于企业融资情况，佳源集团方面回函称：“作为全国排名50强以内的房企，我们目前并未感受到融资太大的压力，佳源集团始终坚持稳健发展，目前才状况良好，资金面正常，正在按照银企合作等既定战略开展日常工作。”

　　记者查询了解到，佳源国际和佳源集团均属于佳源创盛控股集团有限公司（以下简称“佳源创盛”）旗下公司。作为一家集房地产开发、电器零售、医疗养老、商业管理、物业服务、智能家居、文化旅游、矿产开发、园林绿化、金融、化工等产业为一体的控股集团型企业，根据上海（楼盘）证券交易所公开披露的《佳源创盛控股集团有限公司公司债券半年度报告（2018 年上半年）》，截至2016年、2017年末及2018年6月末，佳源集团经营活动产生的现金流量净额分别为-24.31亿元、33.25亿元和1.73亿元。

　　佳源创盛在报告中表示：“2018年上半年经营活动产生的现金净流量较上年末大幅下降主要是因为新增项目较多，土地款及建安支出增加。考虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，受拿地节奏、项目开发进度及库存去化速度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险，可能对公司的偿债能力产生不利影响。”

　　同时记者注意到，2016年末、2017年末及2018年6月末，佳源创盛资产负债率分别77.86%、78.77%和77.42%，资产负债率总体略有下降。佳源创盛在报告中提到：“2017年公司资产负债率的上升主要是因为预收款项规模的扩大和新增长期借款规模较大。公司如无法继续将资产负债率水平控制在合理范围内，较高的资产负债率将在一定程度上限制公司未来的融资规模，导致一定的资本性支出压力。”

　　规模掉队隐忧？

　　在近两年崛起的浙系房企中，佳源集团似乎属于后位梯队，企业风格也颇为低调。据悉，近年来，佳源集团调整了以三四线城市为主的策略，开始向一二线城市倾斜。

　　“从2015年起，我们就提出了‘小城镇，大城市’的战略布局，坚持一二线城市核三四线城市两头发展。2017年进入北京（楼盘）、重庆（楼盘）、贵阳、宁波（楼盘）等直辖市、省会城市和计划单列市，2018年进入南昌（楼盘）、乌鲁木齐等省会城市。”在回复记者的函件中，佳源集团方面表示。

　　根据公开信息，在五五规划当中，佳源创盛明确提出到2020年实现千亿的总体目标。2018年，该公司又正式提出要提前实现千亿目标。“佳源破百亿的目标是在2013年实现的，我们花了十几年的时间实现了百亿目标，花了五年时间跨过千亿。”佳源集团董事长沈玉兴曾在接受媒体采访时表示。

　　克而瑞统计数据显示，2019 年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，32家房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左史回落至20%~30%，较2017、2018 年放缓幵保持整体平稳的态势。千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容迚程将放缓。而对亍目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处亍企业戓略的重要位置。

　　据介绍，佳源集团2016年、2017年、2018年的销售业绩分别是226.7亿元、508.3亿元、875.5亿元，近三年复合增长率达到75%。分析人士提出，高速增长背后凸显的是房企对于排名和规模的追求。在行业“规模化”浪潮中，部分中小企业存掉队之忧，生存和发展的空间将受到挤压。

　　佳源集团是否存在对掉队的忧虑，在规模增长方面有何考量，发展中如何平衡规模和利润的关系？“2017年，佳源集团房地产业务实现销售508.25亿元，2018年则为875.5亿元，同比增长72.2%，因此在规模上我们并不是中小企业，也不存在对于掉队的忧虑。”佳源集团方面对记者回函表示。

　　不过，也有业界观察人士担心，企业规模突然膨胀，管控半径放大，质量问题或会接踵而至。对于周转速度以及质量把控等问题，佳源集团方面回复记者称：“佳源集团一直坚持‘品质是硬道理’的核心价值观，处理好发展速度与质量的关系，强调在严把质量的前提下实现加快开发，较快周转。”

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