资色·榜单 | 房企规模增长潜力排名：千亿房企野心大 中小房企强度高

　　1月8日，丁祖昱给出了一个引人深思的数字。

　　相较于2017年，2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38，房企拿地明显更为保守，各地都出现了罕见的土地流拍现象。据克而瑞统计，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。

　　但是，长远考虑，房地产企业要想在规模上更进一步，储备余粮则是必不可少的战略。为一探房企2018年度扩张投资野心，和讯房产“2018房企业绩榜单系列”本次将聚焦房企拿地销售比，以克而瑞发布的2018年销售额前50强作为研究对象，计算出每家企业的拿地金额与销售额之比，并以该指标进行总体排名得出榜单。

　　总体而言，中小型房企保持了高强度投资，百亿量级的卓越集团排在总榜单第一位。不过，千亿房企在规模上仍然保持了扩张速度，前十名中有七家房企都是在近两年进入的千亿行列，包括旭辉、中梁、龙湖、远洋、金地、招商、金茂等。大型房企，碧桂园、万科、融创都在榜单前20名以内，看来嘴上说着要收敛的他们实则还在扩大规模，保持稳步前进。

　　头部企业的投资平衡术

　　根据榜单，销售额3000亿量级的6家头部企业中，除恒大、绿地投资强度排名靠后外，其余四家，即碧桂园、万科、融创、保利，则都排在20名以内，投资强度并不弱。这似乎与2018年企业纷纷表态减速发展、谨慎投资相矛盾。

　　那么，事实是怎样的呢？

　　对比2017年的投资强度，碧桂园、万科、融创在2018年度的投资强度的确有在收敛，其中碧桂园的收缩最大，拿地销售比同比下降31.3%，万科、融创则分别下降5.4%、12.5%。不过，受去年整体环境影响，所有房企投资都在收紧的情况下，这三家企业上述投资强度下降幅度与其他50强房企相比，降幅并不算高。这说明，对于头部开发商来说，其积极拿地和投资的意愿还是很强。

　　不过，从榜单中另一个细节中我们也可看出头部企业投资已趋于谨慎，以及在保持规模和稳定发展之间的权衡。即碧桂园、万科、融创、保利这四家企业的拿地销售比值较为接近，基本在40%上下浮动，碧桂园为43.2%、万科44.3%、融创44.2%、保利45.3%。

　　和讯房产咨询多位业内人士后，得出了这样一条规律：根据经验数值，一般土地价格占房价的40%左右，因此，拿地与销售额之比在40%左右的，被认为是“最健康的投资强度”。这也表明，大型房企在已保持了一定规模的前提下，考虑更多是稳步中前进。

　　而之所以恒大、绿地去年的拿地销售比在榜单中的排名并不靠前，和其投资战略也有关。对于恒大及绿地来说，这几年一直在做多元化战略，在非地产业务的投资占比较大，故地产业务的投资相应缩减。

　　千亿房企规模野心最大

　　根据榜单，前十五名的位置基本被中小型房企包揽，百亿量级、销售额排名第48位的卓越集团，以72.7%的投资强度排在榜单首位。而与卓越销售额接近的合景泰富、东原地产也都以高强度投资排在前列。

　　小型房企的高强度投资也不难理解。年度销售额50强已是一个红利门槛和评判标准，去年在融资难、融资成本不断攀升的背景下，多个大型银行被曝已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

　　2018年，行业加速聚拢，越来越多的企业突破了千亿门槛，“越大越强、强者恒强”的趋势愈加明显。根据榜单，千亿房企的拓储力度在代表房企中表现较强，排在榜单前列的几乎都是千亿房企，其中不乏今年的千亿新贵，中梁、正荣、金茂等，他们的拿地销售比基本保持在5成水平。

　　千亿房企如此投资力度，也为未来更大的规模奠定了基础。以旭辉为例，2018年旭辉拿地很积极，以1019.5亿元的拿地金额位列前五十强中的第九名。由于拿地金额较高，因此，旭辉以62.7%的拿地销售比位列投资强度榜单的第二名。2018年度旭辉的销售额为1625.2亿元，同比增长约五成，以2018年的拿地强度来看，2019年旭辉的销售额值得期待。

　　其实，和百亿房企想进入千亿房企、千亿房企想进入一个更高梯队的心理路径一样，伴随马太效应的放大，行业集中度加剧，优质资源和核心资源也统统在向优质企业聚拢。评判企业是否优质的标准中，规模必不可少。

　　近几年，千亿军团的扩充速度远超想象，已进入千亿级别的房企并不意味着就可以高枕无忧了。数据显示，2018年，千亿房企共有30家，2017年，这一数字则是17家，一年时间近乎翻番。将时间轴拉长，2015年，这一数据对应的是7家，2016年为12家，三年间，千亿军团扩充了3倍之多，年复合增长率超过60%。

　　受政策影响大的企业投资弱

　　在榜单中，我们还注意到一个现象，那就是受政策调控影响较大的房企投资强度较弱。比如，泰禾集团(000732,股吧)和华夏幸福(600340,股吧)去年的投资强度仅为个位数，排在倒数后两位。

　　泰禾2018年的拿地金额仅为69亿元，拿地销售比为5.3%。而在2017年时其拿地额为509.9亿元，拿地金额下降86.4%，拿地销售比下降了45.3%。

　　过去，为扩大规模，泰禾一直走在高杠杆扩张的路径上，2017年还被认为是获取土地数量最多的年份。但由此也带来负债率高攀不下。而如此现状带来的另一个问题，则是存货可能使得公司未来去库存压力明显上升，一旦受到外部环境冲击，内部又无法实现高周转变现时，公司承担的压力可想而知。

　　从泰禾2018年有限的拿地金额来推测，如果此前的库存变现力强，周转又快，手头资金充足，定然也会和同一年份同时进入千亿行业的招商、龙湖、新城一样保持40%、50%的投资水平。

　　有业内人士分析，去年，高端项目的管控严格，不少楼盘无法预售，必然影响泰禾资金状况。而根据去年北京（楼盘）市场情况，9月份以前，北京高端项目楼盘预售证管理非常严格，10月份之后才有放松迹象。所以，2019年，泰禾面临的其中一大问题是往年存货如何尽快卖出去变现的问题。

　　若是企业布局的项目面临政策严厉，同时也出现了降价，对于企业来说，如果资金回笼速度慢，其投资方面势必会表现非常谨慎的态度。华夏幸福就是例证，去年，其拿地销售比仅为5.8%，在2017年这一数字为14.9%。

　　或许是意识到了不能把鸡蛋放在同一个篮子里的重要性，此前一直重点在环京区域布局的华夏幸福，去年也开启了系列动作来分散风险。除了将环京区域十幅住宅土地打包卖给万科外，还频繁在环京区域外拿地布局，新进入城市中，涉及邯郸（楼盘）、武陟、昌黎、黄冈（楼盘）、孝感（楼盘）、咸宁等地。