北京甲级写字楼新兴子市场表现活跃 优质商铺租金稳中微升

　　1月17日，高力国际召开“高力国际华北区物业市场2018年回顾及2019年展望媒体发布会”，就2018年北京市的写字楼、零售、工业地产、投资四大板块以及沈阳和天津二线写字楼市场的表现进行回顾并对2019年做出展望。会上，高力国际特邀清华大学副教授、建设管理系房地产研究所、恒隆房地产研究中心杨赞博士就“写字楼租金指数：成果与展望”发表演讲。

　　北京物业市场回顾与展望

　　甲级写字楼物业市场需求坚实，新兴子市场表现活跃

　　2018年，两个位于丽泽金融商务区新项目的竣工标志着该区域正式亮相北京甲级写字楼市场。回顾全年，六个共计约55万平方米的新项目完工入市，全市总存量因此同比上升8.6%至约691万平方米。2018年北京甲级写字楼市场需求总体坚实，年内入市的大量高品质新项目亦对租赁需求产生刺激作用，全市全年总净吸纳量达到38.2万平方米，同比增长12.0%。其中新兴子市场表现活跃，望京与亚奥合计贡献北京市全年净吸纳量的87.1%。依行业划分，科技与金融类租户仍为需求的主要推动力，灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应仍于2018年末将全市整体空置率同比推升1.7个百分点至10.0%。租金方面，新入市项目普遍低于全市平均租金水平，发展较早及新增供应充足的子市场亦因激烈的竞争租金受到一定冲击，因此2018年全市平均租金同比下调1.4%至人民币327.1元每月每平方米。与此同时，在租赁情况良好以及需求稳定、供应有限的子市场，我们仍观察到租金的持续上扬。

　　展望2019年，十个共计约84万平方米的新项目计划入市，其中84.4%将位于CBD核心区与丽泽金融商务区。然而，CBD核心区新项目届时将实际入市的可租赁面积目前仍存在不确定性，且其业主已普遍放缓租赁进程，再考虑到丽泽区域商务氛围与相关配套设施仍有待完善，我们预计在供应高峰到来的大背景下，全市2019年的净吸纳面积将不会产生相应的大幅度增长，北京甲级写字楼市场的整体空置率也将被推升约6.0个百分点至16.0%。虽然我们预计坚实的需求仍将保障供应有限子市场的租金继续上调，但加剧的竞争或将使全市平均租金于2019年末同比小幅下降0.4%至人民币325.7元每月每平方米。

　　优质商铺物业商场：消费升级带来激烈的市场竞争，租金稳中微升

　　2018年全年，北京优质商铺物业市场共有四个购物中心入市，总存量同比增长5.7%至约593万平方米。消费升级的趋势不断强化，消费者逐渐从“价格敏感”向“品质敏感”转变，业主不断优化租户结构，使得2018年末整体空置率同比下降1个百分点至2.1%。富有场景感的大众化设计师品牌及国内外潮牌为最活跃的业态；新式茶饮、咖啡及中西式简餐市场亦迅速增长；智能化和黑科技的利用成为各业态争宠的新手段。激烈竞争和强劲需求使得零售市场租户调整频繁，2018年全年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比上涨1.3%至826.8元每月每平方米。其中核心区域租金同比增长0.8%，新兴区域租金同比增长1%。全年录得六笔知名项目的大宗交易，其中包括三宗资产包交易。

　　预计2019年将会有接近50万平方米的新增供应入市，并将整体空置率小幅拉高0.8个百分点。富场景化、主题化的体验型购物中心将更受消费者青睐。无界零售、个性化主题空间、跨界复合店将成为新的零售增长点。与此同时，业态细分化趋势加深，在激烈的竞争中发掘消费者更深层次的需求。由于消费需求仍保持旺盛，且新增供给中四分之一位于核心区域，尽管供给量较大，2019年租金或将微升0.3%。

　　京津廊优质物流物业市场：租金涨幅创历史新高，空置率维持低位

　　2018年，京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约68.7万平方米的十一座优质物流物业完工入市，新增项目分别位于北京及天津，廊坊无新增供应。区域市场总存量同比大幅增加16.8%至约608万平方米。得益于电子商务零售商及第三方物流供应商的稳健发展，区域内优质仓储物业需求持续旺盛。同时，伴随下半年天津新兴区域大体量新增供应集中入市，租赁活动逐渐趋于理性，部分拥有大面积租赁需求的租户选择搬迁至租金更具竞争力的新增项目。2018年北京优质物流物业市场空置率同比上升1.5个百分点至1.5%。天津及廊坊优质物流物业市场空置率同比升高1.1个百分点与7.4个百分点至6.2%及7.4%。2018年北京、廊坊及天津武清北部等环京区域供给量极为有限。区域内核心市场可租赁面积缺乏推升平均租金至历史新高；其中北京优质物流物业市场平均租金同比增长12.6%至人民币48.4元每月每平方米，天津及廊坊优质物流物业市场分别同比上涨12.8%与12.1%至人民币30.2元每月每平方米及人民币36.6元每月每平方米。投资市场内，鉴于优质仓储物业巨大的增值潜力，物流业仍为最热门的投资领域之一。2018年北京市政府出台多条涉及物流仓储业的产业新政，北京及周边区域仓储用地获取难度进一步增大，更多投资者持续关注天津及河北区域物流市场以寻求更多投资机遇。

　　建筑面积共计约79.2万平方米的十五座优质物流物业计划于2019年入市。其中北京优质物流物业市场预计将有四座新项目完工入市，天津与廊坊将各有九座及两座。伴随北京及环京区域可租赁面积的进一步缩减，区域内更多优质仓储需求将外溢至天津等市场。得益于此，区域内大部分新增供应或将被迅速吸纳。高力国际预计截至2019年底，京津廊优质物流物业市场整体空置率或将低于3%。受惠于京津廊区域电子商务业的良好发展前景，区域内大部分业主对市场需求持乐观积极态度，租金涨幅或将因此保持稳健。2019年北京、天津及廊坊优质物流物业市场平均租金预计同比涨幅分别为5.8%、4.5%及5.5%。伴随2018年北京市产业新政出台，未来北京物流仓储业将主要服务于北京城市配送需求，同时天津及廊坊等地核心市场也将面临土地获取难度愈发增大的局面。我们相信随着专业物流开发商及部分电子商务运营商将目光投向天津及河北临近北京的新兴市场，该些区域将在未来三至五年成为物流业发展的新热点。

　　投资市场成交面积及成交金额均创新高

　　2018年全年录得32宗整售交易，与去年基本持平，但总成交面积达到163万平方米，同比增加35%，总成交金额为人民币555亿元，同比增加27%。成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，写字楼及商务园成交金额占比约为45%，包括盈科中心交易在内的综合体成交金额占比约为30%。零售物业也录得较多交易，成交金额占比约13%，知名交易包括领展收购通州罗斯福广场等。从地理位置来看，成交以新兴区域项目为主，核心区域录得成交稀少，丽泽、通州等区域录得多宗成交。内资投资机构仍占市场主导，内资买家收购的物业金额超过80%，但下半年更多外资机构积极关注北京市场。

　　预计2019年国内外机构投资者继续对北京市场保持浓厚兴趣，内资机构投资者持续积极寻找可投资项目，随着更多外资投资者重新开始积极关注北京市场，有望进一步推高投资交易。融资环境不容乐观使得部分项目持有者考虑出售资产以增加资金储备用于业务发展，因此可供交易资产数量有望增加。随着《北京城市总体规划》实施的不断深入，新兴区域将更多吸引投资者兴趣，但核心区域仍是投资者持续关注的焦点。写字楼、商业和长租公寓仍是投资热点，政策的限制会使得投资者更为谨慎地投资，有稳定现金流的改造型物业仍是最受欢迎的投资标的。

　　二线重点城市写字楼市场回顾与展望

　　天津优质写字楼物业市场回顾与展望

　　2018年，三个共计约20万平方米的新项目竣工进入天津优质写字楼市场，并将全市总存量同比提升11.0%至约207万平方米。天津优质写字楼市场2018年全年需求保持平稳，金融与专业服务行业仍为市场需求的主要来源，科技行业亦展现出快速扩张的势头。此外，近期入市的高品质项目对租户的升级需求刺激明显。尽管如此，受充足新增供应的影响，全市整体空置率于2018年末同比上升1.3个百分点至34.9%。由于新入市项目的租金低于全市平均水平，激烈的市场竞争亦使较为老旧项目的业主为挽留租户而在谈判中更为灵活，因此天津优质写字楼市场平均租金于2018年末录得人民币94.9元每月每平方米，同比下调1.6%。

　　2019年，全市将有约占现有存量33%的共计68万平方米的新项目入市，新八大里区域亦将首次亮相天津优质写字楼市场。虽然供应高峰或对全市2019年需求的提升产生一定推动，但达到历史高峰的新增供应量预计仍会将全市整体空置率同比推升约8.8个百分点，使其于2019年末达到43.6%。由此加剧的市场竞争或将天津优质写字楼市场的平均租金于2019年末同比拉低3.4%至人民91.6元每月每平方米。

　　沈阳优质写字楼物业市场回顾与展望

　　2018年，沈阳优质写字楼物业市场共有六座合计建筑面积约25.6万平方米的优质写字楼完工入市，该些项目均位于市场核心区域。这是自2016年以来沈阳优质写字楼物业市场最大规模新增供应。有鉴于此，沈阳优质写字楼物业市场存量同比增加9.8%至约169万平方米。2018年以来，沈阳优质写字楼物业市场持续回暖，需求稳步增长。租赁市场成交量较2017年有明显提升，而且新租及扩租比例不断增加。金融类租户仍为市场主要需求推动力，灵活办公类租户则在2018年成为新兴力量，数个灵活办公运营商已在沈阳市场租赁相当可观的优质写字楼面积。尽管大体量新增供应入市，但受稳定需求的支撑，2018年沈阳优质写字楼物业市场空置率大致保持稳定，截至2018年底录得32.7%。此外，受需求回暖及核心区域新增供应租金较高所影响，2018年沈阳优质写字楼物业市场平均租金同比上涨2.9%至人民币91.8元每月每平方米。

　　2019年，合计建筑面积约10.7万平方米的两座新项目预计将完工入市，新增供应均位于太原（楼盘）街子市场。展望未来，沈阳市经济指标的逐步改善将进一步支撑优质写字楼市场需求稳步增长。2019年有限的新增供应及稳定的需求将助益空置率进一步下降。我们预计2019年沈阳优质写字楼物业市场空置率将同比下降2.8个百分点至29.9%。此外，受新增供应租金水平相对较低影响，2019年沈阳市优质写字楼物业市场平均租金预计将大致保持稳定，小幅微降0.2%至人民币91.6元每月每平方米。