济南之后，还有哪些城市“可能变大”？

　　本文为楼市参考团队原创作品

　　2019年“第一单”行政区划调整，已经“花落山东”。济南（楼盘）成功吞并地级市莱芜，成为又一个面积超过1万平方公里的“大城”。

　　我此前在专栏里分析过“济南喜提莱芜”的背景：

　　中央希望通过做大做强一批中心城市，由此带动中国的城镇化和经济发展。

　　这个发展思路将深刻影响未来20到30年中国的房地产市场。未来人口、资金会加速流向中心城市，以及围绕中心城市、被轨道交通连接起来的“城市群”。

　　可以想想一下：

　　二三十年之后，北上广深四大一线城市及其城市群，人口都可望达到5000万甚至更多，这就足以装下2亿以上的人口。

　　或许有人对这个数据怀疑，我可以告诉大家，从小学生人数来分析，目前“深圳（楼盘）+东莞（楼盘）”的实际生活人口，可能就已经逼近4000万。北京（楼盘）和上海（楼盘）的真实人口，或许都超过了3000万。

　　此外，会有12个左右的“国家中心城市”（比如成都、武汉（楼盘）、郑州（楼盘）等），如果这些城市及其城市群人口平均达到2500到3000万，则能汇聚3.2亿左右的人口。

　　另外20个左右的“省会城市（自治区首府）+计划单列市”，也可以形成自己的城市圈，如果每个平均能汇聚1500万带2000万人口，则又可以装下超过3亿的亿人口。

　　这样，中国将有超过一半人口生活在30多个城市圈里，其核心则是30多个大型城市。在“大城市化+城市群化”的推动下，很多中小城市会逐步进入人口流失状态，不动产价值将不断降低，很多新区、郊区和三四流旅游区的房子，最终房价将跟建筑成本价趋同。

　　这就是中国城镇化的“2.0版时代”，看不懂这个趋势，你的财富将缩水甚至划水。

　　那么，未来还会有哪些大城市会通过“行政区划调整”来扩张呢？今天专文分析一下。

　　为了说清这个问题，先给大家看一个统计：中国主要城市的面积排行。

　　中国内地主要城市陆地面积排行

城市	面积（平方公里）	小学生（万人）	资金总量（万亿）
重庆	82402	210	3.5
哈尔滨	53100	41	1.1
拉萨	29518	--	--
南宁	22112	--	0.9
昆明	21473	49	1.4
长春	20565	40	1.2
呼和浩特	17224	18	0.6
杭州	16596	56	3.7
北京	16410	88	14.4
石家庄	15848	84	1.2
成都	14605	94	3.4
乌鲁木齐	14216	22	0.6
大连	13237	30	1.4
兰州	13085	22	0.9
沈阳	12948	38	1.6
福州	11968	55	1.4
天津	11946	63	3.1
长沙	11819	57	1.7
合肥	11445	50	1.4
青岛	11282	55	1.5
济南	10244	45	1.7
西安	10108	67	2.0
宁波	9816	48	1.8
银川	9491	17	0.4
武汉	8494	54	2.4
苏州	8488	73	2.7
贵阳	8034	37	1.1
西宁	7649	15	0.4
郑州	7446	87	2.0
广州	7434	100	5.1
南昌	7402	42	1.0
太原	6999	30	1.2
南京	6597	40	3.1
上海	6340	78	11.2
海口	3146	--	0.5
深圳	1997	96	7.0
厦门	1699	31	1.1

注：表格里的数据自各地统计局，小学生人数、资金总量（金融机构本外币存款余额）均截至2017年末。

　　上面表格里列入了中国内地所有“直辖市+省会城市+计划单列市”以及苏州（楼盘）的面积、小学生人数和资金总量。通过这个表格，我们基本上可以看出土地、人口、资金三大资源在各城市的分布情况。

　　在表格里，我用空行把37个大城市，分为三组。

　　第一组，重庆（楼盘）到石家庄（楼盘），都是面积超过1.5万平方公里的城市。

　　这10个城市，可以称为中国“面积超大”的城市，其中重庆的面积相当于“海南（楼盘）省陆地面积”的2.3倍，哈尔滨（楼盘）则相当于“海南省陆地面积”的1.5倍。

　　浙江省的陆地面积只有10.55万平方公里，重庆相当于浙江的80%以上，哈尔滨则相当于浙江的一半以上。重庆的面积还相当于40多个深圳，哈尔滨则相当于26.5个深圳。由此可见，中国城市面积上的“不均衡”。

　　上图:面积巨大的哈尔滨，其中心城区居然偏居一隅，西面没有拓展空间，所以未来会不会扩张也很难讲。

　　一般来说，面积超过1.5万平方公里的城市，就很难“扩张”了。即便“扩张”，也走“内涵式”的道路，就是把已经代管的市县变成自己的区。

　　但在这一组里，北京是一个例外。由于汇聚了太多的人口和资金，再加上北部和西部多山地，北京只能向东和向南发展。但东部和南部空间其实也不大了。

　　尤其是北京市政府东迁通州之后，通州副中心成为北京城市重要一极，通州可用土地不多。这时候，河北廊坊的“飞地”——被北京天津（楼盘）隔在中间的“北三县”（大厂、三河、香河），就显得特别瞩目。民间一般猜测，北三县早晚是北京的“菜”。

　　事实上，北三县的城市规划已经交给了通州区，这就是一个重要信号。近日北京公布的一些跨省区的轨道线，其中“平谷线”（下图中右侧的那根分叉的长线）、“两大机场联络线”都会经过北三县，北三县跟北京的关系将进一步密切。

　　所以，北京未来拿下北三县，是有可能的。但是请注意，这仍然只是民间猜测，没有官方消息。

　　第二组，是1万平方公里到1.5万平方公里之间的城市，一共12个，包括青岛（楼盘）大连两个计划单列市。

　　面积超过1万，其实已经足够用了。这个规模的城市，“外延式扩张”的可能性有所降低，但不是完全没有可能。成都代管简阳仍然开创了一个先例。扩张前，成都的面积已经达到了1.2万平方公里。

　　这一组城市里，成都、济南、合肥（楼盘）近年来都扩张过一次。目前最有可能扩张的是西安（楼盘），未来可能会增加一些面积。至于济南，由于尚未拿下黄河北岸的齐河县，而齐河县又非常靠近济南中心城区，所以未来济南或许还会有一次扩张。

　　至于长沙（楼盘）会不会扩张，尚有待观察。

　　第三组，都是面积低于1万平方公里的城市，其中有多个人口、经济大城市，所以这一组里“扩张”的可能性最大。

　　比如郑州，已经铁定会把附近的几个市县（中牟、新郑、荥阳）变成区，但这仍然是“内涵式扩张”，因为它们本来就是郑州代管的。郑州跟济南类似，中心城区距离黄河也不算远，因此，向北扩张也是必须的。另外是向东面扩张。

　　总之，郑州已经获得“国家中心城市”的头衔，但却是面积比较小的“国家中心城市”，因此扩张也只是时间问题。

　　武汉的情况，跟郑州类似。以武汉的勃勃雄心，未来至少也要跨入1万平方公里俱乐部才行。

　　上海、广州（楼盘）、深圳三大一线城市，也都面积偏小，其中深圳问题最突出。去年，深圳拿下了“深汕合作区”468平方公里的土地，虽然是块“飞地”，但深圳扩容毕竟开始了。

　　展望未来，上海、广州和深圳都应该扩大一些。相比而言，广州和深圳扩容比较容易，都是省内问题。

　　我的建议是：分拆惠州（楼盘），龙门县之外的部分给深圳（下图中篮框部分）；惠州的龙门县、韶关（楼盘）的新丰县、清远（楼盘）的佛冈县（下图中红框里的区域）划给广州。

　　这样，深圳的面积将达到1.13万平方公里，广州的面积将达接近1.3万平方公里。之所以不是把东莞并入深圳，佛山并入广州，是因为“通过行政区划调整来带动落后地区发展”，是国家的一项基本原则。

　　在这个原则下，上海如果扩容就很难从苏州下手，而应该考虑嘉兴（楼盘）或者南通（楼盘）。嘉兴面积3900平方公里，南通8544平方公里，从文化、地理和扩张的“适度性”来看，嘉兴似乎更合适。

　　今年最有可能变动行政区划的，除了郑州，就是海南了。下面这份文件，是2018年5月13日海南省下发的：

　　从其中的“第16点”可以看出，海南准备“加快推进行政区划调整”，具体来说就是——按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合，形成“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”的总体空间格局。

　　这就是坊间传说的：海南将整合为6个地级市说法的来源。所谓6个，多出来的那个是“三沙市”。

　　海南本岛上，是东西南北中各一个，可以想见海口和三亚（楼盘）一定是保留的，而且是扩张的。

　　从表格里的数据可以看出，厦门（楼盘）和南京（楼盘）也存在扩张的必要性。厦门面积只有1699平方公里，是中国最迷你的副省级城市。目前福建省把“厦漳泉”划为同一个都市圈，厦门是核心。泉州（楼盘）是福建GDP第一大城市，超过了福州（楼盘），陆地面积1.1万平方公里；漳州（楼盘）面积1.26万平方公里，经济相对落后一些。其实漳州可以整体并入厦门。

　　至于南京，也存在扩容的必要。由于南京偏居江苏省西南角，所以扩容的最好办法是把镇江整体并入（见上图）。镇江的面积接近4000平方公里，这样南京总面积也将可以达到1万平方公里以上。

　　中国的体制决定了，行政区划具有更丰富的意义、更深刻的意义，也能对经济发展起到更大带动作用，这是其他国家不具备的。因此，强市扩张是最好的“扶贫模式”。