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干货|2019年买房机会节点在这!一文读懂环沪置业

2019-01-24 07:47:34 和讯  沈玉洁 左宇

    作者 :沈玉洁 左宇 本文转载自微信公众号: 地产深度报道

  新年伊始,长三角地区三省一市用一份合作备忘录,开启了长三角一体化发展的新篇章。

  上海日渐上涨的房价与逐渐加码的限购政策,让广大的刚需客,尤其是一些家乡本就位于环沪圈内的在沪上班族,纷纷将目光转向环沪圈。在他们看来,与其在申城望房兴叹,还不如返乡环沪置业

  那么,环沪圈有哪些城市适合置业?何时入手是个好时机?

  近日,《国际金融报》旗下地产深度报道“地产晚8点”栏目特邀资深行业分析师、上海易居房地产研究院研究总监严跃进为大家答疑解惑。

  015月份或是刚需购房机会点

从整个市场的交易数据看,当前市场呈逐渐下行的趋势,换言之,买房的需求相对来说有所降温,且降温现象至少会延续至2019年4月份。
  从整个市场的交易数据看,当前市场呈逐渐下行的趋势,换言之,买房的需求相对来说有所降温,且降温现象至少会延续至2019年4月份。

  在严跃进看来,5月份是房地产市场的一个机会点。过去的五一节假日被称为“房展会”,因为放假会对房屋交易造成影响,但是2019年的五一节假日仅有一天假期,时间较短,影响因素变少,对市场交易来说是一个上升的机会点。

  同时,严跃进表示,市场降温周期一般为8个月,从2018年第四季度开始,到2019年5月差不多是八个月,这一轮降温周期基本过去,如果五月份交易情况较好,很大程度上能够带来利好影响。

  因此,刚需购房者要紧盯5月市场行情,当乐观情绪较多时就抓紧入手。此外,2019年的第二个时间节点会在9月份,今年第四季度也是一个降温反弹的时机。

  02长三角一体化后新机会

随着长三角一体化的持续深入,环沪圈的城市也迎来新的发展机遇。
  随着长三角一体化的持续深入,环沪圈的城市也迎来新的发展机遇。

  从影响最直接的交通领域来看,交通一体化的力度预计会进一步加强。例如,浙江嘉兴(楼盘)、江苏南通(楼盘)等城市到上海的交通工具主要是高铁,尚没有城际铁路,未来这些城市之间的交通网络或会陆续加强。此前,上海到崇明岛、江苏昆山(楼盘)乃至江苏苏州(楼盘)已经都有规划地铁,随着长三角一体化的持续推进,后续的区域性交通规划还会更加紧密。同时,湾区概念、改革开放红利等方面也值得关注。

严跃进表示,目前来看,长三角市场主要存在5种特征。第一、政策严厉,但利空出尽;第二,同城概念凸显,利好营销;第三,补库存周期开启,利好拿地;第四,结构优化,租赁物业比例增加;最后,存量用地带来并购机会。
  严跃进表示,目前来看,长三角市场主要存在5种特征。第一、政策严厉,但利空出尽;第二,同城概念凸显,利好营销;第三,补库存周期开启,利好拿地;第四,结构优化,租赁物业比例增加;最后,存量用地带来并购机会。

  从研究角度来看,目前安徽市场存在进入机会。此前,许多人未将安徽纳入长三角考虑范围内,但现在范围扩大,安徽也被官方纳入长三角区域。

  从当前市场来看,整个浙江省的房地产市场异军突起,浙江人的买房意愿逐步增强,投资偏好从投资做生意转变为购房炒房,虽然目前杭州(楼盘)、绍兴(楼盘)、宁波(楼盘)等地方购房政策较严,但从实际情况来看,楼市总体较好。

  值得注意的是,长三角许多城市的房地产项目卖得不错,市场上新房较少,在此基础上,新房空置率也很高,形成许多二手房,购房者可适当关注。

  03环沪圈三种投资模式

干货|2019年买房机会节点在这!一文读懂环沪置业
  那么,环沪圈的购房者应该如何选择呢?

  第一个是刚需首选。严跃进认为,刚需人群应该重点关注和上海关联的交通规划,尤其是高铁、城际铁路概念,昆山花桥或兆丰路依然是最佳的选择之一。比如对于老家在外地,在上海工作但社保未满五年、没有购房资格的购房者,严跃进建议,最好的方式是去花桥买房落户,花桥距离徐家汇(002561,股吧)市中心仅一个小时,比上海临港、南汇等地区到市中心所需花费的时间还要短。其次,兆丰路也是一个和上海的结合较为紧密的地区,购房者可以多加关注,再远点光明路、绿地大道等也可以考虑。

  第二种是投资买房。严跃进指出,这类人群购房的最基本原理是买便宜比买贵的更有优势,在对市场判断不清时,购房者可选择均价和总价较低的,尤其是总价较低的房源,比较好抛售。目前来看,浙江嘉善、浙江湖州(楼盘)等地的房价尚处于较低水平,是值得关注的长三角房产投资地。湖州的房价这两年才有所上升,远没有其他城市房价高;嘉善市场实际上曾涨过一波,它的优势在于长三角一体化规划中有新城概念,再加上枫泾古镇、西塘古镇等概念,会是后续重点规划的地区。

  第三种是旅游小镇。长三角地区的旅游资源较多,有许多带有文旅色彩的小镇,很多人对这些概念有偏好。从购房角度来说,买该地区普通住宅的性价比是最高的,购买别墅、古镇类项目的投资价值就相对较差。

  互联网小镇乌镇、西塘古镇、南浔古镇和周庄等旅游地区差异并不大,但可以重点关注西塘古镇和南浔古镇。在严跃进看来,西塘古镇在长三角交通规划中受益颇多,以后有升值空间;南浔古镇是唯一一个有高铁站的旅游小镇,相对来说规划较好,目前新房房价在1.5万元至1.8万元之间,未来上涨至两万或问题不大。

干货|2019年买房机会节点在这!一文读懂环沪置业
  你问我答

  问题一:江苏南京(楼盘)江北新区的房子如何?

  答:南京是一个房价市场格外坚挺的地区,即便是2018年全国楼市市场整体不佳的情况下,南京市场的个别月份交易依旧很好。在南京市场整体环境较好的情况下,对于购房者而言,无论是江北新区还是老城区购房都可。其次,南京作为省会城市,在整个长三角交通规划中都属于重点关注地区,整个苏北地区都会逐渐打通,包括扬州(楼盘)、宿迁(楼盘)、淮安(楼盘)等地与南京地区的交通衔接对于南京城市发展都有利好。

  南京的城市板块最初发展是往仙林等方向,后来往南京南方向发展,这些板块的价格已经炒得差不多了,江北新区有高铁规划建设,虽然有过一波炒作,但由于隔江,价格还是相对被低估的。

  问题二:江苏无锡(楼盘)滨湖核心区的房价今年如何发展,适合买还是卖?

  答:目前来看,无锡市场购房是划算的。无锡市的整体城市发展轴线清晰,滨湖新区本身是市政府的发展方向,目前滨湖新区的房价在1.5万-1.8万元之间,后续应该还有空间。

  从全国范围内看,无锡与海南(楼盘)三亚(楼盘)和福建厦门(楼盘)较像,都属于投资投机需求较多的城市,总体来讲,已经进入了去价格泡沫的阶段。过去购房者对无锡滨湖核心区的房价炒作是比较亢奋的,目前正在进行房价管控,市场在不断降温。无锡滨湖新区已经是一个成熟的板块,适合从居住的角度去购买,投资方面可以看无锡向东的其他板块,价位大概在1.2万元左右。

  问题三:浙江嘉兴的房子现在还能买吗?

  答:可以重点关注下嘉兴市嘉善县,关注嘉兴接轨上海的地方。目前嘉兴市场有所下跌,处于降温态势,新房房价在1.4万元左右,嘉善的新房房价在1.6万元左右,可稍微等等再看,5月之前要看下市场变动。如果2019年下半年嘉兴能发布新规划,嘉兴市场的房价还有上涨的空间。

  问题四:上海2019的买房政策会怎样?

  答:上海地区有限价政策的调整,主要针对高价楼盘。之前上海的房价一直控制均价在5.5万元左右,有个月冲到了6.5万元,这在于政府对高价楼盘的管控变少了,一些高价楼盘可以密集入市。短期内,还要看2019年上半年其他地区的“一城一策”落实情况,如果落实较多,上海地区下半年政策也会有所松动。

  不过,这种松动也是有顺序的,最先松动的可能会是一些银行商业贷款政策、公积金政策或摇号政策等。上海市场不缺购房者,稍微松动就会有大批购房者,限购政策会排在最后,松动可能性较小。

  问题五:江苏南通开发区房子是否还有投资空间?

  答:南通市场是被整体低估的,相似的还有崇明岛,被低估的原因是交通不便。不过,上海东站到南通的高铁马上就要开通,这是一个利好,如果是南通人单纯考虑会不会涨那是可以入手的。如果是在上海考虑南通的话,不如关注江苏太仓(楼盘)、张家港(楼盘)等地,这些地区与上海关系衔接更密切。

  问题六:江苏盐城(楼盘)要通高铁了,当地房价有没有上涨空间?现在买合适吗?

  答:江苏盐城、泰州(楼盘)、淮安和宿迁属于江苏中北部,楼市表现一直比较一般。之前江苏楼市投资主线集中在苏锡常,现在盐城通了高铁,虽然有利好面,但是相对较小。因为,高铁建成后可能会导致盐城的部分购房者不在当地买房,而是选择转向南京、无锡和扬州等地区。

  盐城本身城市没有产业聚集的支撑,通高铁后价格上涨的空间不会有想象中那么大。

  问题七:吴江(楼盘)汾湖临近上海,目前房价2.2万,青浦房价在3.5万左右,吴江汾湖房价还有上升空间吗?

  答:从区位的角度看,吴江汾湖部分属于嘉善,部分属于昆山,部分属于苏州,包括像淀山湖都属江浙沪交界,后续的规划较好。

  客观来讲,如果汾湖房价为2.2万元的话,不如购买嘉善地区的房子。汾湖最多是一个镇或者一个板块,单纯说上涨空间是有的,后续的江浙沪同城规划对于汾湖市场是有利好影响的。

  问题八:最近很多地方说房贷利率松动,但苏州还是上浮25%左右,为什么?2019年有希望下调吗?

  答:目前四大商业银行总行没有下发公文,各地根据具体情况来调整。如果苏州的贷款情况吃紧,那么上浮是可以理解的。目前来看,苏州政策是偏紧的。总体看,利率下调的可能性不大,一些地区松动其实是小部分的案例。

  问题九:有过贷款记录,工作在上海张江,孩子刚出生,首付180万买哪个版块好?祝桥板块,朗诗未来树这个盘怎么样,是否值得买入?

  答:在张江工作,居住在祝桥会较偏,从交通方面考虑,可以关注下航头,毕竟是有地铁规划的。有过贷款记录,认房又认贷会有一定影响,上半年政策不可能松动,下半年是否会有松动要看下“一城一策”的实施情况。上海地区目前楼盘较多,价格暂时上不去,过年还会有些降温,不用太急于入手。

  问题十:苏州吴江区的房子前景如何?吴江接轨上海对吴江的房价有什么影响?

  答:吴江区已经有过一波炒作,吴江接轨上海是从淀山湖、朱家角两个方向,这是一个利好面。但是苏州到花桥和昆山要通地铁,还有嘉善地区的规划可能对吴江区的房价会产生一定负面影响。

  
(责任编辑:杨雪纯 )

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