潘石屹：房价和生育完全没关系

　　最近，SOHO中国董事长潘石屹在上海（楼盘）SOHO租赁竞价会上说："

　　房价和生育完全没关系。”

　　他认为，房价是件很渺小的事，限制不了生育大事。一代一代传下来的基因很强大，生生不息。

　　果真如此吗？

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　　房价平均每上升10%，生育率就下降1.5%

　　美国最大的房产平台Zillow以全美国25-29岁妇女为样本，发布了一份研究报告，报告证实：

　　房价和生育率之间存在着极强的负相关关系。

　　从人口出生数据来看，房价涨幅较大的区域，生育率下降得也更快。在洛杉矶、西雅图、纽约这样的大城市，高房价对生育率的影响表现得更加明显。

　　在房价涨幅一定的前提下，年轻妇女生育意愿的下降程度要超过乡村地区。

　　以2010年到2016年时间段考察年轻妇女（25-29岁）生育率为例，美国西南部的加利福尼亚和德克萨斯两个人口大州生育率下降得最多。

　　相比之下，过去几年一些房价变动不大的城市，其生育率基本上出现了上升。例如亚利桑那州皮马县的图森市（Tucson），当地房价在2010-2016年之间没有变动，妇女生育率提高了5%，出生婴儿比预期多340个。

房价平均每上升10个百分点，当地生育率就下降1.5个百分点。

　　中国情况也如此吗？

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　　超八成中国女性认为结婚得先有房

　　事实上在中国，房子与婚姻直接相关。

　　国内知名婚恋网站对1.4亿会员进行线上调研数据显示。26~30岁为催婚高峰，广州（楼盘）、长沙（楼盘）、重庆（楼盘）领衔催婚压力榜。

　　调查过程中，超过八成的女性认为要结婚得先有房。

　　在中国人的观念里，“家”不是抽象的词汇，有一套属于自己的房子才能成“家”。

　　另外，很重要的一点是，中国的房子承载了户口、学区等附加价值（高溢价），而且人们对房价抱持续升值的预期极为强烈。

　　事实证明，高房价对生育率有不可分割的关系。

　　那么，生育率的持续降低会对中国发展以及房地产市场带来什么影响呢？

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　　生育率低需要预警吗？

　　数据显示：2018年，全国出生人口比前一年减少了200万，从1978年至今，我国人口出生率更是创下40年新低。

　　2018年末中国大陆60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%，比上年同期增长859万。

　　按这个速度，10年左右的时间后，中国60岁以及以上人口将达到3.4亿左右，大约每2个人工作就要供养一个老人。

　　面对生育率走低的现状，我们应该恐慌吗？

　　在经济学家眼中，生育率降低意味着失去人口红利，导致劳动力不足、以及基于此对产业带来的结构性影响。

　　另外，老龄化加速，未来社会会面临养老压力。

　　所以这些专家说生育率走低需要预警。

　　但是每一个经济体经济走向成熟必然会经历人口增速下降。目前我们就在朝着这个趋势加速，人口负增长其实不需要过度紧张。

　　面对人口负增长应该在意如何采取措施积极有效应对风险挑战。在经济政治等诸多方面进行调整，努力实现人口自身均衡发展，以改善改善人口的结构关系，提升人的生存质量，增进人的福祉。

　　人口红利消失会对房地产有什么影响？

　　1、“短期看货币，中期看政策，长期看人口”，说明从长期看，房地产会越来越没有投资价值。

　　2、在可以预见的未来，只有少数的特大城市、超一线城市能够持续获得人口的流入，而大多数中小城市人口将出现零增长甚至负增长。一些小型城市可能会出现净流出。未来人口流向大城市，大城市更适合投资。

　　3、随着城镇住房饱和度的临近，置业人群达到峰值，房地产发展方式不再可能只是通过增量扩张的方式发展。此时需要更多的从存量运营角度挖掘新的需求。

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