2019京津冀楼市警惕需求断档

　　又到一年春节，今年春节期间，丁祖昱评楼市将继续推出买房攻略系列文章，详细阐述从京津冀、长三角、珠三角到华中、西南、东北、西北等不同城市群的买房分析，敬请关注。

　　2018年注定是中国房地产市场不平凡的一年。一方面，全国商品房销售面积高达17.2亿平方米，再创新高；另一方面，下半年房地产市场明显降温，各线城市新开盘项目去化率持续走低。京津冀地区城市可谓是典型，楼市、地市持续转冷，市场下行压力不容小觑。

　　一、政策高压，人才落户、利率下浮等微调对市场影响有限

　　2018年，京津冀城市四限政策持续发力，多城市全面整治市场秩序等。典型如北京（楼盘）多部门联合开展治理房地产市场乱象的专项行动，涉及垄断房源、操纵房价房租、违规销售等。

　　部分政策适度微调，表现在以下两点：其一，人才落户新政局部松绑限购，譬如天津（楼盘）的“海河英才计划”，但实施两周便告无疾而终。其二，2018年底，北京等市下调房贷利率上浮比例。不过，政策微调放松对房地产市场利好程度有限。

　　二、楼市成交量全线回落，保定（楼盘）、廊坊等房价率先向下调整

　　在调控政策持续高压的作用下，2018年京津冀城市群房地产市场明显转冷，13个重点监测城市商品住宅累计成交3673万平方米，同比下降24%。具体而言，各城市成交量皆有不同程度的回落，北京、天津这类核心城市成交量小幅回调，同比跌幅超10%。圈内三四线城市市场全面遇冷，成交量下滑尤为迅速，石家庄（楼盘）、保定同比跌幅皆超40%，衡水（楼盘）更是同比骤降74%。与此同时，核心城市房价涨幅逐渐趋于平缓，保定、廊坊等房价更是率先向下调价，同比跌幅均在20%附近。

　　2018年下半年京津冀城市明显加快预售证审批，供应量显著回升，但市场观望情绪浓重，成交量持续低位运行。譬如，北京下半年供应明显放量，但成交量仍处低位，除个别高性价比楼盘热销之外，其余新开盘项目去化表现不佳，多盘去化率不足10%。2018年天津供应量高达1791万平方米，创近10年新高，但成交量不增反跌，同比仍下降13%。受此影响，京津冀市场供求关系持续恶化，高库存风险浮出水面，且有加剧的趋势。

　　2018年京津冀重点监测城市商品住宅成交量价

　　三、土拍全面遇冷，底价成交成常态、流拍数量持续增多

　　2018年，京津冀城市群土拍市场持续冷清，房企拿地态度愈加谨慎，大都放缓拿地节奏，甚至阶段性退出土地市场，倒逼地方国企、央企托底拿地。受此影响，土拍竞争自然不甚激烈，底价成交渐成市场常态，即使北京、天津这类核心城市中心城区热门宅地，也难拍出高溢价。并且，土地流拍数量持续增多，天津共计41宗土地流拍，这在历史上实属罕见。

　　2018年京津冀重点监测城市经营性土地流拍宗数

　　四、2019年调控政策难言转向，市场整体下行趋势惯性延续

　　鉴于京津冀城市群政策风向标意义显著，2019年调控政策难言实质性转向，四限政策有望延续更长的时间周期。展望未来，京津冀城市群房地产市场前景依旧不容乐观，成交量犹存一定的下降空间。尤其是圈内三四线城市，受市场购买力透支，居民购房杠杆率升至高位等多方面因素影响，增量置业需求难以为继，成交量将持续走低。保定、廊坊等部分三四线城市市场下行压力不容小觑，房价较难摆脱下降通道。