股起楼落，楼市小阳春在哪？

　　本文转载自微信公众号：子木聊房

　　去年，中国楼市跌宕起伏，经历了全民狂欢，遭遇了政策的围追堵截，最终被摁趴在了寒冬腊月，高起高落尽显沧桑命数。

　　借用任老那句话：“再蹦跶，也终是那床底下的尿壶”。

　　春节过后，万物萌动，意味着一个全新的开始，那么今年的楼市是否会像去年的小阳春一样重复历史周期？房价是涨是跌？这是购房者最近最为关注的问题。

　　下面我从宏观经济到微观市场做一个整体演述。

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　　“股起楼落”

　　这几天股市行情非常好，被我去年说的话“蒙”对了。值得注意的线索可以捕捉到2月11日的晚上的新闻联播。

　　一直以来，《新闻联播》在全国人民心中都具备非常崇高和圣神的地位，对于各种投资者来说，也是如此。很多投资人认为，如果不好好看新闻联播，是做不好投资的。

　　但在过去的时间里，新闻联播对A股的报道少之又少。而在2月11这一天却一反常态。

　　为什么反常呢？

　　1.当天的A股的波动并不大。对于习惯了千股涨停、千股跌停、千股停牌、千股巨亏，见惯了大场面的投资者来说，当天的股指波动非常正常，从这个角度看，实在也找不到上新闻联播的理由。

　　2.从具体日子看，当天也不是什么重大日子或者有什么重大事件，无非就是农历新年之后的第一个交易日，其实类似这样的日子，以前也没有上过新闻联播。但是为什么今天就上了新闻联播呢？

　　再看报道的内容，当天的新闻联播一共有10条新闻，A股的报道是位列第六条，报道的核心内容就是“A股三大指数今日全线上涨”。

　　按照中国人的理解，一直是好事传千里，坏事不出门。A股一个不大的涨幅，居然都能上新闻联播，让人诧异。

　　其实多思考你就会明白，这是有人在告诉我们——

　　股市即将“被迫”迎来春天。隔日的人民日报也破天荒地报道了当天的股市行情。

　　当然，在这种经济形势下，很多人都不屑于几则报道对股市带来的影响。但不要忘了当年519行情是因为什么被引爆的，也就是一篇简简单单的社论。

　　官方对股市的肯定，也就是对楼市的漠视，一旦启用股市，就意味着受政策主导的中国楼市在2019年将被雪藏，更别说被刺激了，这对一些靠政策托底房价的城市影响很严重。

　　讲到这里，很多人就不理解了。楼市和股市是一个相对独立的市场，怎么在我这变成了敌对关系了？接下来我着重解释一下。

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　　吃掉货币

　　这幅图是我从数据库找到的中国十年股市行情图（2008-2018）。

　　如果你熟悉中国楼市行情，很明显地可以看出，楼股双市的行情相对，如果把周期拉长了看，就是股市涨完楼市涨，楼市涨完股市涨，始终有一个市场要和经济并驾齐驱。

　　这就是传说中的「吃掉货币」原理。

　　那么为什么货币一定要被“吃掉”呢？

　　因为中国想要快速发展，就必须要发行货币刺激经济。截止今年1月份，中国当前人民币M2存量为186.59万亿元，货币发行量已经远超美国。尤其在2008年以后，M2增速就呈现跳跃性增长，而GDP增速并没有随着M2的增值而增加，已然畸形。

　　按照目前这个货币发行量，如果释放到民间，物价绝对是我们无法承受的。北大有一个教授曾做过推测，现在1块钱的矿泉水在实际货币环境下可能被卖到152元左右，所以货币通胀必须找到有效的解决方法。

　　于是有人找到了股市和楼市。

　　股价涨，所有人炒股把钱投进股市，房价涨，所有人买房把钱放进楼市，源源不断被超发的货币快速流入两大蓄水池中，安全稳妥地平衡了通胀，但这让资产泡沫迅速膨胀了起来。

　　不同的是，股票是虚拟资产，而房子是实体资产。这就意味着在本质上，股票可以大跌，而房价不可以大跌。例如2018年一年内A股总市值年内蒸发超过10万亿，更别说是股灾的惨烈，但在这种情况下没有人会挥着大旗维权，但房价不同，只要稍微跌得厉害一些，维权者拼命的跳楼的比比皆是。

　　可预见的是，2019年缺乏消费动力的中国必然还会走以超发货币刺激经济的老路，所以股市成了最好的工具。

　　那么为什么不继续用楼市做「吃掉货币」的工具呢？

　　1.楼市吃得太多，已经把老百姓(603883)榨干了。用春节的数据可以看出，今年除夕至初六，全国零售和餐饮企业的销售额同比增长只有8.5%，创下了十多年来春节黄金周期间的新低。

　　连带有“口红效应”（经济越差，市场越好）的电影市场也不再灵验了，今年春节期间的观影人数下降幅度超过了10%，总票房小幅增长了1%，和去年70%相比，一个天堂一个地狱。

　　2.股市有“吃钱”的条件。目前正值低位，而且有资产配置能力的人缺乏可投资的路径，股市是不二之选。

　　但至于股市能不能赚钱，我不能给你打保证。因为中国股市和背后的公司没多大关联，就是一个信奉“博傻理论”，庄家通吃的大赌场。只能说生死有命，富贵在天。

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　　小阳不春

　　2019年楼市退场，股市大概率雄起，这已经是明确的信号。失去政策红利的2019年楼市行情可以参考历年股市雄起的节点年，例如2010年、2014年——

　　大部分城市房价横盘或阴跌，少数城市上涨。

　　我们先从三四线城市开始分析。

　　今年三四线返乡置业行情特别冷淡，也被我去年的预测蒙对了。

　　春节期间，我几乎逛遍了老家（一个西部三线城市）的所有楼盘。楼盘大门广告张贴着，“饮水思源，勿忘家乡”，“世界再大，也要回家”等带有春节返乡置业性质的定向广告语。

　　但走进售楼处大门，你会发现，除了有一群笑脸相迎的售楼小姐外，来访客户人烟稀少。

　　其中有一个楼盘人数挺多，有些异常，我故意花了一下午时间在对面的咖啡屋做观察，发现一天几乎没有增量，也没有出量，可以确定，售楼处里是一群花钱雇来的客串演员。

　　我用这种方法让几个学生考察了5个这样的城市，其中有陕西宝鸡（楼盘）、辽宁沈阳、内蒙古包头（楼盘）、山西大同（楼盘）、浙江金华（楼盘），结果相差无几。

　　那么一直以返乡置业为卖点的三四线楼市为何此次熄了火呢？有人说，是调控政策重拳遏制了三四线房价上涨，控制了全局。

　　其实不然，你随便翻翻三四线的楼市政策就知道，很多地方压根就没有调控，或者下发的调控政策基本都是无关痛痒响应宏观基调的「口号性政策」。落到实处，我们只能说调控政策只影响到了一二线城市，三四线城市并不在列。

　　三四线返乡置业需求爆冷的原因是棚改货币政策下台。

　　三四线楼市的购房者需求大体可以分为以下三类。

　　1.棚改催化需求

　　2.返乡置业需求

　　3.本地硬生需求

　　根据2017-2018年对三四线城市购房需求的数据观察，这个比例大概是50%，30%和20%。

　　由于之前货币化棚改促使三四线城市房价实现跳涨，几乎所有三四线城市房价翻番，多个贫困县城房价达到万元以上，同时地方存在借此政策乱拆乱改非法套利现象。迫不得已，在2018年中，货币棚改被大规模中止，随后三四线城市房价失去上涨主要动力。

　　失去主要动力的三四线房价在2018年下半年开始略显疲态，房价疲软，随后受“买涨不买跌”的心理影响，返乡置业需求也戛然而止。

　　所以说，三四线的购房需求是脆弱的，只要主力需求“棚改货币”熄火，所营造的牛市假象就会被瞬间洞穿。而2019年三四线的购房刚需，不用着急上车，应当避免小阳春带来的短暂性牛市现象。

　　一二线城市不同于三四线，均是受政策影响，存在实质性供需问题的楼市。

　　其中一线城市的北京（楼盘）不出意外会迎来真正的小阳春，我在去年年底就喊过北京的刚需尽早上车，一是2年的调控已经让北京的房价横盘筑底，二是北京二手房成交量在淡季持续回暖，积压的购房需求正在蠢蠢欲动。事实也是如此，根据中指院数据，北京在春节期间的新房成交量增幅超过40%。

　　但现在如果想在北京买房就显得有些晚了，根据贝壳数据显示，北京最近的二手房带看量在持续增长，二手房业主开始觉醒，正在尝试主动上调挂牌价。二手房成交周期长，很难踩对节点。

　　二线城市分化最为严重。有些城市和去年一样开始用人才政策变相给楼市打鸡血。

　　例如南京（楼盘）最近出台积分落户政策，房产每满1平米加1分，最高可加90分，实打实地促销房产，南京萧条的楼市在春节假期间的表现也证明了这一点，其销售面积较去年同期下降了56%。而抢人大户西安（楼盘）在前两天则又一次放宽了人才准入政策，门槛持续降低，不出意外，今后会是第一个无门槛落户的国家中心城市。

　　不出意外，今年还会重现抢人大战，这是城市化的必经阶段。但可以确定的是，即使这些二线城市再运用人才政策为楼市托底，也无法重现2018年上半年的火爆景象。

　　城市太多无法细说，但我给可以大家一个参考标准：

　　在2018年经历过房价大涨的城市，2019年3月小阳春大概率不会出现，而像北京这样已经连跌两年筑底的城市则会回归基础供需关系，迎来反弹的机会。

　　可以说，上轮楼市周期就是一波和供需无关的资金推动的房地产牛市，是人民币贬值预期下，人人追求资产避险下推动的牛市，最后演变为人人争相参与轮番推动的资产价格暴涨的大牛市。

　　如今盛宴结束了，当既得利益者完美退场后，满目苍夷，只剩下了后知后觉的散户和透支严重的楼市。