楼榜丨粤港澳大湾区城市投资潜力大比拼 东莞居首

　　房地产行业经过多年的高速发展之后，已进入相对稳定期。城市投资窗口正逐渐关闭，不过，楼市仍存在结构性投资机会，比如粤港澳大湾区。

　　众所期盼的《粤港澳大湾区发展规划纲要》于昨日正式发布，一时间引其全国人民的关注，其战略定位是世界级城市群，未来的发展不可限量，网友最迫切的投资需求是如何正确打开这个未来的世界级湾区。

　　本期楼榜，和讯房产结合同策研究院以及华创证券的相关数据，对粤港澳大湾区的相关城市及房企进行分析，数据显示，粤港澳大湾区最具投资潜力的城市是东莞，其雄厚的经济基础以及外来人口优势是房价上涨的基础，每平米1.5万的均价未来极具上涨潜力。对于房企而言，深耕湾区、拥有丰厚土储的房企将在未来收割区域红利，比如招商蛇口。

　　据悉，粤港澳大湾区主要包括香港特别行政区、澳门（楼盘）特别行政区和广东省广州（楼盘）市、深圳（楼盘）市、珠海（楼盘）市、佛山（楼盘）市、惠州（楼盘）市、东莞市、中山（楼盘）市、江门（楼盘）市、肇庆（楼盘）市，即珠三角九市，其总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具 有重要战略地位。

　　No.1珠三角城市投资潜力榜单

　　该榜单分别从长期投资价值、中短期住宅升值潜力、住宅需求潜力与城市库存风险等角度去判断样本城市是否具有投资价值，不仅涵盖大湾区提及的9个市，还包括珠三角的另外5个城市。根据榜单，粤港澳大湾区最具投资潜力的城市是东莞，在四项指标中均位列第一。

　　有趣的是，东莞也是今年春节的十大“空城”之一，这从侧面说明东莞外来人口多，经济活力和城市吸引力都很强。具体来看，东莞制造业雄厚，产业体系齐全，是全球最大的制造业基地之一，不过随着产业升级，人口增速不断下降，目前人口增速处于珠三角最低位置。

　　公开数据显示，东莞的GDP已连续多年上涨，2018年预计突破8300亿元，同比增长7.5%左右，这是房价上涨的重要基础。根据安居客最新数据显示，东莞均价1.5万/平，深圳和广州均价分别为5.3万/平和3.3万/平，在粤港澳大湾区的各项利好推动下，未来东莞的房价极具投资潜力。

　　榜单还显示，适合中短期投资的城市有东莞、广州、惠州、佛山等城市，这主要是基于城市中短期的住宅升值潜力和住宅需求潜力，上述城市的房价相对价值处于低位，而且城市外来人口流入较多，城市经济增长及城镇居民的可支配收入不断增长,商品住宅需求强劲。

　　适合长期投资的城市包括东莞、深圳、广州、珠海，主要依据经济、产业、人口、收入水平、金融市场发达程度等不同纬度来综合评估一个城市商品住宅市场长期投资价值，以深圳为例，这是最年轻的一线城市，经济处于全国领先水平，城市宜居指数较高，长远来看，房产增值能力强劲。

　　对于投资时间的把握，同策研究院的建议是从2019年一季度至三季度，此时间段均为非常合适的投资窗口期。

　　No.2重点房企粤港澳大湾区总未结建面及占比

　　政策利好会带来股价变动，在中国这几乎是常识。粤港澳大湾区发展规划纲要刚刚发布，股市已闻风而动，数据显示，今日深耕湾区的地产股产生了强烈的上涨动能，其中，格力地产(600185)涨幅居前，达7.32%。

　　真理往往十分朴素，粤港澳大湾区规划重磅出台最受益的还是那些 “手里有粮”的房企。鉴于存量土地价值重估以及未来发展空间提升，该榜单排名主要依据房企在大湾区的土地储备占比，指标是未结转建面。

　　根据榜单，A股房企中，世荣兆业(002016)在大湾区的土地储备占比最高，为96%，土地储备总体量是259万方，它是一家来自珠海的区域房企，于2004年上市，总市值大约89.81亿，最新每股股价大约11元。值得注意的是招商蛇口，其在湾区的土储高达1646万方，占比31%，是全国销售额TOP20房企里在湾区土地占比最高的房企。

　　在上榜的H股房企中，位列第一的是龙光地产，在湾区总土地储备大约1164万方，占比高达61%。在上篇《楼榜丨1月全国土地市场热度同比降低 中西部城市成热门》中，和讯房产曾提及，龙光地产1月在珠海拿下全国土地成交TOP8的地块，成交额31亿，是粤港澳拿地最积极的房企。

　　有意思的是，在这份榜单中，很难寻得龙头房企的身影。据华创证券首席分析师袁豪介绍，龙头房企在大湾区的土地储备量很大，但占比往往不高，榜单更多还是粤港澳大湾区的当地房企，这是因为影响上市房企股价弹性的重要因素是湾区土地占比这一指标。

　　需要补充的是，大湾区正在成为众房企争抢布局之地，刚上市房企也不例外。以美的置业为例，来自美的置业招股书的数据显示，美的置业在粤港澳大湾区的土地达到近800万平米，未来发展潜力巨大。据了解，美的置业去年刚刚上市，凭借在湾区的丰厚土储，很多业内人士十分看好美的置业未来的发展。

　　对于目前的房地产板块走势，华创证券认为表示，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值仍处于估值低位，维持行业推荐评级以及看多龙头，尤其是招商蛇口、华发股份(600325)、华侨城A、佳兆业、龙光地产等。