今年2月初正逢春节长假,各地楼市的成交量自然会受到不小影响。而春节过后,各地楼市便会逐渐步入正轨。春节刚过,常州 、海口、西安 、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政,使得“人才大战”骤然升级。与此同时,随着去年底以来菏泽、珠海 等城市相关调控松绑,关于"楼市回暖”的声音也开始出现。
当下各地楼市的真实情况是什么?热点城市的表现往往很有代表性。近日,《每日经济新闻》记者分别赴广州、南京、重庆
等热点城市,就这些城市的 房地产现状进行了深入调查,以期为读者展示当前楼市最真实的表现。 随着去年底以来菏泽、珠海、广州等地楼市调控陆续松绑,关于“楼市回暖信号来了”的声音不绝于耳。春节刚过,常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市便出台人才引进新政,其中4城降低了落户门槛。
而记者的微信朋友圈近来也十分热闹,不少地产营销人纷纷转发起了各类楼市最新信息,虽然这些信息来源各异,但主题很鲜明——“楼市回暖”。
值得注意的是,“南京社保门槛降低,释放大量购房需求”“南京6个板块突破限价”等信息最为吸引眼球。近日,《每日经济新闻》记者在南京楼市实地走访时发现,一些楼盘的备案价紧贴区域限价,部分房源甚至突破区域限价。与去年下半年的“冰冻”行情对比,南京楼市节后“温暖”开局。
突破限价与日光盘再现 2月18日,南京迎来春节后首个开盘项目。当日晚间,位于南京市雨花台区城南板块的“中海城南公馆”项目正式开盘。记者了解到,该楼盘此次共推出142套精装房源,有536组客户登记报名,中签率26%。最终,不到1个半小时,上述142套房源全部售罄,并成为2019年南京楼市首个“日光盘”。
记者注意到,南京主城区上一次出现“日光盘”还是2个月前。不过值得关注的是,与“日光盘”相比,上述楼盘的备案价格耐人寻味。
记者以购房者身份走访时发现,目前上述楼盘所在的城南板块,一手商品住宅限价在35000元/平方米左右。不过,根据南京市住房保障和房产局官网信息,上述楼盘此次推出的4栋多层和小高层房源,备案均价在36037元~38842元/平方米,虽然也有部分房源的备案价未超过35000元/平方米的限价标准,但绝大多数房源均超过限价,最高单价甚至达到39928元/平方米。
不过,由于上述房源为精 装修交付,装修备案价格在3500元/平方米左右。即便剔除装修价格因素,仍有一栋楼的房源备案均价超过35000元/平方米的限价水平。
中海城南公馆的置业顾问对限价松动并不否认,其告诉记者:“放开了限价。”
对于“放开限价”的原因,“一方面是物价的上涨,另一方面对土拍、卖地是好事”。该置业顾问向记者解释道:“像我们周边有几块空地,如果起拍价格很高,又限制这个区域的 房价,那开发商也不愿意来拿地。”记者在该项目营销中心也看到,开发商在沙盘旁贴出了一张说明,“本次开盘销售价格符合相关规定”“开盘当天折后价,小高层大部分房源成交价格为33000元~35500元/平方米,洋房大部分房源成交价格范围为35500元~38000元/平方米”“部分房源由于位置优越,成交价格高于上述范围”。
而在与上述楼盘仅一站地铁之隔的禹洲嘉荟星岛项目现场,一名置业顾问也向《每日经济新闻》记者表示:“最近限价政策在放松,很多楼盘都突破了。区域限价35000元/平方米,我们和中海都突破了限价。”
不过值得注意的是,虽然上述两个楼盘都突破限价,但记者从置业顾问处获悉,目前项目均有3%左右的优惠。
尽管突破限价,但中海城南公馆在当日的开盘中依然“日光”。是否意味着楼市调控放开记者注意到,除了上述位于雨花台区的部分楼盘突破限价外,实际上从去年下半年至今,南京就有多个板块的新房销售价超过区域限价。 如仙林湖板块的高科紫薇堂,于1月底领取销售许可证,96套精装交付的平墅价格在37495元~42011元/平方米,5套毛坯交付的合院别墅价格在43748元~46734元/平方米,突破了区域30000元/平方米的限价。
又如位于秦淮区的万科安品园舍,于去年8月份拿到销售许可证,38套毛坯房源销许均价在54273元~61252元/平方米,最贵的一套房源单价达到62671元/平方米,突破区域45000元/平方米的限价。
此外,南京在2月15日修订《南京市积分落户实施办法》,特别是将申请条件中“近2年内连续缴纳社会保险”调整为“累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月”,并取消落户指标限制。此举也被认为是进一步降低落户门槛。
多个楼盘突破区域限价,以及人才落户门槛降低,是否意味着南京的房地产调控放开?楼市会出现回暖? “调控依然会继续,会放松但不会放开,楼市将回温但不会回暖,楼市进入横盘时代。”新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准,都会增加市场成交量。市场下行时放松高端盘价格、房贷利率下调等政策,是房地产市场逆周期调节的预调微调,都会推动住宅市场回温。 不过欧阳捷同时认为,“房住不炒”仍是长期定位,回温不等于回暖,放松不等于放开,调控也不会退出。 记者在中海南城公馆营销中心走访时就看到,虽然该楼盘一期项目认筹登记已经截止,但仍有人前来看房咨询。
“目前周边不少区域在拆迁,也只有我们这一个项目在售。”上述楼盘置业顾问告诉记者:“下一期产品会在8月份左右推出,具体价格还要根据到时候的市场需求来定。”
而多家中介门店的置业顾问也向记者表示:“节后来店咨询和带看的客户比之前多了一些。” 不过根据易居研究院的数据,1月份南京商品住宅成交面积75.2万平方米,环比下降18%,同比下降32%。
“突破限价、降低落户门槛,调控政策在楼市降温时出现预调微调,并不意味着调控政策将在短期内放开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,限价的松动,也有助于缓解开发商因成本压力而“减配”所带来的不稳定因素。
“在市场下行期,一些城市的限价政策已经出现微调。突破限价,只是政府把主动权交给企业和市场,但最终项目能不能卖得掉,还是要看价格、产品能不能被市场接受。”同策咨询研究总监 张宏伟也向记者表示,预计未来3到4个季度,市场将延续目前的下行趋势。
而《每日经济新闻》记者在咨询南京市民热线12345时,对方也明确表示:“目前商品住宅限价没有放开。”
高地价项目如何突围 《每日经济新闻》记者注意到,上述突破限价的项目,要么是前两年拿的高价地块,要么定位为高端产品。
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