拼交通、拼户型，80多平方米小三居成主流

在北京核心区的房子单价高达每平方米七八万元的时候，位于西南一隅的房山在售限房价项目仍然维持在4万元/平方米左右。作为北京楼市价格洼地的房山，承载着大量刚需、刚改人群的置业梦想。

不过，随着购房者主体结构的变化，当年的刚需开始向刚改跨进。而房山的楼盘户型也发生了变化。最为明显的特征是，一居户型已不多见，曾经80平方米的二居开始做成三居，多个楼盘的高性价比户型同台竞技。

多数限房价项目单价不超4万元/平方米

北京地铁房山线的开通，对沿线周边的影响也是立竿见影，最为明显的区域就是长阳。现在长阳区域配套成熟，餐饮、娱乐的消费并不比北京市区差，甚至要好于丰台的个别区域。

冯先生的父母退休后，一直在这边养老，他每个周六日都会过来看父母。他说，“包括长阳在内的整个房山近几年的变化都很大，居住的人也越来越多，尤其是地铁边上的区域，房子普遍高于其他区域。目前长阳二手房的均价超过4万元/平方米。”

众所周知，限房价项目已成为北京新房供应的主力，房山同样如此。

目前房山在售的限房价项目包括中海京西里、金樾和著、旭辉城、万科七橡墅，还有一个熙湖悦著即将在今年入市。从区域来看，中海京西里、金樾和著、旭辉城相对集中，位于良乡板块，而万科七橡墅位于周口店，位置相对偏远，熙湖悦著位于房山区青龙湖镇。

从价格来看，价格最高的限房价项目为中海京西里，单价4万元/平方米，而其他项目价格都在4万元/平方米以下。每个项目的定价受位置及周边的交通便利性的影响极大。从目前来看，房山也是除了密云、延庆等远郊区以外价格最低的区域。

三居户型面积越来越小

2018年全年，北京全年成交的63块经营性用地中，包括10宗共有产权房地块，40宗限房价项目用地。其中房山成交了4宗限房价项目用地，价格最高的限房价项目价格为39985元/平方米，与目前在售的限房价项目价格相差不多。因此，未来一年内房山的限房价项目价格将会维持在现有的水平。

中原地产首席分析师张大伟认为，2019年入市的限房价项目供应房源有望超过6万套。限房价项目市场分化明显，部分限房价项目接近售罄，部分限房价项目去化不足2成。

在房山也同样存在这种情况，距离地铁的项目去化速度很快，而位置不好、地铁不能直达的地方，销售不畅是现实问题。为此，有个别项目将售楼处设在交通便捷的地方。

目前房山的限房价项目主要是面向两种群体，一种是面向以养老、宜居为目的的客群；另一种是面向刚需、刚改的客群。

以养老、宜居为目标客群的典型项目包括，位于周口店镇的万科七橡墅，虽然价格仅22434元/平方米，但是目前仅有面积在200平方米以上的叠拼在售，总价也要超过500万元。

而从定位刚需、刚改的楼盘户型来看，二三居仍是供应主力。其中，中海京西里、金樾和著、旭辉城三个项目中，都存在90平方米以下的三居。而这种高性价比的户型都成为项目的卖点。

值得关注的是，在金樾和著、旭辉城所在的同一个区域里，房山首批共有产权项目——金融街(000402)·金悦嘉苑正在等待摇号，项目均价26000元/平方米。78平方米两居、约88平方米三居仍是其数量最多的主力户型，成为周边限房价项目的竞争对手。与此同时，相对集中的房山限房价项目之间也存在激烈的竞争。

熙湖悦著今年开盘售楼处未开放

熙湖悦著位于房山区青龙湖镇，虽然区域配套不够完善，但是环境优美，是城市人群的第二居所，很是适合养老。项目占地面积13.3万平方米，建筑面积21.05万平方米，积率仅为1.6。

该项目由国开、龙湖、首开、万科联合开发，主推洋房和叠拼产品，限价37245元/平方米。从销售人员处了解到，目前销售价格待定，产品户型也未对外公布。

该项目售楼处并未建在项目所在地，而是建在大苑村收费站出口，目前售楼处仍未对外开放，围挡也未拆除。

金樾和著小三居总价300多万元

金樾和著位于房山区良常路官道路口西800米。总占地面积约7.6万平方米，总建筑面积21.3万平方米，容积率为2，是由中海、保利、首开、龙湖合作开发的项目。

该项目限制销售均价为38994元/平方米，目前在售户型为高层89平方米三居和127平方米四居，毛坯交房。物业为中海物业，物业费为3.5元/平方米/月。

值得关注的是，金樾和著89平方米三居和中海京西里87平方米的三居几乎为同一户型，因为都是中海开发，设计上也有相同之处。

与中海京西里相比，金樾和著最大的优点是价格便宜，89平米三居总价300多万元。不过，项目距离地铁站良乡南关站还有约4公里，交通不便，周边配套也欠缺。

新京报记者在项目现场看到，部分楼宇已建好，外立面装修也已做完。据公开资料显示，目前金樾和著房源充足，890套房源已拿到预售许可，总面积达到86526.86平方米。

旭辉城未封顶，754套房源已取证

旭辉城所在位置与金樾和著仅有一路之隔，同样面临周边不太完善的配套和不算便利的交通问题。该项目限制销售均价也为38994元/平方米，主力户型为75平方米的两居、89平方米的三居及112平方米的三居。其中89平方米的三居户型与金樾和著同样是三室两厅一卫，户型略为紧凑。

旭辉城与金樾和著不仅80多平方米的户型接近，开盘时间及物业费也相差不多，均为2018年6月开盘，旭辉城未来的物业费为3.45元/平方米/月。

在楼盘现场并没有出现任何旭辉的标志，新京报记者问过的施工人员表示“这是旭辉城项目”，目前楼宇尚未封顶。而其售楼处远在大学城地铁站西南角的旭辉E天地。

虽然现状不理想，但未来的商业配套，还是可以期待。据介绍，旭辉城内部配套中央景园和1.5万平方米商业。

据中原数据显示，旭辉城在售房源充足，754套房源已拿到预售许可，总面积达到66331.1平方米。

中海京西里仅有三居尾房在售

中海京西里位于房山区苏庄大街和长虹路交叉口，距离地铁苏庄站北侧50米，是目前唯一六环内的房山限房价项目。

该项目销售限价为40837元/平方米，仅有288套，户型有75平方米的两居和80多平方米的三居，去年10月开盘。

从销售人员处了解到，目前仅有少数尾房在售，而且所剩户型只有80多平方米的三居。

在项目现场，新京报记者看到，楼盘仍在建设中未封顶，售楼处就在项目对面。在售楼处前面就是苏庄大街的公交车站。周边的商业配套也较完备，而且项目还将自带5.8万平方米商业配套。