一二线城市二手房价全面下行，刚需买房半年亏40万

　　在上海（楼盘）浦东区购置了一套婚房的张丹（化名）发现，到2019年年初，她的房子售价已经跌了10%，账面浮亏40多万元。这并非个例，相关数据显示，一二线城市的房价调整仍在继续。

　　国家统计局2月22日发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房虽仍以上涨为主，但涨幅已有放缓迹象，一二线城市的二手房价格继续下调。专家认为，一二线城市的二手房价格开始全面下行，表明持续了45个月的房价上涨周期结束，楼市拐点已经出现。

　　文 | 薛宇飞

　　01二手房房价持续下调

　　2018年6月，张丹购买了现在的这套房子，当时上海的房地产市场比较平稳，价格并没有出现松动。可没想到，在她买完这套房后不久，上海楼市就出现了明显调整，不少房主主动调低了售价。张丹称，最近对比链家上的二手房挂牌价发现，仅半年多的时间，她家附近的房价竟然下调了10%，这样算下来，她的房子已经跌去了40多万元。

　　在上海等比较成熟的房地产市场，二手房房价更能反映市场变化。国家统计局公布的数据显示，2019年1月上海的二手房房价同比下跌了2.8%。

　　在70个大中城市中，二手房价格出现调整的城市并不少。数据显示，2019年1月有41个城市二手房售价出现上涨，而2018年12月则为47个。1月，有17个城市二手房房价下调，湛江（楼盘）、福州（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、无锡（楼盘）、北海（楼盘）等城市下调明显，另有12个城市持平。

　　从涨幅方面看，1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，其中，北京（楼盘）、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平；31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%；35个三线城市二手住宅售价环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟称，回顾这一轮房地产市场的变化，房价止跌始于2014年9月30日前后，2015年5月房价上涨开始爆发，当月二手房价格上涨的城市达42个，其中大部分是一二线城市。至今年1月，31个二线城市二手住宅售价由升转降，叠加一线城市的价格下调，说明时隔45个月最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。

　　“如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。”张大伟对中新经纬说。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波分析指出，受季节性因素影响，与2019年春节相比2018年春节提前了小半个月，这对1月楼市产生了直接影响。1月份，不少一二线城市楼盘销售已经进入半休整状态，成交量的减少会影响房价变化。

　　张波还对中新经纬表示，31个二线城市二手住宅销售价格虽然由升转降，但在因城施策、人才政策频出的背景下，楼市后续降温将趋缓，整体走稳更为明显。

　　02新房、二手房价格“两重天”

　　纵观70个大中城市房价数据，新房、二手房的价格表现依旧背离，新房价格以上涨为主。1月，有58个城市新建商品住宅价格环比上涨，4个持平，8个下调。涨幅方面，4个一线城市新房售价环比上涨0.4%，31个二线城市新房售价环比上涨0.7%，35个三线城市新房售价环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　张波认为，一线城市商品房价格上涨与供应结构有一定关系，近段时间中高端项目成交较为集中。二手房更能体现一线城市的实际行情，楼市依然处于降温并接近探底的过程中。

　　张大伟分析称，国家统计局公布的新建商品房住宅价格来自各地的网签数据，之前的限制网签、双合同等政策导致房价被低估，而最近各地又放开了高端项目签约，人为致使新房涨幅扩大。

　　“二手房交易占据了一二线城市房地产市场交易的主导地位，北京、上海等城市90%的交易都是二手房，因此，二手房数据更代表市场的真实情况。”张大伟说。

　　新房价格涨幅也在不可避免地放缓。国家统计局初步测算，1月，一线城市、二线城市、三线城市新房售价环比涨幅分别较上月回落0.9个百分点、持平、回落0.1个百分点。

　　实际上，北京等城市的新房价格并未上涨。位于北京房山区南六环外的某楼盘置业顾问对中新经纬表示，该项目的最高限价在3.9万元/平方米左右。2018年开盘后，售价在3.6万元/平方米左右，最近又降到了3.3万元/平方米左右。

　　此外，从城市类别来看，三线城市的房价涨幅依旧高于一线、二线城市，三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。不过，随着春节返乡置业潮降温，三四线城市房价亦受到影响。

　　58安居客房产研究院在春节前发布的数据显示，52.7%的人今年有回老家及周边城市买房的意向，而2018年返乡置业意向人群占比为58.7%，呈现轻微下降趋势。张波认为，新一线等城市的人才政策让落户、置业门槛降低，城市吸引力不断提升，使越来越多“漂一族”得以在工作地安顿下来，返乡置业不再是第一选择。

　　03楼市微调或将持续增多

　　在市场降温后，多个城市对此前严厉的楼市调控政策进行了微调。也有专家表示，2019年的楼市微调将持续增多。

　　近日，有媒体报道称，面对出现的土地流拍，安徽阜阳市悄悄取消了限价政策。多个自媒体称，合肥（楼盘）多个银行放宽住房贷款政策，购房人在还清已有贷款的情况下，可按首套房贷政策贷款。

　　中新经纬从合肥市多个房产中介人员处获悉，该政策之前就在执行，有一次住房贷款记录且还清，可以按照首付四成贷款。

　　21日，有房产微博大V称，武汉（楼盘）有银行从3月1日起执行“认贷不认房”政策，不过，该大V称，他并不能确认信息的真实性。

　　张大伟认为，稳地价、稳房价、稳预期是最关键的房地产政策，它意味着市场既不能大涨，也不能大跌。

　　“房地产调控以地方主导、住建部与中央指导为主，未来不排除有部分城市政策调整的可能，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不会变。”张大伟称，住建部的约谈、预警依然会影响地方房地产政策的调控节奏，2018年开始的多轮城市房地产巡查将在2019年继续保持常态化。

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