房子缩水一半，公摊面积到底有多坑！

　　本文转载自公众号：“子木聊房”

    正文共3759字，预计阅读时间8分钟

　　1

　　意外走火

　　在中国，「公摊面积」这个词一直都是购房者的心病，让房子成了唯一一个“花了冤枉钱还不能喊冤”的消费品。

　　然而这几天，「公摊」却在网上意外走火，还是被各大官媒主动挖出并轮番敲击的，风格有悖往常，让人诧异。

　　如果按阴谋论假设，这估计又是一次试探性的吹风，一次重要改革可能已经走在路上。

　　这就好比之前的房地产税。

　　任老一直在坚持：“

　　中国土地是没有永久产权的，那收了土地出让金相当于买了70年的使用权，那收房地产税就是重复收税，这显然不合道理！”

　　然而这几年，房地产税隔一段时间就出来霸占新闻头条，媒体一次次向好解读频繁吹风，购房者的心智被麻痹，所有人也就自然接受了这个「新生事物」。

　　即使再不合理，也委曲求全了。

　　而「公摊面积」，则一向都是含糊其辞，没有明文规定。

　　对于大部分人来讲，即使掏光了所有储蓄去买房，在自己的房子里躺到老都不知道自己当初到底花钱买了多少面积的房子。

　　因为你买的面积是建筑面积：实用面积+公摊面积。

　　实用面积细心点儿用尺子可以量得出来，但是公摊面积是多少，公摊在哪里，开发商不说，你永远也不会知道。即使说了，这个数字准确吗？你也不知道，有本事你自己去量去？

　　这样就导致其中的既得利者者想尽各种方法做猫腻去掏空购房者。

　　而购房者还不能在含糊其辞的法规中对自己的权益进行维护，只能迫不得已为多余的「服务」买账，极为坑爹。

　　但是即使「不合理」，这个制度也一直没有被取消，除了消费者以外都是睁一只眼闭一只眼，那这又是为什么呢？

　　2

　　公摊的由来

　　了解真相之前，我们先来了解一下概念。套内面积和公摊面积是什么？

　　套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度+阳台

　　在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为墙体厚度较小，所以一般使用面积和套内面积都被混作一谈。日本买房就按套内面积算的，但是不包括阳台

　　建筑面积=套内面积+公摊面积

　　所谓公摊面积，官方解释一大堆。简单来说，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上分别是多少面积。国内每个地区对于公摊怎么算，规则还不一样，有时候甚至每个楼盘的规则都不一样。

　　很多人意识里都认为公摊面积只有电梯和过道。

　　其实不止这些，明面上规定有很多需要公摊的地方：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　放眼全球你会发现，基本所有国家都在采用套内面积或者使用面积交易，而唯独只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。

　　至于这一套跟谁学的，想必都清楚，自然是中国房地产市场的师父，香港。

　　香港的地产生意在全球都是首屈一指的，背后是精明到发丝的香港地产商人。

　　这群人操纵地皮，想秃了脑袋找方法压榨消费者的腰包，利益捆绑中产阶级倒闭政府，与市场反抗。至今房价已经飙到了全球数一数二的高位，社会民生已经畸形难变。

　　在1952年之前，全香港乃至全球的楼房都是整栋出售的，能在这种情况下买起房子的人，非富即贵。而普通人只有一个选择，就是租房住。

　　香港国际鸿星集团吴多泰认为长线收租资金回笼太慢，无法实现「高周转」，就想了一个法子，就是分层来卖。把一栋5层的楼房出售给5个人。

　　这大大降低了购房者的门槛，当时可谓创新，轰动一时。短短几天，两栋楼就出售一空。

　　但是即使是拆开来卖，这些每层1000呎（差不多90平米）的公寓，一套售价也在2万港币左右，普通工薪族月工资只有两三百元，根本不可能一次性拿出这么多钱来买房。

　　于是在这个弹丸之地，又产生了另一个革命性的发明-卖楼花！

　　当时霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地，要建100栋5层楼唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼。

　　但是感觉分层卖楼的周转率无法支撑起其庞大的资金需求，于是，他找了一个当地非常有名的律师，决定在动工之前就向大众卖期房，并且支持分期付款，随便付上10%～30%的首付，就可以预定一套公寓。

　　这种模式在当年造成了不小的轰动，四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而来，卖到名额的人随便转手就能加价卖出。100多栋房，1200多套公寓很快就卖完了。

　　所以说，这个时间才是香港商品房市场某种意义上真正的开端，也是中国大陆市场模仿的模式的鼻祖。

　　但是随后，霍英东遇到了一个极其麻烦的问题。就是新建成的香槟大厦，其每层楼的面积都不同，导致之前每层均分的方式行不通了，电梯的维护、修改屋契均产生了纠纷。

　　房子小的想少出一些楼道清理费，在一楼居住的甚至拒绝交电梯维护费，至于如何去划分，实在没有标准。

　　于是霍英东和律师一想，索性就按照大家均分“公共契约”的形式去做分配。

　　自此，“公摊”的形式就奠定了基础，因为当年的楼房不能拆分出售，相当于大家合伙凑份子买楼，自然公共区域也要摊派。房屋买卖按照建筑面积计算，就成了香港楼市的传统。

　　3

　　引入与创新

　　1998年，我国在结束福利分房时代后，进行房地产改革，踏入了商品房时代。而房地产市场的所有模式几乎无一例外都照搬了香港模式。

　　而香港又在2013年的时候把「公摊面积」取消了。因为政府实在无法控制开发商对楼盘的注水，社会已经怨声载道。

　　有的房地产商设计的阳台甚至都比卧室都大，照样计入实用面积里售卖给购房者。还有建造更大的公共区域，例如停车场、会所、变相增加了能够卖钱的面积，最后统统计算到了公摊面积里。

　　和香港地产商相比，我认为中国地产商的聪明，是有过之无不及。

　　公摊自打被引入国内之后，港商的做法我们学的面面俱到，真乃真传。不单如此，有些地产商甚至还结合中国人爱贪便宜的想法，玩起了发明，例如「0公摊房子」。

　　其实所谓0公摊就是偷面积，在有限的建筑面积内造出更大的使用面积。例如把飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间或者增加只记一半面积的阳台，后期封成房间作为「赠送面积」。

　　售楼处小姐会问你：“你看我们赠送你们这么多面积，房价才比旁边的贵这么点儿，你感觉划不划算？”

　　你开心地点头称赞，感谢开发商的礼物。其实你是想多了。

　　首先赠送面积是不合规的，是偷来的。

　　开发商在卖楼时，早已把建筑成本计算在里面大家公摊了。

　　你得到的好处不会体现在面积上，只会体现在价格上。如果你买了同楼盘没赠送的户型，恭喜你，你还帮其他业主公摊了成本。

　　其次在你买了赠送面积之后，你相应的装修成本也一并会增加，尤其是毛坯房的工程报价如果按建筑面积来算，多出的一块你还要掏钱。

　　总体来说，你很开心的多花钱买了房子，开发商还多赚了钱，而赠送面积所得的收益还没有纳税…

　　房子用建筑面积来卖，如果大家默认了这种方式，也不排除一些实打实的开发商愿意用良心做买卖，告诉消费者建面多少，公摊多少，摊到了哪里。

　　但是即使如此，公摊面积衍生出来的其他不公平费用也无法保护购房者的权益。

　　例如按照建筑面积收取的物业费和取暖费。

　　说实话，这个收费规则是最扯淡的。首先公摊面积明摆写着有变电室、垃圾道、管道井，但我不明白哪个变电站，垃圾道还需要大家一起给供暖？

　　不单如此就我所知，很多小区就连值班警卫室都没有暖气，保安在里面冻得瑟瑟发抖。那收我们支出公摊的暖气钱跑到谁的腰包了？

　　你说公摊的是整体公共区域，那好，按照公共区域的合理分配原则，我们支出了公共区域的建造成本理应享受公共分配收益。

　　那每天在电梯里贴着的广告收益我却没看到一分钱落入业主口袋，据我所知，这也是不菲的收益。

　　所以说，公摊面积就是一个坑，受益者是开发商、是取暖公司、是物业，从来都不是购房者。

　　4

　　无法改变

　　重庆（楼盘）在2002年的时候以地方法规的形式把公摊面积取消了，香港在2013年的时候把「公摊面积」取消了，大陆的其他城市为什么到现在都不取消这个劳民伤财的交易方式呢？

　　前几天，有人说了一个看似很充足的理由。就是如果现在100平米的房子卖200万，平均房价是2万/平米。如果公摊取消，变成套内面积出售，公摊20%的话，就是80平米的房子200万，总价没变，平均房价成了2万5/平米。均价足足涨了25%。

　　但如果是北京（楼盘）深圳（楼盘）呢？6万一平米的房子25%的涨幅是什么概念？这不是对现在的大基调强烈对冲了吗？

　　其实也说对了一层意思，公摊面积不取消，看似合理的房价粉饰了高房价的外表，让老百姓(603883)看似有了一个合理的区间。

　　那么如果现在房子不涨价，还必须取消公摊呢？

　　如果取消了公摊面积，购房者不再为公摊面积买单。开发商就会增加了巨额的成本，他们会怎么做？

　　肯定会在公共区域面积偷工减料缩减成本。结果你会看到未来很多小区的楼道小到只能过去一个人，公共门厅只会留下一道走廊，电梯小的只能上两三个人，保安都站在大街上。

　　你别笑，这种事情在开发商身上是可以发生的，不然香港怎么会出现那么多鸽子屋，棺材房？

　　但又有人说了，市场是存在竞争的。一定有更好的开发商为了赢得购房者的口碑特例独行。

　　这种情况现在来看是几乎不可能实现的。因为开发商是商人，是为了赚钱的。而现在地价这么昂贵，还要做限价令，开发商是没多少利润了。总不能赔钱赚吆喝吧。

　　所以破局的关键是，地方政府是否能把地价降下来，有足够的空间让利于民。这样开发商有了利润，起码有了可以竞争的空间。

　　之后不收公摊面积费用且拥有优质公共区域的小区或许就能出现了。

　　黑格尔在《法哲学原理》里讲过一句话。

　　存在即是真理。

　　而公摊面积的存在或许也有真理，我认为那就是多让购房者多花些冤枉钱！

　　而对于今后的期待，也不指望取消公摊面积了，但能不能让物业、取暖收费按照实用面积来收呢？

　　毕竟我们不住在垃圾道里！

　　· END ·