全装修交付、套内使用面积计价、限高26层……这些住宅新规对你有啥影响？

　　本文转载自公众号：“冷眼观楼”

    2月18日，住房和城乡建设部官方网站官宣了一个通知，对38项新起草的住房和城乡建设领域工程规范、住宅规范征求意见，截止时间2019年3月15日。

　　其中，包括了一部《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“《住宅规范》”）。

　　这部规范可不简单，一旦通过，全国所有住宅建设、使用和维护，必须遵守。

　　全文3.1万字，挑几条跟大家关系最密切的条款：

　　2.3.2条：城镇新建住宅建筑应全装修交付

　　2.4.6条：住宅建筑应以套内使用面积进行交易

　　3.1.1条：住宅建筑控制指标，高层Ⅱ类（19-26层）高度控制最大值80m，建筑密度最大值22%

　　4.2.4条：公共出入口设置应符合：每个居住单元至少有1处公共出入口采取无障碍设计，公共出入口门洞宽度不应小于1.2m

　　5.1.2条：住宅建筑结构必须进行抗震设计，且不应采用严重不规则的设计方案

　　7.5.1条：4层及以上住宅需设电梯，而且是担架梯；12层及以上住宅，每个单元设置电梯不少于2台

　　其中，有关“全装修交付”、“按套内使用面积交易”等内容，网上已经争论了好久，这一次看来是要全国统一了。

　　今早，姜Sir第一时间联系了天津（楼盘）一下建筑师、项目总等朋友，大家普遍认为，这一次规范调整影响还是比较广泛的。

　　针对很多人对一些条款的误区，结合专业人士的反馈，姜Sir再跟大家仔细分析一下。

　　对于4.2.4条和5.1.2条规定，对天津而言并不新鲜。

　　一是目前各项目已普遍加入无障碍设计；二是在抗震设计方面天津都是取最高标准，毕竟是经历过唐山（楼盘）大地震的城市。

　　而且，天津的城市规划向来是保守、严格的，任何奇形怪状的建筑基本上在天津都没有生存空间，住宅也更不会采用严重不规则的设计方案。

　　针对7.5.1条规定，天津现行标准是6层以上需设置，且11层以上需设置两部电梯时才要求有一部是担架梯。

　　而在未来，4层及以上都需要设置担架梯了。

　　这一调整，对购房人而言，今后居住会更便利。4层以上急救人员抬担架都能坐电梯了，洋房的电梯尺度有可能会放大。

　　但对于开发商而言，这一调整有可能会增加设计难度和成本，不过影响并不是特别大。

　　针对3.1.1条规定，现行天津执行的标准是普通高层住宅限高100m，建筑密度不超过25%。

　　而在未来，一般居住区高层建筑最高不超过80m，容积率不超过2.9，建筑密度不超过20%。

　　很明显，这样调整后，今后大到整座城市、小到一个住宅小区，居住密度会降低，普通老百姓(603883)的居住体验会提升。

　　不过对于开发商，这意味着损失——

　　同样容积率下，原来可以盖100m高层的项目，改成现在只能盖80m高层，一定是少卖房了。

　　那么，未来很有可能会采取逐步过渡的方式：对已经出让的地块，先按照原有土地出让文件上的规定执行；对还没出让的地块，调整规划降低容积率。

　　针对2.3.2条规定，大家先别兴奋，这里提到的是“全装修”而不是“精装修”哦！

　　全装修，是指房屋交钥匙前，功能空间的功能面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。是指装修的范围。

　　精装修，是指装修的档次以及规格，并有一定的设计效果及风格。

　　二者区别，就在“全”与“精”之间，“全”不一定“精”，但“精”肯定“全”。“全”反映的是面，“精”以“全”为基础并加以升华。

　　你也可以理解为现在市场中部分还迁保障房和高端精装商品房之间的区别。

　　全装修，住建部已经推广了很多年。最近几年，各地也陆续出台了相关政策加以推广。这一次在《住宅规范》里确定下来，表明这项终于会进入推进快车道。

　　重点提示，“全装修”并不是简单的“毛坯房加装修”。按住建部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。

　　这也就是姜Sir一直在推广的理念：

　　住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

　　所以，无论是“全装修”还是“精装修”，一体化设计才是精髓。按照新的规范，未来整体户型设计的精细度、舒适度都会有大幅提升。

　　最后，针对2.4.6条规定，相信很多不明就里的人会欢呼了——万恶的公摊终于要被扫入历史垃圾堆了！

　　今天以澎湃为代表的很多传统媒体针对该规范调整的报道，题眼大都在“公摊面积伤民”上。去年，微信公号“瞭望智库”、新华社等发表的评论，也都是说“公摊面积让我们很受伤”。

　　对于这些记者和编辑，姜Sir只能说，真是很没有常识和逻辑！

　　这些文章写的，就好像电梯、楼梯、过道、大堂、设备间、保安室等等，购房人都用不上、不用花钱买一样。

　　消灭公摊，难道你回家不坐电梯爬窗户进屋吗？

　　其实，购房人抱怨的不是公摊，而是背后的不透明；伤民的也不是公摊面积，而是货不对板的公摊配置——明明我多花了钱，但你承诺的精装大堂哪去了？

　　（先普及个常识，建筑面积>套内面积>套内使用面积。

　　套内使用面积+经复杂计算的墙体、室内管井占用面积+经复杂计算的电梯间、大堂、楼道等公摊面积=建筑面积。

　　很多文章喜欢拿重庆（楼盘）举例，但重庆是按照套内面积计价，还包含了墙体的面积。）

　　购房人不是傻子，大家都知道“得房率”是什么，都知道洋房出房率高、高层出房率低。

　　在这种普遍认知下，也几乎没有开发商愿意把公摊做大，都希望做到最小，出房率做到最高，要不然也没有前两年流行的“赠送面积”、“偷面积”了。要知道，偷的那可都是公摊哦！

　　但是受制于住宅规范的限制，以及开发商对户型、规划的限制，公摊也会有高有低。低出房率的项目，开发商就必须把公共区间和室外部分做足做好，不然没人愿意买单。

　　按不按套内使用面积销售，真的是背着抱着一边沉的问题。无论如何，公摊不可能消失，这部分成本只能由业主自己承担。

　　同样一套房子，无论是按建筑面积计价还是用套内使用面积计价，总价都不会变。按建筑面积，你需要买单的户型面积就大，但单价低；按套内使用面积，你需要买单的户型面积就小，但单价高。

　　所以，新的《住宅规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这条规定，其实就是统一了计价标准，就好像原来马路上都靠左行驶，现在咱都改成靠右行驶吧。

　　对于开发商并不会有什么负面影响，只是成本测算部的工作量多增加一些罢了。

　　对于购房人而言，这也算是一大利好。

　　一方面，买房的透明度更高，不再纠结开发商定价时藏没藏猫腻占我便宜；

　　另一方面，也会促使开发商未来PK的重点向公共空间的品质和特色转移，向物业服务水平转移，而不单单是房型和精装了。这样会促进未来社区的整体品质提升。

　　不过，如果真的执行了这一条，很多实际中的调控政策也需要调整。

　　比如限价，按照套内使用面积交易的话，整体单价势必会提升15%-25%（按照出房率85%-75%计算），那么限价的标准需不需要水涨船高？

　　另外还有普通与非普通住宅144㎡的分水岭，超过了这个面积的户型要多缴税。那么规范改了以后，单套户型计价面积势必下调，这个标准改不改？

　　以上仅是姜Sir综合很多朋友观点之后总结出的评论，大家认为有不准确的地方可以文末留言。

　　当然，《住宅规范》现在还在征求意见稿中，即便后续开始执行，预计也会有一定的过渡期，全装修交付、套内使用面积计价、限高26层等等条款，会逐步出现在市场中。

　　最终效果如何，还需持续观察。