棚改政策转向后的中部地区楼市：房地产投资分化加剧 销售市场恐难火热

中部六省，房地产开发投资“冰火两重天”。

近日，包括国家统计局在内，多家官方与市场机构发布了房地产市场相关数据。21世纪经济报道记者注意到，其中，中部地区的房地产投资进一步分化。

销售层面，中部地区主要城市呈现量缩价稳态势。易居研究院数据显示，1月，郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、长沙（楼盘）、南昌（楼盘）4个中部城市新建商品住宅成交面积环比下降40%，同比下降23%。国家统计局稍早些时候发布的70城房价数据则显示，武汉、长沙、郑州、合肥（楼盘）等中部主要城市房价平稳，环比涨幅在1%以内。

而在投资层面，近日以来，中部各省陆续发布完毕了2018年的房地产开发投资情况。总体来看，中部六省2018年完成房地产开发投资25180亿元，增长5.4%，低于全国总体水平4个百分点。同时，不同省份间分化加剧，一些省份高开低走，全年房地产投资负增长，另一些则持续保持较高速增长。

对此，多位分析人士均指出，中部省份前一轮的热点地区，如安徽、湖北，已经进入到调控效力显现的楼市调整阶段，而对于湖南、山西等过去的楼市“洼地”，则还在楼市轮动效应下走热。但2019年，中部楼市在“三稳”目标与分类指导、一城一策等政策背景下，或将走向平稳。

投资持续分化

按照国家统计局口径，中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省。总体来看，中部六省2018年完成房地产开发投资25180亿元，增长5.4%，低于全国总体水平4个百分点，较三季度又有所扩大。

Wind资讯统计的数据显示，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六地，由高到低分别实现了房地产开发投资额7015亿、5974亿、4693亿、3945亿、2174亿和1376亿元。

从增速来看，上半年大热的中部各省出现了明显的分化。2018年房地产开发投资同比增速，六省由高到低分别是山西、湖南、江西、安徽、湖北和河南，增速分别是18%、15.2%、8%、6.4%、2.6%和-1.1%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这种分化与地产轮动效应有关。对于中部地区，此前楼市状况较好的安徽、湖北等地，其上扬周期较早来临，一方面使得这些地区2017年的房地产投资基数较大，另一方面也形成了一些库存，影响了开发商投资积极性，这使得安徽、湖北、河南等地2018年出现了低速甚至负增长。

而对于湖南、江西等地，严跃进指出，这些地区在全国楼市轮动效应居于相对末位，楼市此前几年相对稳定，市场上行的时间较晚，开发商加大投资力度的时间节点也有所滞后，因此在2018年还是实现了相对较高的增速。

此外，21世纪经济报道注意到，上述增速较低的三个省份，还不约而同出现了明显的高开低走现象。Wind资讯统计的数据显示，安徽2018年一季度房地产投资增速高达22%，全年则仅有约6%，河南、湖北一季度增速都在13%左右，全年则仅只有约-1%和2%。

对此，安徽建筑大学管理学院副院长、房地产研究所所长李国昌以安徽为例，向21世纪经济报道记者解释“高开低走”，开发商投资转向“洼地”省份的多方面原因。一方面，安徽等地政策收紧较多，一定程度压制了楼市销售，对市场预期造成了一定影响。另一方面，安徽等地此前棚改推进力度较大，但此类政策在2018年下半年受到影响，也对当地开发商的投资热情有所影响。

实际上，棚改政策变动，被认为对中部地区的影响将会甚于东部。多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出，中部地区前一轮的棚改任务相对更重，棚改政策利好是过去几年中刺激当地楼市快速发展的重要原因，但随着2019年棚改政策利好整体走弱，中部地区的房地产投资增速可能还会保持较低速的增长。

据21世纪经济报道记者的不完全统计，河南、山西两地2019年的棚改目标，相比前一年分别下调了70%和74%，安徽和湖北分别下调了24%和6%。

销售或将降温

与投资分化进一步加剧不同，中部地区2018年的销售市场，则呈现出整体量价齐升的“火热”局面。

国家统计局的数据显示，2018年，中部地区商品房销售面积50695万平方米，增速虽然回落1.1个百分点，但仍增长6.8%，；销售额33848亿元，增速虽然回落2.5个百分点，但仍增长18.1%。

分省来看，Wind资讯统计的数据显示，河南、湖北、安徽、湖南、江西、山西的全年商品房销售额分别为8055亿、7531亿、7077亿、5354亿、4219亿和1610亿。

而从增速来看，上述六省的商品房销售额增速均达到两位数。除河南外，还均达到了15%以上。按照上述省份销售额的高低顺序，其同比增速分别达到了约13%、20.3%、20.6%、20%、17.5%和18.6%。

严跃进认为，相比东部地区，中部省份的房地产销售还是有“后发优势”，区域价值洼地概念被挖掘，导入更多的购房需求和资源。

不过，从2019年的情况来看，在调控持续和棚改走弱的双重背景下，火热的中部地区楼市，或已走向拐点。

这首先在龙头城市有所显现。易居研究院的《40城住宅报告》显示，2019年1月，郑州、武汉、长沙、南昌4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降40%，同比下降23%。

对此，易居研究院认为，中部二线城市成交同比下降幅度较大，从同比增速曲线来看，增速已连续两个月收窄，未来几个月还将进一步收窄直至进入负区间。预计东部二线城市后续将继续降温，而包括中部在内的其他地区二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。（编辑：王峰，如有建议意见请联系：songxg@21jingji.com，wangfeng@21jingji.com）