“滞销”十年，北京老牌顶豪扬言要涨到每平方米18万？

    销声许久的北京“老牌顶豪”合生·霄云路8号又放出了涨价的烟雾弹。

　　2月23日晚，一份“霄云路8号即将涨价至18万元”的消息在网上流出，这与前几日北京另一10万+豪宅项目促销抢收的对比尤为强烈。

　　对此，合生创展向镁刻地产记者官方回复称：

　　与安缦合作后，我们会在各方面对霄云路8号进行提升，涨价是肯定的，但提价至18万元/平方米明显不可能。

　　但霄云路8号现场的销售人员则告诉记者：

　　这里的业主非富即贵，很多都是通过私人关系取的房本。公司现在的要求是不能宣传涨价至18万元这个点，理由是可能比这一涨幅要大。

　　特价清盘

　　“我们正在清盘，有几套特价房。”

　　令人颇感意外，当镁刻地产记者来到霄云路8号时，销售人员首先传递了降价的信息。

　　除了坦言“相关商业配套尚未建成”，她还表示，

　　“由于售价高，所以网签有难度，拿房本的时间可能会长一些。不过不用担心，我们是现房，您能住就好了。这里的业主非富即贵，很多都是通过私人关系取的房本。”

　　当记者询问涨价传闻时，该销售回答：

　　“我注意到涨至18万元的传闻了，不过公司现在的要求是不能宣传这个点，理由是可能比这一涨幅要大。”

　　“我们即将推出与世界顶级酒店品牌安缦合作的一栋高端住宅，价格肯定会涨。3月31日前卖不完的老房源就会和新房源保持统一售价，以维持项目价值。”

　　——这与网上流传的说法一致。

　　公开资料显示，2018年末，合生创展与安缦酒店创始人在摩纳哥正式签约，双方在国内的第一个合作项目MAHá便坐落于霄云路8号。

　　合生创展引入了世界顶级酒店品牌，希望由此带来高昂的售价，以弥补过去这些年的缺失。

　　不过，合生创展方面的态度与现场销售人员口径有些出入。

　　“网上流传的通知不能代表公司意思，提价至18万元明显不可能。不过我们通过与安缦的合作，会在各方面对霄云路8号进行提升，涨价是肯定的，但肯定没有借机炒作的意思。”合生创展方面回应镁刻地产记者称。

　　“项目一共9栋楼，都是现房，4栋已经开售，其中2栋已经售罄。现在正在清盘剩余2栋，优惠幅度很大，如果再推新盘肯定会涨价。”销售人员如是表示，“目前均价在13万元/平方米，最低11万元左右，是可以再商量的，主要是450平方米和520平方米两种户型。”

　　至于此次盛传涨价的C3号楼，截至发稿，记者尚未能查得其预售审批价。

　　记者注意到，未售的现房都已矗立，但周围设置了一人多高的绿网，内部堆满建筑垃圾，一片狼藉。因为建成已有数年，外立面一些墙砖已经脱落。

　　尴尬滞销

　　可以说，“顶豪”的概念，即始于霄云路8号。

　　10年前的北京豪宅市场，霄云路8号和钓鱼台7号院分别坐镇东西。当四环内新房价格还停留在每平方米2万余元的时候，霄云路8号的海报就已是“

　　始于8万，不止18万”的主题。

　　这个软文中“全盘整齐划一顶豪定位”“高端血统纯正”的项目早几年确实卖得不错，被其中途截走的客户不在少数，亦是诸多豪宅开发商的学习样本。

　　从北京市住建委官网的公示信息看，霄云路8号开盘迄今共领到了4张预售证。2008年11月，霄云路8号拿到首张预售证（案名新燕都家园），准售面积4.7万余平方米；此后的2009年、2011年和2015年，准售面积分别是近11万平方米、4.7万平方米和4.8万平方米。据此计算，项目此前的准售面积已经超过25万平方米。

　　记者留意到，此次被传涨价15%的D1、D3号楼，取证时间则分别是2011年和2009年。从已成交情况看，取证8年的D1号楼（期转现后7号楼），72套获批房源中已签约套数是46套，另有3套已被预订，尚未网签；拟售价格是11万元/平方米，而实际成交均价在7.3万元/平方米，面积均为448平方米。取证10年的D3（期转现后4号楼），准售50套，目前只卖掉了23套（已签约），拟售价格14万元/平方米，但实际成交均价7.5万元/平方米，几乎是当初计划中的一半。

　　由此，仅以D3号楼为例，长达10年的销售周期，也无法掩盖项目滞销的尴尬。至于原因，用业界的说法是：

　　业内不明，市场不清，客户不懂。

　　进退两难

　　霄云路8号的声音开始微弱，关于“合生出问题”的猜测也一并传开。随之并存的，还有期间一波又一波似有非有的营销，以及“这个项目不是封盘了吗”“空中四合院卖50万元/平方米，真的假的”等传言。

　　从公开资料看，操盘霄云路8号的项目公司为北京新京润房地产有限公司。据启信宝，2018年，该公司已3次被列为失信被执行人，涉及金额约为3000万元，法院给出的理由是“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。

　　从财报看，合生创展2018年业绩有所增长，同比涨幅62.3%，但这是降价换来的增长。2018年，合生创展合约销售均价为1.2万元/平方米，同比下跌8.9%。

　　将范围收缩至北方区域，降价的锅就可能需要霄云路8号来背。

　　2018年半年报显示，合生创展北京地区2018年上半年整体平均售价下降至1.9万元/平方米（人民币，下同），而2017年是4.6万元/平方米。官方解释是“由合生霄云路8号于期内确认销售额占地区确认销售额之比例下降所致”。

　　2018年上半年，合生创展北京及天津（楼盘）区域的合约销售额仅11亿元，为合约销售总额的17%，这还是算上了京津所有在售的9个项目。

　　此外，记者留意到，2019年1月，合生创展的项目平均售价为每平方米1.3万元，同比上升30.6%，但合约销售金额约6.11亿元，同比下跌16.2%。

　　合生创展似乎陷入了促销走量和提价走质的两难，正如同霄云路8号现状，清盘和提价，一以贯之的营销之谜。

　　和硕机构首席分析师郭毅向镁刻地产表示：

　　“豪宅需求最为理性，从2018年末到今年初，整个豪宅市场的成交情况相对稳定。一方面政府限价，另一方面市场上豪宅的选择面仍然比较窄，所以豪宅市场是稳定的，营销手法等因素不会对其产生太大影响。”

　　记者| 王佳飞编辑| 陈梦妤 李净翰

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